Приобретение квартиры в новостройке с привлечением ипотечных средств и выделением доли созаемщику создает ситуацию, в которой у квартиры появляется два собственника (или более, в зависимости от условий). Риэлтор обоснованно обращает внимание на то, что для приемки квартиры важно участие всех собственников, поскольку подписание акта приема-передачи является юридически значимым действием, подтверждающим исполнение обязательств застройщика и отсутствие претензий по качеству объекта. Если созаемщик отсутствует, это может затянуть процесс или создать риски признания приемки недействительной, так как один из собственников не выразил свою волю.
Юридически значимым здесь является то, что приемка квартиры — это не просто технический осмотр, а сделка (или действие), порождающее правовые последствия: переход риска случайной гибели, начало течения гарантийных сроков, возникновение обязательств по оплате коммунальных услуг. Поскольку созаемщик обладает долей в праве собственности на квартиру (даже если объект еще не оформлен в Росреестре, но обязательства по договору долевого участия или инвестиционному договору уже закрепляют его права), его согласие или участие необходимо для любых юридически значимых действий с объектом, включая его приемку.
Таким образом, ключевые правоотношения здесь — это общая долевая собственность (или обязательственные права на нее) и необходимость согласования действий всех сособственников при реализации прав на объект. Юридически значимо определить, можно ли передать полномочия на приемку другому лицу, и если да, то в какой форме это должно быть оформлено, чтобы избежать оспаривания. Отсутствие созаемщика не делает приемку невозможной, но требует документального оформления его волеизъявления.
Определяющее значение для ответа на ваш вопрос имеет Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214-ФЗ). Согласно статье 8 этого закона, передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу:
- Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 8
Поскольку созаёмщик, которому выделена доля, является вторым участником долевого строительства (сособственником), он входит в число «сторон» при подписании акта. Таким образом, для надлежащего исполнения обязательств застройщика и принятия объекта именно всеми участниками требуется подпись каждого из них. Однако закон не уточняет, что все участники должны подписывать акт одновременно и лично, что открывает возможность для представительства.
Статья 12 того же закона закрепляет момент исполнения обязательств:
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 12
Это означает, что до подписания передаточного акта всеми сторонами обязательства по передаче и принятию объекта не считаются исполненными. Следовательно, подпись одного из участников (без созаёмщика) недостаточна для завершения приёмки. Но опять же, закон не требует личного присутствия — подпись может быть поставлена представителем.
Основной механизм, позволяющий действовать без личного присутствия созаёмщика, предусмотрен Гражданским кодексом РФ. В силу статьи 182 ГК РФ представитель может совершать сделки от имени представляемого на основании доверенности:
- Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 182
Подписание передаточного акта является юридически значимым действием, которое порождает права и обязанности (в частности, право собственности), поэтому на него распространяется действие норм о представительстве. Таким образом, если созаёмщик выдаст доверенность на имя другого лица (например, на вас или на риэлтора), это лицо сможет подписать акт от его имени, и обязательства сторон будут считаться исполненными.
Требования к оформлению доверенности установлены статьёй 185 ГК РФ:
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185
Для приёмки квартиры достаточно простой письменной формы доверенности (нотариального удостоверения не требуется, если иное не предусмотрено договором или внутренними требованиями застройщика). Однако застройщики часто требуют нотариальную форму для исключения сомнений в подлинности — это следует уточнить в вашем договоре. Доверенность должна содержать чёткое указание на полномочие: «подписать передаточный акт и (или) иной документ о передаче объекта долевого строительства» в отношении конкретной квартиры.
Срок действия доверенности регламентирован статьёй 186 ГК РФ:
- Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
- Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 186
Это означает, что если в доверенности не будет поставлена дата выдачи, она ничтожна. Поэтому обязательно проверьте, чтобы дата была проставлена. Срок можно указать конкретный (например, «действительна до 31 декабря 2025 года») или оставить по умолчанию 1 год — этого обычно достаточно для приёмки новостройки.
Иных законных способов приёмки квартиры без участия созаёмщика, помимо доверенности, в представленных нормах не предусмотрено. Если созаёмщик не может выдать доверенность (например, находится за границей и нет доступа к нотариусу), технически можно рассмотреть подписание передаточного акта в разные даты — например, сначала вы подписываете, а созаёмщик подписывает, вернувшись. Однако статья 8 и 12 214-ФЗ не запрещают подписывать акт не одновременно, а поэтапно, при условии что все стороны в итоге его подпишут. Но застройщик может потребовать одновременного подписания — это вопрос условий договора. Рекомендую закрепить в доверенности полномочия на приёмку, это самый надёжный путь.
