- Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
Статья 572. Договор дарения 1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
Ключевой вопрос – судьба права пользования сестры и её ребёнка после перехода права собственности к пользователю. Согласно ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В рассматриваемой ситуации сестра и её несовершеннолетний ребёнок хотя и являются дочерью и внучкой матери (прежнего собственника), но фактически проживают отдельно, а только зарегистрированы. По смыслу ст. 31 ЖК РФ членами семьи собственника признаются лица, проживающие совместно с собственником.
- К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
- Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Поскольку сестра не проживает совместно с матерью, она не может считаться членом семьи собственника по ст. 31 ЖК РФ, и её право пользования, основанное лишь на регистрации, не является самостоятельным. Следовательно, после перехода права собственности к пользователю (который не является членом семьи сестры) оно прекращается в силу ст. 292 ГК РФ. Исключение может составлять случай, если на момент приватизации сестра и её ребёнок имели равное с матерью право на приватизацию и отказались от него в пользу матери – в такой ситуации они сохраняют право бессрочного пользования независимо от смены собственника. Однако соответствующие нормы (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ) в предоставленном «Контексте из НПА» отсутствуют, поэтому для окончательного вывода необходимо исследовать эти акты дополнительно.
После прекращения права пользования сестра и её ребёнок обязаны освободить жилое помещение (сняться с регистрационного учёта). В силу ст. 35 ЖК РФ, если гражданин не освобождает помещение в срок, установленный собственником, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Приобретая квартиру, пользователь станет новым собственником и сможет обратиться в суд с иском о выселении, если сестра и ребёнок добровольно не снимутся с регистрации. При этом несовершеннолетний ребёнок не является самостоятельным субъектом права пользования – его право производно от права матери (сестры). Если право пользования матери прекращено, оно прекращается и у ребёнка.
Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением. 1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Альтернативные способы, такие как завещание или договор ренты, специально не урегулированы в предоставленном «Контексте из НПА». При завещании право собственности перейдёт к пользователю только после смерти матери, и до этого момента сестра и ребёнок сохранят регистрацию. Договор ренты (пожизненное содержание с иждивением) позволит матери передать квартиру пользователю немедленно, но с условием содержания; правила о ренте содержатся в главе 33 ГК РФ (ст. 583–605), которые не включены в контекст. Для их анализа необходимо обращение к соответствующим нормам ГК РФ.
