Продажа 1/2 доли в квартире: как продать, если второй собственник против, и можно ли оформить дистанционно через нотариуса, когда документы в другом городе

Порядок соблюдения преимущественного права покупки сособственника

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
— ст. 250 ГК РФ, п. 1

Вы как продавец 1/2 доли обязаны в письменной форме известить сособственника (собственника другой 1/2) о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и прочих условий продажи. Закон предоставляет два сценария:

Сценарий А — письменный отказ сособственника. Если второй собственник письменно откажется от реализации преимущественного права покупки, ваша доля может быть продана постороннему лицу немедленно, не дожидаясь истечения месячного срока.

Сценарий Б — молчание. Если в течение одного месяца со дня извещения сособственник не приобретёт вашу долю, вы вправе продать её любому лицу.

Письменное извещение может быть направлено как лично (под расписку), так и через нотариуса — именно через ст. 86 Основ нотариата (нотариальная передача документов). Нотариус выдаст свидетельство о направлении документов адресату или свидетельство о передаче документов — это станет надёжным доказательством соблюдения вашей обязанности известить сособственника. Такое нотариальное действие входит в перечень ст. 44.3 Основ и может быть совершено удалённо (без личной явки к нотариусу) — то есть полностью дистанционно, из вашего города.

Вывод: До продажи доли постороннему лицу необходимо надлежащим образом известить сособственника о намерении продать долю. Сделать это можно дистанционно, через нотариуса вашего города, который передаст извещение сособственнику (ст. 86 Основ). Если сособственник не приобретёт долю в течение месяца со дня извещения или письменно откажется — вы свободны в продаже доли любому покупателю.

Обязательная нотариальная форма и место удостоверения сделки

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом
— ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате

Каждый гражданин для совершения нотариального действия вправе обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных статьей 40 настоящих Основ. Совершение нотариусом нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет за собой признания недействительности этого действия
— ст. 13 Основ законодательства РФ о нотариате

Договор купли-продажи вашей 1/2 доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218). Это не исключение — вы продаёте долю постороннему лицу, а не обоим участникам долевой собственности по одной сделке. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность договора (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Несмотря на то, что закон говорит об обязательном нотариальном удостоверении — он не привязывает место удостоверения сделки к месту нахождения недвижимости. Согласно ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариальные действия совершаются любым нотариусом. В перечне исключений (ст. 47, 56, 62–64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96, 109) удостоверение сделок с недвижимостью и долями в праве на неё отсутствует. Статья 13 Основ прямо закрепляет: «Каждый гражданин для совершения нотариального действия вправе обратиться к любому нотариусу». Более того, совершение нотариального действия за пределами нотариального округа не влечёт его недействительности.

Это означает: вы вправе обратиться к любому нотариусу в том городе, где вы проживаете, и он правомочен удостоверить договор купли-продажи вашей 1/2 доли, даже если квартира находится в другом городе.

Что касается документов на квартиру, которые находятся в другом городе — нотариус самостоятельно запрашивает сведения из ЕГРН через единую информационную систему нотариата, включая выписку о зарегистрированных правах. Ваши правоустанавливающие документы на бумаге могут понадобиться, но их можно направить почтой или через представителя.

Вывод: Удостоверение договора купли-продажи доли у нотариуса вашего города проживания — полностью законно. Личное присутствие в городе, где находится квартира, не требуется ни для удостоверения сделки, ни для последующей регистрации перехода права.

Дистанционные механизмы: что можно и чего нельзя

Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81, 85 1 , 86, 87, 88 1 , 89, 97 (в части хранения электронных документов), 103, 103 7 , 103 9-1 , 103 14 настоящих Основ. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 266-ФЗ, от 14.07.2022 № 339-ФЗ, от 28.04.2023 № 145-ФЗ) Нотариус совершает нотариальное действие удаленно и регистрирует его в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата. По просьбе заявителя или его представителя, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, нотариальный документ, изготовленный в электронной форме, выдается на бумажном носителе с учетом требований, установленных статьей 45 1 настоящих Основ. В целях совершения нотариального действия удаленно заявитель или его представитель направляет в Федеральную нотариальную палату через единую информационную систему нотариата, в том числе с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, заявление о совершении нотариального действия удаленно с приложением установленных законодательством Российской Федерации документов в электронной форме.
— ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате

По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие путем изготовления нотариального документа в электронной форме. В случае, если нотариальный документ должен быть подписан лицом, обратившимся за совершением нотариального действия, это лицо обязано подписать документ в присутствии нотариуса простой электронной подписью, требования к которой устанавливаются законодательством Российской Федерации, регулирующим отношения в области использования электронных подписей. Порядок формирования простой электронной подписи устанавливается Федеральной нотариальной палатой. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ) Удостоверенный, совершенный или выданный нотариусом документ в электронной форме подписывается квалифицированной электронной подписью нотариуса
— ст. 44.2 Основ законодательства РФ о нотариате

Удостоверение договора купли-продажи доли не входит в перечень нотариальных действий, которые могут совершаться удалённо по ст. 44.3 Основ (там перечислены ст. 81, 85.1, 86, 87, 88.1, 89, 97, 103, 103.7, 103.9-1, 103.14). Удостоверение сделки с недвижимостью требует вашей личной явки к нотариусу.

Однако это означает явку к любому нотариусу — в вашем городе проживания, а не обязательно в городе нахождения квартиры.

Нотариус может:

• Изготовить договор в электронной форме (ст. 44.2 Основ) — вы подпишете его простой электронной подписью в присутствии нотариуса, а нотариус удостоверит своей усиленной квалифицированной электронной подписью.
• Удалённо (без вашей личной явки) направить извещение сособственнику о намерении продать долю — через ст. 86, которая входит в перечень удалённых действий по ст. 44.3. Для этого потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), подача заявления через портал Госуслуг или единую информационную систему нотариата.
• Удалённо зафиксировать факт направления и (или) вручения документов сособственнику — выдача свидетельства о направлении/передаче документов.

Вывод: Полностью «дистанционно» (без единого личного визита к нотариусу) решить вопрос нельзя — удостоверение договора купли-продажи доли требует личного присутствия у нотариуса. Но и ехать в город нахождения квартиры для этого не нужно: достаточно одного визита к нотариусу по месту вашего жительства. Уведомление сособственника можно инициировать полностью удалённо через ст. 86 Основ (при наличии УКЭП). Договор может быть оформлен в электронном виде, и именно нотариус направит документы на регистрацию в Росреестр (через ч. 11 ст. 21 ФЗ-218).

Подача документов на регистрацию и роль нотариуса

В случаях, если в соответствии с законодательством о нотариате заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются нотариусом в орган регистрации прав, такие заявление и документы представляются в форме электронного документа, в том числе электронного образа документа. При представлении нотариусом заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации в форме электронного документа прилагаемые к нему нотариально оформленные документы представляются в орган регистрации прав в форме: (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) 1) электронного документа, удостоверенного (выданного, совершенного) нотариусом в электронной форме в соответствии с частью 8 настоящей статьи или в соответствии со статьей 103 8 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I , либо электронного документа, удостоверенного нотариусом, подписанного простой электронной подписью лица, обратившегося за совершением нотариального действия, и усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 44 2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I ;
— ч. 11 ст. 21 ФЗ-218

При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов , нотариально удостоверенного факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2018 года № 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I , за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы
— ч. 2 ст. 59 ФЗ-218

После удостоверения договора купли-продажи нотариус сам (по просьбе сторон) направляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав (Росреестр) в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса (ч. 11 ст. 21 ФЗ-218).

При этом, согласно ч. 2 ст. 59 ФЗ-218, государственный регистратор не проводит проверку законности нотариально удостоверенной сделки — достоверность нотариального документа проверяется через единую информационную систему нотариата. Это ускоряет регистрацию и снижает риск приостановки.

Более того, нотариально удостоверенная сделка регистрируется в сжатые сроки: в электронной форме — до 1 рабочего дня (по общему правилу ст. 16 ФЗ-218).

Вывод: Ни вам, ни покупателю не нужно самостоятельно обращаться в МФЦ или Росреестр в городе нахождения квартиры для подачи заявления о регистрации перехода права. Нотариус, удостоверивший сделку, сам направит электронные документы на регистрацию. Участие в процедуре регистрации с вашей стороны ограничивается оплатой госпошлины и предоставлением необходимых сведений нотариусу.

Риски нарушения преимущественного права покупки и защита

Нарушение порядка извещения сособственника или продажа доли до истечения месячного срока ожидания даёт второму сособственнику право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Это означает: по решению суда сособственник займёт место покупателя в договоре, уплатив ту же цену и на тех же условиях.

Поэтому юридически значимая фиксация надлежащего извещения сособственника — ключевой элемент защиты вашей сделки. Наиболее надёжные способы:

• Нотариальная передача извещения (ст. 86 Основ) — нотариус выдаст свидетельство о направлении/передаче документа адресату. Может быть инициирована удалённо.
• Почтовое отправление заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на адрес, указанный в ЕГРН.
• Письменный нотариально удостоверенный отказ сособственника от преимущественного права покупки — наилучший вариант, позволяющий продать долю немедленно.

Если сособственник уклоняется от получения извещения — нотариус зафиксирует факт направления, а по истечении месяца со дня извещения вы вправе продать долю любому лицу.

Вывод: Соблюдение письменного уведомления сособственника и фиксация даты его получения (или факта направления) — обязательное условие, защищающее вас от последующего перевода прав покупателя на сособственника в судебном порядке. Нотариальная передача извещения через ст. 86 Основ максимально надёжна и доступна дистанционно.

Оформление доверенности — альтернативный путь

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Если личная явка к нотариусу для удостоверения сделки для вас затруднительна даже по месту жительства, закон предоставляет вариант: вы оформляете нотариально удостоверенную доверенность на представителя, который в вашем городе (или в городе нахождения квартиры) совершит необходимые действия от вашего имени. Поскольку купля-продажа доли подлежит нотариальному удостоверению, доверенность на такую сделку также должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Доверенность может быть оформлена у любого нотариуса (в том числе по месту вашего жительства). Поверенный — любое дееспособное лицо (родственник, знакомый, юрист). В доверенности должны быть указаны конкретные полномочия: продать 1/2 долю в праве на конкретную квартиру за цену и на условиях по усмотрению представителя, подать заявление о регистрации, получить деньги.

Также возможен вариант: доверенность на подачу заявления о нотариальной передаче извещения сособственнику через ст. 86 Основ — в этом случае и уведомление сособственника, и удостоверение сделки может быть проведено представителем.

Вывод: Доверенность — полноценная альтернатива, если даже один визит к нотариусу по месту жительства затруднителен. Нотариально удостоверенная доверенность даст представителю все необходимые полномочия для продажи доли от вашего имени, включая получение денег и подачу документов на регистрацию. Доверенность также удостоверяется любым нотариусом в вашем городе.