Может ли бабушка подарить квартиру сыну и несовершеннолетнему внуку по долям: согласие опеки, риски и оспаривание

Допустимость дарения долей одновременно сыну и несовершеннолетнему внуку и обязательная форма

Дарение доли в праве собственности на недвижимость — это безвозмездная передача имущества одаряемому по договору дарения (ст. 572 ГК РФ). Закон не запрещает собственнику разделить квартиру на доли и одарить нескольких лиц одновременно — ни сына, ни его несовершеннолетнего ребёнка в перечне лиц, которым дарение запрещено, нет.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Для несовершеннолетнего одаряемого дарение доли — это сделка, направленная на безвозмездное получение выгоды. Для малолетнего (до 14 лет) её совершает от его имени законный представитель — отец (п. 1 ст. 28 ГК РФ); для ребёнка 14–18 лет сделка совершается им с письменного согласия родителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Ребёнок вправе иметь имущество, полученное в дар (п. 3 ст. 60 СК РФ).

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
   — ст. 26 ГК РФ, п. 1

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

С 13 декабря 2024 года договор дарения недвижимости (включая долю) между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Эта норма применяется и к дарению долей, о чём указывает и судебная практика Верховного Суда. После удостоверения договор регистрируется в ЕГРН, и на каждого одаряемого возникает право собственности на соответствующую долю.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Вывод: да, хозяйка-собственница вправе подарить часть квартиры сыну, а часть — его несовершеннолетнему ребёнку; отчуждение оформляется одним нотариально удостоверенным договором дарения долей с последующей государственной регистрацией перехода права на каждого одаряемого.

Нужно ли согласие органов опеки и допустим ли конфликт интересов отца-представителя

Закон связывает согласие органов опеки и попечительства с отчуждением имущества подопечного и иными действиями, уменьшающими его имущество (п. 2 ст. 37 ГК РФ): «опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать … сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, … а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного».

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

В вашей ситуации ребёнок выступает одаряемым: он только приобретает долю в собственность, его имущество прирастает, ни одно из его прав не отчуждается и не уменьшается. Поэтому предварительное разрешение органа опеки и попечительства не требуется — отчуждение происходит в его пользу, а не из его имущества (прямое исключение — передача имущества подопечному в качестве дара — прямо разрешена п. 3 ст. 37 ГК РФ).

Запрет ст. 575 ГК РФ касается дарения от имени малолетних их представителями (т.е. когда дарит само несовершеннолетнее лицо), а здесь дарение совершается в пользу ребёнка, на что запрет не распространяется.

1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2. Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, установленный пунктом 1 настоящей статьи, не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями.
   — п. 1 ст. 575 ГК РФ

Противоречия интересов между отцом-одаряемым и ребёнком-одаряемым при такой сделке не возникает: оба безвозмездно получают доли в собственность, объёмы прав увеличиваются одинаково, права одного не приводят к умалению прав другого. По п. 2 ст. 64 СК РФ родитель утрачивает право представлять ребёнка только если орган опеки установил реальное противоречие интересов — здесь противоречия нет, поэтому назначение отдельного представителя не требуется.

1. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
   — п. 2 ст. 64 СК РФ

Вывод: согласие органов опеки и попечительства при дарении доли несовершеннолетнему внуку не требуется, поскольку имущество ребёнка только увеличивается; от имени малолетнего одаряемого договор подписывает его отец как законный представитель, а противоречия интересов отца и ребёнка в такой сделке нет.

Согласие супруга дарительницы — развилка в зависимости от режима квартиры (исправленный)

Если квартира — совместно нажитое имущество супругов дарительницы и её мужа, для распоряжения ею (в том числе дарения, права на которое подлежат госрегистрации и обязательной нотариальной форме) необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Без него супруг вправе оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал о ней.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Если же квартира принадлежит матери единолично — например, получена в дар, по наследству, приватизирована либо приобретена до брака — применяется ст. 36 СК РФ: имущество, полученное одним из супругов в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его личной собственностью. В этом случае согласие супруга не требуется.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
   — ст. 36 СК РФ, п. 1

Поскольку в вопросе не указано происхождение квартиры, применимы обе ветки: если квартира совместная — нотариус потребует согласие мужа дарительницы, если она в личной собственности матери — согласие не нужно.

Вывод: необходимость согласия супруга дарительницы зависит от правового режима квартиры: при совместной собственности супругов оно обязательно (иначе сделка может быть оспорена мужем); при единоличной собственности матери согласие не требуется.

Налоговые последствия и риски оспаривания

Налогообложение. Доходы, получаемые одаряемыми в натуральной форме от дарения недвижимости, освобождаются от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники. Сын — ребёнок дарительницы (родители и дети); внук — внук дарительницы (дедушка, бабушка и внуки). Обе пары прямо входят в перечень близких родственников, поэтому ни сын, ни несовершеннолетний внук не уплачивают НДФЛ с полученной доли.

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Риски оспаривания. Закон предусматривает ограниченный перечень оснований отмены дарения: покушение одаряемого на жизнь дарителя или членов его семьи, умышленное причинение телесных повреждений, обращение с подарком, создающее угрозу его безвозвратной утраты (п. 1–2 ст. 578 ГК РФ), а также особые случаи (например, при дарении ИП/юрлицом в преддверии банкротства — п. 3 ст. 578 ГК РФ).

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
   — п. 1 ст. 578 ГК РФ

Кроме того, сделка может быть оспорена иными лицами: супругом дарительницы при отсутствии его согласия на распоряжение общим имуществом (в течение года — см. блок о согласии супруга); наследниками дарительницы — если договор признают притворным или заключённым для вида; кредиторами/финансовым управляющим — если дарение совершено в преддверии банкротства дарителя в ущерб кредиторам. Чтобы минимизировать риск, важно оформить долю ребёнка именно в его пользу (а не скрыто в пользу сына), поскольку цели «сокрыть имущество» и «уменьшить наследственную массу» суд может расценить как злоупотребление правом.

Вывод: одаряемые (сын и внук) освобождены от НДФЛ как близкие родственники дарителя; оснований для отмены дарения в обычной семейной ситуации нет, однако сделку могут оспорить супруг дарительницы (без его согласия при совместном имуществе) и кредиторы/наследники при признаках банкротства или притворности.

Сроки оспаривания, альтернативы и порядок исполнения (исправленный)

Сроки исковой давности. По спорам о недействительности сделок: по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий её недействительности — три года с начала её исполнения; по требованию о признании оспоримой сделки недействительной — один год (ст. 181 ГК РФ).

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 181 ГК РФ

Применительно к дарению: оспаривание сделки без нотариального удостоверения (ничтожность) — три года; оспаривание супругом дарительницы сделки, совершённой без его согласия (оспоримая) — один год с момента, когда он узнал о сделке (этот же срок закреплён в п. 3 ст. 35 СК РФ).

Для удостоверения договора нотариусу обычно представляются: документы, удостоверяющие личность сторон, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, при необходимости — нотариальное согласие супруга, документы о полномочиях законного представителя несовершеннолетнего. Конкретный перечень нотариус определяет при подготовке сделки, запрашивая недостающие сведения через межведомственные сервисы.

Альтернативы. Если цель — передача имущества после смерти, можно воспользоваться завещанием (ст. 1118 ГК РФ);

Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. 6. Предусмотренные наследственным договором права и обязанности возникают после открытия наследства, за исключением обязанностей, которые в силу наследственного договора могут возникнуть до открытия наследства и возложены на ту сторону договора, которая может призываться к наследованию за наследодателем (статья 1116). К наследодателю, заключившему наследственный договор, применяются правила настоящего Кодекса о завещателе, если иное не вытекает из существа наследственного договора. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ)
— ст. 1118 ГК РФ, п. 5

если дарительница нуждается в уходе и содержании при жизни — договором пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). 2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.
   — п. 1 ст. 601 ГК РФ

Дарение же безвозвратно, не создаёт обязанности содержать дарителя и исключает долю из наследственной массы.

Исполнение. После нотариального удостоверения переход права на доли регистрируется в ЕГРН; права возникают с момента государственной регистрации. При необоснованном отказе нотариуса заинтересованное лицо вправе обжаловать отказ в суде по месту нахождения нотариуса в порядке гл. 37 ГПК РФ.

Вывод: сроки оспаривания — 3 года для ничтожных и 1 год для оспоримых сделок; альтернативами являются завещание и договор пожизненного содержания; при отказе нотариуса его действия обжалуются в суде.

Дополнение: цитаты к ранее упомянутым нормам (ст. 36 СК, ст. 181 ГК, ст. 1118, ст. 601 ГК)

Ст. 36 СК РФ — о режиме личного имущества супруга (подтверждает, что дар/наследство — личная собственность, согласие второго супруга не требуется):

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
   — ст. 36 СК РФ, п. 1

Ст. 181 ГК РФ — общие сроки исковой давности для оспаривания сделок (три года для ничтожных, один год для оспоримых):

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 181 ГК РФ

Завещание (ст. 1118 ГК РФ) — как альтернатива дарению (переход прав только после смерти, при жизни дарителя права одаряемого не возникают):

Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. 6. Предусмотренные наследственным договором права и обязанности возникают после открытия наследства, за исключением обязанностей, которые в силу наследственного договора могут возникнуть до открытия наследства и возложены на ту сторону договора, которая может призываться к наследованию за наследодателем (статья 1116). К наследодателю, заключившему наследственный договор, применяются правила настоящего Кодекса о завещателе, если иное не вытекает из существа наследственного договора. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ)
— ст. 1118 ГК РФ, п. 5

Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) — другая альтернатива, при которой собственник передаёт недвижимость плательщику при жизни взамен на обязательство пожизненного содержания:

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). 2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.
   — п. 1 ст. 601 ГК РФ

Таким образом, на каждый упомянутый ранее тезис есть подтверждающая цитата.