Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение долей в квартире

Банк требует залог третьей доли после покупки двух долей в ипотеку: правомерно ли это?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Изучите кредитный договор: найдите пункт, обязывающий вас заложить третью долю; его отсутствие делает требование банка незаконным.
  2. 2
    Закажите выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить собственника третьей доли и факт регистрации ипотеки на две купленные доли.
  3. 3
    Направьте в банк письменный отказ со ссылкой на п. 1 ст. 421 ГК РФ и ст. 310 ГК РФ, если обязательства заложить долю в договоре нет.descriptionПисьменный отказ в банк от требования о предоставлении дополнительного обеспечения (залога доли) по ипотечному кредиту (свободная форма)
  4. 4
    При отказе банка признать вашу позицию подайте жалобу в Банк России через интернет-приёмную на сайте cbr.ru.descriptionЖалоба в Банк России (свободная форма)
  5. 5
    При навязывании дополнительных услуг дополнительно обратитесь с жалобой в Роспотребнадзор.descriptionЖалоба в Роспотребнадзор (свободная форма)
  6. 6
    При иске банка о досрочном взыскании защищайтесь: вы не нарушали обязанностей по обеспечению, предусмотренных договором (ст. 813 ГК РФ).

Документы и доказательства

  • Кредитный договор с банком — проверьте пункт об обязательстве заложить третью долю.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру — подтверждает собственника третьей доли и регистрацию ипотеки.
  • Договор купли-продажи двух долей — подтверждает, что кредит направлен на их покупку.
  • Платёжные документы об оплате двух долей — доказывают использование кредитных средств.
  • Письменный мотивированный отказ банку с ссылками на ст. 421, 310 ГК РФ и ст. 77 ФЗ-102.
  • Переписка с банком (письма, уведомления) — фиксирует факт и содержание требования банка.

  • Сроки и риски

    • Проверьте кредитный договор: если пункта о залоге третьей доли нет, требование банка незаконно.
    • Отказ от залога третьей доли не нарушает обязательства, если он не предусмотрен договором.
    • Если третья доля принадлежит не вам, вы не можете её заложить — требование неисполнимо.
    • При отказе банк вправе требовать досрочного возврата кредита только при нарушении условий договора.
    • Срок исковой давности для оспаривания договора залога — 3 года.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте договор залога третьей доли, если она не принадлежит вам.
    • Не подписывайте договор залога, если обязанность заложить её не прописана в кредитном договоре.
    • Не соглашайтесь на устные требования банка — требуйте письменное обоснование со ссылкой на договор.
    • Не игнорируйте письма банка: направьте письменный мотивированный отказ и сохраните доказательства отправки.
    • Не поддавайтесь угрозам досрочного взыскания, если вы не нарушали условия кредитного договора.
    • Не пытайтесь заложить долю, собственником которой вы не являетесь, — это юридически невозможно.

  • Когда нужен адвокат

    • Изучите кредитный договор: если в нём нет обязанности заложить третью долю, требование банка незаконно.
    • Проверьте по выписке из ЕГРН, кому принадлежит третья доля: вы не вправе заложить чужое имущество.
    • Отказ от залога третьей доли не нарушает кредитный договор, если такого условия в нём нет.
    • Банк не вправе в одностороннем порядке менять условия договора с вами как с потребителем.
    • Принуждение к заключению договора залога не допускается, если обязательство не предусмотрено договором.
    • Если банк угрожает досрочным взысканием, ваша защита — отсутствие нарушения обязанностей по обеспечению кредита.

  • Альтернативные пути

    • Предложите банку альтернативу: увеличение процентной ставки или единовременную комиссию за изменение условий.
    • Запросите в банке письменное обоснование требования со ссылкой на конкретный пункт договора.
    • Если третья доля принадлежит другому лицу, предложите банку заменить её на иное ваше имущество.
    • При отказе банка от альтернатив, зафиксируйте его позицию письменно для последующей жалобы.
    • Рассмотрите вариант рефинансирования кредита в другом банке без требования о дополнительном залоге.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация

Гражданин приобрёл в ипотеку две доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Сделка купли-продажи состоялась, право собственности на две доли зарегистрировано в ЕГРН, одновременно в силу закона зарегистрирована ипотека в пользу банка-кредитора на эти две доли. Кредитные средства использованы исключительно на покупку двух долей. После завершения сделки банк выдвинул требование о залоге третьей доли в той же квартире и о подписании соответствующего договора. Третья доля не приобреталась на кредитные средства — её правовой режим принципиально иной. Ключевой юридический факт: кредитный договор либо содержит, либо не содержит заранее принятое заёмщиком обязательство предоставить в залог иное имущество (третью долю). От этого обстоятельства зависит правомерность требования банка. Также имеет значение, кому принадлежит третья доля — самому заёмщику или иному лицу.

Затронутые правоотношения

  • Залоговое правоотношение (ипотека в силу закона) — на две приобретённые доли ипотека уже возникла в силу прямого указания п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации. Это означает, что кредит уже обеспечен законным залогом, и банк не находится в положении необеспеченного кредитора.
  • Обязательственное правоотношение из кредитного договора — объём обязанностей заёмщика определяется исключительно условиями подписанного договора. Если договор не содержит условия о залоге третьей доли, то требование банка выходит за пределы согласованных обязательств и является попыткой одностороннего изменения договора, что запрещено п. 1 и п. 2 ст. 310 ГК РФ.
  • Вещное правоотношение собственности на третью долю — правомочие распоряжения долей, включая передачу в залог, принадлежит исключительно её собственнику (п. 2 ст. 335 ГК РФ, п. 1 ст. 6 Федерального закона № 102-ФЗ). Если заёмщик не является собственником третьей доли, он объективно не управомочен заключать договор её залога, и требование банка юридически неисполнимо.
  • Правоотношение по обеспечению исполнения обязательств — ст. 813 ГК РФ связывает право кредитора на досрочное истребование кредита с невыполнением заёмщиком уже существующих обязанностей по обеспечению, а не с отказом принять на себя новые, не предусмотренные договором обременения. Это разграничение определяет, несёт ли отказ заёмщика какие-либо негативные последствия.
  • Потребительское правоотношение (гражданин — банк) — заёмщик выступает как сторона, не осуществляющая предпринимательской деятельности, что исключает право банка на одностороннее изменение условий обязательства (п. 2 ст. 310 ГК РФ) и делает попытку понуждения к заключению договора залога прямым нарушением принципа свободы договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Юридически значимые обстоятельства, решающие дело

  1. Содержание кредитного договора — наличие или отсутствие в нём прямо сформулированного обязательства заёмщика предоставить в залог третью долю. Если такое условие отсутствует, банк не вправе требовать заключения договора залога, а отказ заёмщика не образует нарушения обязательства и не влечёт права банка на досрочное истребование кредита по ст. 813 ГК РФ. Если условие присутствует и подписано заёмщиком — отказ может повлечь досрочное истребование всей суммы кредита с процентами.

  2. Принадлежность третьей доли — является ли заёмщик её собственником. Если третья доля принадлежит иному лицу, заёмщик не вправе ею распоряжаться, и требование банка заведомо неисполнимо в силу п. 2 ст. 335 ГК РФ и п. 1 ст. 6 Федерального закона № 102-ФЗ. Если доля принадлежит заёмщику, он вправе, но не обязан её заложить — понуждение к этому не допускается ст. 421 ГК РФ, кроме случая, когда такая обязанность уже зафиксирована в кредитном договоре.

  3. Факт состоявшейся регистрации ипотеки на две доли — ипотека в силу закона уже возникла и зарегистрирована в ЕГРН одновременно с правом собственности на приобретённые доли. Это означает, что кредит обеспечен, и банк не вправе обосновывать требование о дополнительном залоге отсутствием обеспечения как такового.

  4. Отсутствие соглашения об изменении кредитного договора — изменение условий обязательства возможно только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Одностороннее требование банка о предоставлении дополнительного залога, не основанное на условиях договора, является попыткой одностороннего изменения обязательства, что прямо запрещено п. 1 и п. 2 ст. 310 ГК РФ, и не порождает для заёмщика юридической обязанности.

Залог двух приобретённых в ипотеку долей — правомерен и возникает в силу закона

При покупке недвижимости (долей в квартире) с использованием ипотечного кредита залог предмета покупки в пользу банка возникает автоматически в силу закона — с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. Это не зависит от того, подписывали ли вы отдельный договор залога.

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
— п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Иными словами, две доли, которые вы купили на кредитные средства банка, правомерно находятся в залоге у банка — это императивное требование закона, а не произвольное условие банка. Данный залог обеспечивает возврат выданного кредита, и с этим спорить не нужно.

Залог третьей доли — отдельный вопрос

Закон различает: залог в силу закона возникает ТОЛЬКО на то имущество, которое приобретено на кредитные средства. Если третья доля приобреталась не на кредит (а, например, уже имелась у вас или у другого лица), то ст. 77 на неё не распространяется. Залог третьей доли возможен исключительно по отдельному договору залога с её собственником.

Требование банка заложить третью долю — неправомерно (две развилки)

Ответ на вопрос, правомерно ли требование банка заложить третью долю, зависит от того, кому она принадлежит.

Ветка «А»: третья доля принадлежит ВАМ

Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом
— п. 2 ст. 335 ГК РФ

Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления
— п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

То есть вы действительно можете заложить принадлежащую вам третью долю — если сами этого хотите. Банк не может принудить вас к этому силой, если только ваш кредитный договор прямо не содержит вашего обязательства сделать это.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Поскольку квартира находится в долевой собственности, а не в совместной, — согласие других сособственников на залог вашей доли не требуется. Но это лишь означает, что если вы добровольно согласитесь, препятствий со стороны других сособственников не будет. Сама по себе эта норма не обязывает вас закладывать принадлежащую вам долю.

Вывод по ветке «А»: если в кредитном договоре НЕТ вашего обязательства заложить третью долю — банк не вправе принуждать вас к этому. Если же такое условие есть в договоре и вы его подписали — отказ может повлечь последствия (см. блок 3). Вам нужно изучить текст кредитного договора — ищите там положение об обязанности предоставить дополнительное обеспечение.

Ветка «Б»: третья доля принадлежит ДРУГОМУ лицу

Если третья доля принадлежит не вам (продавцу, родственнику, иному лицу) — банк не может требовать от вас её залога. Вы не собственник этой доли, а залогодателем может быть только собственник вещи (п. 2 ст. 335 ГК РФ, п. 1 ст. 6 ФЗ-102). Даже по ст. 7 ФЗ-102 заложить долю может лишь её участник — собственник. Требование подписать договор залога чужой доли юридически ничтожно — вы не управомочены распоряжаться чужой собственностью.

Вывод по ветке «Б»: банк не вправе требовать от вас залога доли, которая вам не принадлежит. Такое требование незаконно.

Итог по блоку: требование банка правомерно, только если БЕЗУСЛОВНО выполнены оба условия: (1) третья доля принадлежит лично вам и (2) кредитный договор прямо предусматривает ваше обязательство заложить её. В остальных случаях вы вправе отказаться.

Риски при отказе подписать договор залога третьей доли

Нужно разделить две ситуации.

Ситуация 1: кредитный договор НЕ содержит условия об обязательном залоге третьей доли. В этом случае банк не имеет правовых оснований для санкций. Вы ничего не нарушаете, отказываясь от добровольного дополнительного обеспечения. Залог на две купленные доли уже возник в силу закона (ст. 77 ФЗ-102), кредит обеспечен — оснований для досрочного истребования у банка нет.

Ситуация 2: кредитный договор содержит ваше обязательство о залоге третьей доли. Здесь применяется ст. 813 ГК РФ:

При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата займа и уплаты причитающихся на момент возврата процентов за пользование займом, если иное не предусмотрено договором займа
— ст. 813 ГК РФ

Это означает: если вы обязались в договоре заложить третью долю и не делаете этого — банк получает право потребовать досрочного возврата всей суммы кредита с процентами. Это серьёзный риск.

Процессуальные последствия: обращение взыскания на долю

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— п. 2 ст. 255 ГК РФ

Если банк всё же оформит залог третьей доли (добровольно или принудительно через суд) и впоследствии обратит на неё взыскание — ваши сособственники получат преимущественное право покупки этой доли, и лишь при их отказе возможна продажа с публичных торгов.

Практический вывод

Правомерность требования банка всецело зависит от текста вашего кредитного договора и от того, кому принадлежит третья доля. Изучите кредитный договор — там должно быть (или нет) ваше обязательство предоставить дополнительное обеспечение. Если такого условия нет — вы вправе ответить банку письменным отказом. Если банк настаивает и угрожает — ваша защита строится на том, что залог двух долей уже обеспечивает кредит в силу ст. 77 ФЗ-102, а требование о залоге имущества, в отношении которого договор вас не обязывает, является неосновательным.

Гражданско-правовые гарантии: недопустимость понуждения к договору

Даже если банк настаивает на подписании договора залога третьей доли, у гражданина есть фундаментальная защита — принцип свободы договора:

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Это означает: если ваш кредитный договор не содержит обязательства заложить третью долю, банк не вправе понуждать вас к заключению отдельного договора залога. Вы не давали такого добровольного обязательства — а законом такая обязанность на заёмщика-потребителя не возложена. Ст. 77 ФЗ-102 сама создала залог на купленные доли — банк уже обеспечен.

Более того, банк как предприниматель не может в одностороннем порядке изменять условия кредитного договора с гражданином-потребителем:

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 310 ГК РФ, п. 2

Эта норма прямо запрещает банку навязывать вам новое обеспечение в одностороннем порядке: вы — сторона, не осуществляющая предпринимательской деятельности, и договор может предоставить право на одностороннее изменение условий только вам, а не банку.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

Таким образом, требование банка подписать договор залога третьей доли, не предусмотренное кредитным договором, является ничем иным как попыткой понуждения к заключению договора, что прямо запрещено ст. 421 ГК РФ. Кредитный договор уже заключён и действует — банк не вправе в одностороннем порядке навязывать дополнительные обременения.

Рекомендуемые действия

  1. Изучите кредитный договор. Найдите, есть ли там условие о вашей обязанности предоставить в залог иное имущество (третью долю). Если такого условия нет — ваша позиция безупречна.

  2. Направьте банку письменный мотивированный отказ. Сошлитесь на ст. 77 ФЗ-102 (залог уже обеспечивает кредит), ст. 421 ГК (понуждение к договору не допускается) и укажите, что кредитный договор не содержит вашего обязательства закладывать третью долю.

  3. Если банк угрожает досрочным истребованием кредита — напомните, что ст. 813 ГК РФ даёт банку такое право только при невыполнении уже существующих обязанностей по обеспечению, а не при отказе добровольно предоставить дополнительный залог, не предусмотренный договором.

  4. Если третья доля принадлежит не вам — дополнительно укажите банку, что вы не являетесь её собственником и в силу п. 2 ст. 335 ГК РФ не управомочены распоряжаться ею.

  5. В случае судебного спора — банк будет обязан доказать, что кредитным договором предусмотрена ваша обязанность заложить третью долю; в отсутствие такого условия спор будет решён в вашу пользу.

Сроки

Ипотека в силу закона на две приобретённые доли регистрируется одновременно с регистрацией права собственности на них в ЕГРН (п. 1 ст. 77 ФЗ-102). Момент возникновения залога — дата государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. Требование банка о залоге третьей доли после состоявшейся сделки — это уже постфактум, не влияет на действительность уже возникшей ипотеки на две доли. Срок давности для оспаривания договора залога (если банк попытается понудить вас в судебном порядке) — 3 года (ст. 196 ГК РФ).

Если банк откажется принимать ваш отказ

Если банк, несмотря на ваш письменный отказ, продолжает настаивать или угрожает досрочным расторжением кредитного договора, ваши возможности:

  • Жалоба в Банк России (ЦБ РФ) — как регулятор банковской деятельности, ЦБ РФ рассматривает обращения граждан о нарушениях кредитными организациями законодательства. Жалоба подаётся через интернет-приёмную на сайте cbr.ru. Срок рассмотрения — 30 дней.
  • Жалоба в Роспотребнадзор — если банк навязывает дополнительные услуги потребителю.
  • Иск в суд общей юрисдикции — по месту жительства потребителя о признании действий банка незаконными, о защите прав потребителя. Госпошлина по искам о защите прав потребителей не уплачивается (при цене иска до 1 млн руб.).

Доказательства

Для защиты ваших прав необходимы:

  1. Кредитный договор — ключевой документ: содержит ли он обязательство залога третьей доли.
  2. Выписка из ЕГРН — подтверждает, кому принадлежит третья доля (вам либо иному лицу) и факт регистрации ипотеки на две доли.
  3. Письменная переписка с банком — требование банка о залоге третьей доли, ваш ответ. Всю переписку ведите письменно (заказные письма с описью вложения).
  4. Договор купли-продажи долей — подтверждает, что кредит брался на покупку именно двух долей.

Альтернативы

Вы можете предложить банку иные варианты вместо залога третьей доли:

  • Поручительство третьего лица.
  • Банковская гарантия.
  • Залог иного имущества (если вам это выгодно и вы добровольно на это согласны).

Но подчеркните: банк уже обеспечен залогом двух долей в силу ст. 77 ФЗ-102 — дополнительное обеспечение объективно не требуется.

Порядок исполнения (ваша дорожная карта)

  1. Получить выписку из ЕГРН — установить собственника третьей доли и факт регистрации ипотеки на две доли.
  2. Изучить кредитный договор — найти (или не найти) условие об обязательном залоге иного имущества.
  3. Направить банку письменный отказ заказным письмом с описью, со ссылками на ст. 77 ФЗ-102, ст. 421, 310, 450 ГК РФ, ст. 335 ГК РФ, ст. 6-7 ФЗ-102.
  4. Если банк продолжает настаивать — жалоба в ЦБ РФ и Роспотребнадзор.
  5. При судебной угрозе — иск о признании требований банка незаконными. Ваша правовая позиция: залог двух долей уже установлен в силу закона (ст. 77 ФЗ-102), понуждение к залогу третьей доли нарушает ст. 421 ГК РФ, а если третья доля чужая — то и ст. 335 ГК РФ, ст. 6 ФЗ-102.

Прямой ответ: требование банка заложить третью долю правомерно, только если эта доля принадлежит вам и ваш кредитный договор прямо обязывает вас предоставить её в залог. Во всех остальных случаях вы вправе отказаться, и банк не может вас принудить.

Развёрнутый вывод по ситуации:

  1. Залог двух приобретённых долей. Здесь всё законно. В силу п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» две доли, купленные на кредитные деньги, находятся в залоге у банка автоматически с момента регистрации ипотеки в ЕГРН. Это императивное требование закона, а не прихоть банка, и оспаривать его не нужно.

  2. Требование залога третьей доли, если она принадлежит вам. Вы как собственник вправе заложить свою долю (п. 2 ст. 335 ГК РФ, п. 1 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»), согласие других сособственников для этого не требуется (п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке»). Однако банк не может принудить вас к этому, если только вы сами не приняли на себя такое обязательство в кредитном договоре. Понуждение к заключению договора, когда оно не предусмотрено законом или добровольным обязательством, прямо запрещено п. 1 ст. 421 ГК РФ. Более того, банк не вправе в одностороннем порядке менять условия договора с вами как с потребителем (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Если в вашем кредитном договоре нет пункта об обязанности заложить иное имущество, требование банка незаконно. Если такой пункт есть, ваш отказ даёт банку право потребовать досрочного возврата всей суммы кредита с процентами (ст. 813 ГК РФ).

  3. Требование залога третьей доли, если она принадлежит другому лицу. Такое требование абсолютно неправомерно. Залогодателем может быть только собственник вещи (п. 2 ст. 335 ГК РФ, п. 1 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). Вы не можете заложить чужое имущество, и банк не вправе от вас этого требовать.

Пошаговые действия

  1. Изучите кредитный договор. Ваша главная задача — найти пункт, который обязывает вас предоставить в залог иное имущество (третью долю). Если такого пункта нет, ваша позиция максимально сильна.
  2. Получите выписку из ЕГРН. Закажите актуальную выписку на квартиру, чтобы документально подтвердить, кому именно принадлежит спорная третья доля (вам или иному лицу), а также факт регистрации ипотеки на две купленные вами доли.
  3. Направьте в банк письменный мотивированный отказ. Составьте заявление в двух экземплярах, где сошлитесь на то, что:
    • кредит уже обеспечен залогом двух долей в силу п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»;
    • понуждение к заключению договора залога не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ);
    • банк не вправе в одностороннем порядке навязывать новые условия (ст. 310 ГК РФ);
    • (если применимо) вы не являетесь собственником третьей доли и не вправе ею распоряжаться (п. 2 ст. 335 ГК РФ).
      Отправьте заявление заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Копию с отметкой банка оставьте себе.
  4. Если банк продолжает настаивать или угрожает. Подайте жалобу на действия банка через интернет-приёмную Банка России (ЦБ РФ). Также можно обратиться в Роспотребнадзор с жалобой на навязывание дополнительных услуг.
  5. При судебной угрозе или иске банка. Если банк попытается взыскать долг досрочно, ваша защита строится на том, что вы не нарушали никаких обязанностей по обеспечению кредита, предусмотренных договором (ст. 813 ГК РФ). Вы вправе подать в суд общей юрисдикции по месту своего жительства иск о признании требований банка незаконными. Срок исковой давности для оспаривания договора залога составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).