Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение долей в квартире

Продаем квартиру в собственности 4 года, есть участок в СНТ: считается ли это единственным жильем?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите выписку из ЕГРН на участок в СНТ, чтобы установить точный статус строения на нём.
  2. 2
    Если в выписке указан только садовый дом без статуса жилого, считайте квартиру единственным жильём.
  3. 3
    При отсутствии жилого дома на участке доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ.
  4. 4
    Если на участке зарегистрирован жилой дом, подайте декларацию 3-НДФЛ по месту жительства.descriptionНалоговая декларация 3-НДФЛ за 2021 год при продаже квартиры с заявлением имущественного вычета в размере расходов на покупку (свободная форма)
  5. 5
    При наличии жилого дома на участке уплатите налог не позднее 15 июля следующего года.
  6. 6
    Уменьшите налоговую базу на имущественный вычет или документально подтверждённые расходы на покупку доли.

Документы и доказательства

  • Закажите выписку из ЕГРН на участок в СНТ и все постройки на нем.
  • Установите, зарегистрирован ли на участке именно жилой дом, а не садовый.
  • Проверьте, есть ли решение о признании садового дома жилым (ч. 3 ст. 23¹ ФЗ № 217-ФЗ).
  • При отсутствии жилого дома на участке квартира — единственное жилье, налог не возникнет.
  • При наличии жилого дома на участке доход облагается НДФЛ, нужна декларация 3-НДФЛ.
  • Для уменьшения налога подготовьте документы о расходах на покупку доли или на вычет.

  • Сроки и риски

    • Проверьте выписку из ЕГРН на участок в СНТ: если там нет жилого дома, квартира — единственное жильё.
    • Если на участке зарегистрирован жилой дом, квартира не единственное жильё — применим срок 5 лет.
    • При 4 годах владения и наличии жилого дома доход облагается НДФЛ — подайте декларацию 3-НДФЛ.
    • Уплатите исчисленный налог при наличии жилого дома на участке.

  • Когда нужен адвокат

    • Проверьте выписку ЕГРН на участок в СНТ: есть ли там зарегистрированный жилой дом.
    • Если жилого дома нет — квартира считается единственным жильём, налог платить не нужно.
    • Если садовый дом официально признан жилым — квартира не единственное жильё, налог придётся заплатить.
    • При облагаемом доходе подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Супруги, каждый из которых владеет 1/2 долей в праве собственности на квартиру, продают её после четырёх лет владения. У одного из супругов в собственности находится земельный участок в СНТ. Правовая задача состоит в квалификации продаваемой квартиры как единственного жилого помещения для целей применения сокращённого трёхлетнего минимального срока владения, установленного подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ, либо в констатации утраты этого статуса из-за наличия участка в СНТ, что влечёт применение общего пятилетнего срока и, как следствие, обязанность по уплате НДФЛ.

Затронутые правоотношения:

  • Налоговые (НДФЛ при продаже недвижимости) — определяют, освобождается ли доход от налогообложения в связи с истечением минимального срока владения. Квалификация квартиры как единственного жилья напрямую влияет на продолжительность этого срока (три года вместо пяти) и, соответственно, на возникновение налоговой обязанности.
  • Жилищные (понятие и виды жилых помещений) — устанавливают легальную дефиницию жилого помещения, что необходимо для толкования термина «иное жилое помещение» в подпункте 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ. Без обращения к жилищному законодательству невозможно определить, какие объекты недвижимости учитываются при оценке единственности жилья.
  • Земельные и градостроительные (правовой режим садовых участков и построек) — разграничивают садовый дом как здание сезонного использования и жилой дом как жилое помещение. От этого разграничения зависит, превращает ли участок в СНТ квартиру в «неединственное» жильё.

Юридически значимые обстоятельства, решающие дело:

  1. Отсутствие на земельном участке в СНТ зарегистрированного жилого дома. Сам по себе земельный участок не является жилым помещением в смысле части 2 статьи 15 ЖК РФ и не поименован в подпункте 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ как объект, учитываемый при определении единственности жилья. Если на участке нет зарегистрированного в ЕГРН жилого дома, то квартира остаётся единственным жилым помещением, и четырёхлетний срок владения превышает трёхлетний минимальный порог — доход от продажи освобождается от НДФЛ.
  2. Наличие на участке зарегистрированного жилого дома либо садового дома, признанного жилым в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 23 Федерального закона № 217-ФЗ. Такой дом приобретает статус жилого помещения. Поскольку подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ учитывает всю жилую недвижимость, находящуюся в собственности налогоплательщика и его супруга, наличие жилого дома на участке одного из супругов делает продаваемую квартиру не единственным жильём для обоих. В этом случае применяется общий пятилетний срок владения, и при четырёхлетнем владении доход от продажи подлежит налогообложению.
  3. Правовой режим долей супругов в продаваемой квартире. Две доли по 1/2 в праве собственности на один и тот же объект недвижимости не создают «иного жилого помещения» для целей подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ, поскольку речь идёт о самом продаваемом объекте, а не о другом жилье. Данное обстоятельство не препятствует признанию квартиры единственным жильём при условии отсутствия иных жилых помещений.
  4. Распространение режима совместной собственности супругов на участок с жилым домом. Если земельный участок с расположенным на нём жилым домом является общим имуществом супругов (приобретён в браке), то факт регистрации права только на одного из супругов не имеет значения. Наличие такого жилого дома исключает применение сокращённого трёхлетнего срока для каждого из супругов, поскольку подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ прямо предписывает учитывать жилые помещения, находящиеся в совместной собственности супругов.

Учитывается ли земельный участок в СНТ без жилого дома как «иное жилое помещение» при оценке единственности жилья

Ключевой вопрос — что законодатель понимает под «иным жилым помещением» для целей сокращённого трёхлетнего срока. Налоговый кодекс прямо говорит о жилом помещении, а не о любой недвижимости.

  1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.
    — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Из этой нормы видно, что при оценке «единственности» учитывается исключительно наличие иного жилого помещения (квартиры, жилого дома либо доли в них), причём с учётом совместной собственности супругов. Сам по себе земельный участок в пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ не назван.

Само по себе владение земельным участком в СНТ не влияет на статус «единственного жилья», поскольку земельный участок жилым помещением не является. Понятие жилого помещения закреплено жилищным законодательством:

  1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 25.06.2012 № 93-ФЗ; от 01.12.2014 № 419-ФЗ; от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 5.
    — ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Земельный участок — это объект земельных отношений, а не изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания. Следовательно, при отсутствии на участке зарегистрированного строения, признанного жилым домом, этот участок не порождает «иного жилого помещения» и не препятствует применению 3-летнего срока.

Вывод: Если на участке в СНТ нет зарегистрированного жилого дома (либо зарегистрирован только садовый дом, не признанный жилым, или вообще отсутствуют капитальные строения), то для целей пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ квартира остаётся единственным жилым помещением, и 4-летний срок владения превышает минимальный трёхлетний порог — доход от продажи освобождается от НДФЛ.

Если на участке СНТ зарегистрирован жилой дом или садовый дом, признанный жилым

Ситуация меняется на противоположную, если на участке в СНТ зарегистрирован именно жилой дом либо садовый дом, переведённый в статус жилого дома. Понятия разграничены в законе о садоводстве:

  1. садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании; 3) хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. Не относятся к хозяйственным постройкам погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых домов, садовых домов; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 4) огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства , предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 211-ФЗ) 5) имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки и находящиеся на них объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории;
    — п. 2 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ

Садовый дом по закону — это здание сезонного использования для временного пребывания, то есть по общему правилу он не является жилым помещением и не учитывается как «иное жильё». Однако закон прямо предусматривает возможность перевода:

  1. Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации. 4. Хозяйственные постройки, не являющиеся объектами капитального строительства, возводятся на садовых земельных участках и огородных земельных участках в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 211-ФЗ) 5. Раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, гаража не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ) Глава 6. Имущество общего пользования Статья 24. Особенности образования, предоставления земельных участков общего назначения, использования имущества общего пользования (Наименование в редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 1. Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Для образования таких земельных участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются. (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 2. Управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество в соответствии с настоящим Федеральным законом. 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 4.
    — ч. 3 ст. 23¹ ФЗ № 217-ФЗ

Если садовый дом признан жилым домом в установленном порядке, а также если на участке с 1 января 2019 года зарегистрировано именно «жилое здание» / «жилой дом» в ЕГРН (параметры которого соответствуют объекту ИЖС) — такой дом становится жилым помещением. Тогда у супруга на дату регистрации перехода права на продаваемую квартиру в собственности находится иное жилое помещение, что исключает применение пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, и применяется общий пятилетний срок.

Это влечёт последствие, закреплённое в ст. 217.1:

  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

При пятилетнем пороге четырёхлетнее владение квартиру не покрывает свободным сроком — доход облагается НДФЛ, появляется обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог (с учётом имущественного вычета по ст. 220 НК РФ или расходов на приобретение).

Вывод: Решающим фактом является зарегистрированный в ЕГРН статус строения на участке СНТ: жилой дом либо садовый дом, признанный жилым, делает квартиру не единственным жильём (5 лет, налог при 4 годах); отсутствие жилого дома либо наличие только садового дома (не признанного жилым) сохраняет за квартирой статус единственного жилья (3 года достаточно). Необходимо проверить выписку из ЕГРН и/или решение о признании садового дома жилым.

Влияние долей по 1/2 у супругов на оценку «единственности» жилья

Каждый супруг продаёт свою долю (1/2) в одной и той же квартире. Пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ прямо указывает, что при оценке учитывается собственность налогоплательщика включая совместную собственность супругов.

  1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.
    — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Ключевой момент: две доли по 1/2 супругов составляют один и тот же объект — продаваемую квартиру. Для целей пп. 4 «иным жилым помещением» признаётся только то жильё, которое остаётся в собственности налогоплательщика и его супруга после (или независимо от) продажи. Сама продаваемая квартира, хоть и в виде двух долей, «иным» жильём не является — поэтому наличие у супругов двух долей в ней не препятствует применению пп. 4.

Однако норма распространяет оценку на всю собственность супругов. Поэтому если участок в СНТ с жилым домом находится в совместной собственности супругов (приобретён в браке либо зарегистрирован на одного супруга, но является общим имуществом), то для обоих супругов продаваемая квартира не будет единственным жильём.

Вывод: Сами по себе две доли по 1/2 супругов в продаваемой квартире не делают её «неединственным» жильём — это один и тот же объект. Но если на участке СНТ (являющемся общим имуществом супругов) есть жилой дом, «неединственность» распространяется на обоих супругов, а не только на того, на кого зарегистрирован участок.

Налоговые и декларационные последствия при утрате статуса единственного жилья

Если окажется, что на участке СНТ зарегистрирован жилой дом (или садовый дом признан жилым), квартира не является единственным жильём, и применяется общий пятилетний минимальный срок владения:

  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

При фактическом четырёхлетнем владении 3-летний (пп. 4 п. 3 ст. 217.1) срок неприменим, а пятилетний порог (п. 4 ст. 217.1) не достигнут. Тогда доход от продажи каждой доли облагается НДФЛ, и у каждого супруга возникает обязанность подать налоговую декларацию:

  1. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса. Абзац исключен. - Федеральный закон от 29.12.2000 N 166-ФЗ. 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Абзац утратил силу с 1 января 2025 года. - Федеральный закон от 12.07.2024 N 176-ФЗ. 5. Утратил силу. - Федеральный закон от 27.07.2010 N 229-ФЗ. 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
    — п. 3 ст. 228 НК РФ

Декларация подаётся по каждому супругу отдельно по месту жительства; налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года; при этом налоговая база может быть уменьшена на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ) либо на документально подтверждённые расходы на приобретение доли.

Вывод: В базовой ситуации (нет жилого дома на участке СНТ) доход освобождается от НДФЛ (3 года достаточно), декларация 3-НДФЛ не подаётся, налог не уплачивается. Если же на участке есть зарегистрированный жилой дом либо садовый дом, признанный жилым, — квартира не единственное жильё, применяется 5-летний срок, и при 4 годах владения подаётся декларация и уплачивается НДФЛ с учётом вычета или расходов.

Правовая природа жилого дома на садовом участке и отличие садового дома от жилого

Для полноты квалификации необходимо сопоставить перечень видов жилых помещений по ЖК РФ с правовым статусом строений на садовом участке.

  1. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. 2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Информация о жилом доме, характеризующая и индивидуализирующая его, включается в электронный паспорт жилого дома. Форма электронного паспорта жилого дома, порядок его формирования и состав включаемой в него информации устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (В редакции Федерального закона от 24.06.2025 № 180-ФЗ) 3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. 4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Статья 16. Виды жилых помещений 1. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома;
    — ч. 1 ст. 16 ЖК РФ

«Жилой дом» в Жилищном кодексе — родовое понятие, которое охватывает любой индивидуально-определённый дом, пригодный для постоянного проживания. Однако на садовых земельных участках могут размещаться строения двух принципиально разных категорий:

  1. садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур , сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 2) садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании; 3) хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. Не относятся к хозяйственным постройкам погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых домов, садовых домов; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 4) огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства , предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
    — п. 1 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ
  1. Строительство, реконструкция жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей, относящихся к объектам капитального строительства, осуществляются при условии соблюдения требований части 3 статьи 23 настоящего Федерального закона, а также иных требований, установленных законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 2. Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей, которые относятся к объектам капитального строительства, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, определенным в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 3. Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации. 4. Хозяйственные постройки, не являющиеся объектами капитального строительства, возводятся на садовых земельных участках и огородных земельных участках в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 211-ФЗ) 5. Раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, гаража не допускается.
    — ч. 1 ст. 23¹ ФЗ № 217-ФЗ

Закон о садоводстве разграничивает два вида капитальных строений на садовом участке: садовый дом (сезонное использование, временное пребывание, не является жилым помещением по ст. 16 ЖК) и жилой дом (соответствует параметрам объекта ИЖС, является жилым помещением). Садовый дом может быть признан жилым домом в административном порядке, установленном Правительством РФ, но до такого признания он жилым помещением не является.

Именно этот статус строения в ЕГРН является определяющим для налоговой квалификации: если в реестре значится «жилой дом» / «жилое здание» (или садовый дом признан жилым), то у супруга есть иное жилое помещение. Если в ЕГРН значится только «садовый дом» (без перевода в жилой), иных жилых помещений нет — квартира единственная.

Вывод: Квалификация зависит от того, какое именно строение зарегистрировано в ЕГРН на участке СНТ: «жилой дом» / «жилое здание» делает квартиру не единственным жильём; «садовый дом» без признания жилым — не является «иным жилым помещением» и не препятствует применению 3-летнего срока.

Продаваемая квартира считается единственным жильём, если на земельном участке в СНТ нет зарегистрированного жилого дома (либо садового дома, официально признанного жилым). Сам по себе земельный участок жилым помещением не является и на статус «единственного жилья» не влияет. Поскольку квартира находится в собственности 4 года, а минимальный срок для единственного жилья — 3 года, доход от продажи освобождается от НДФЛ.

Развёрнутый вывод по каждой ветке

Если на участке в СНТ нет зарегистрированного жилого дома (или садового дома, признанного жилым)

Земельный участок не относится к жилым помещениям — это прямо следует из ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, где жилым помещением признаётся изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания. Для целей пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ учитывается исключительно наличие иного жилого помещения (квартиры, жилого дома либо доли в них). Садовый дом по умолчанию является зданием сезонного использования для временного пребывания (п. 2 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ) и жилым помещением не считается. Следовательно, при отсутствии на участке зарегистрированного жилого дома квартира остаётся единственным жильём. Срок владения (4 года) превышает минимальный трёхлетний порог, установленный пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, — доход от продажи освобождается от НДФЛ, подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется.

Если на участке в СНТ зарегистрирован жилой дом либо садовый дом признан жилым

Ситуация меняется на противоположную. Если в ЕГРН зарегистрирован именно жилой дом либо садовый дом, в отношении которого принято решение о признании жилым в порядке ч. 3 ст. 23¹ ФЗ № 217-ФЗ, такой объект становится жилым помещением. Тогда на дату продажи у супруга (а с учётом совместной собственности — у обоих супругов) в собственности находится иное жилое помещение. Условие пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ о единственности жилья не выполняется, и применяется общий пятилетний минимальный срок владения (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). При фактическом четырёхлетнем владении этот срок не достигнут — доход от продажи каждой доли облагается НДФЛ. Каждый супруг обязан подать налоговую декларацию по месту жительства (п. 3 ст. 228 НК РФ) и уплатить налог не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ). Налоговую базу можно уменьшить на имущественный вычет или на документально подтверждённые расходы на приобретение доли.

Влияние долей по 1/2 у супругов

Две доли по 1/2 в продаваемой квартире — это один и тот же объект недвижимости, а не «иное» жильё. Сами по себе они не лишают квартиру статуса единственного жилья. Однако пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ предписывает учитывать всю жилую недвижимость, находящуюся в собственности налогоплательщика, включая совместную собственность супругов. Поэтому если участок в СНТ с жилым домом является общим имуществом супругов (приобретён в браке или зарегистрирован на одного из них, но относится к совместной собственности), то «неединственность» жилья распространяется на обоих — и для каждого супруга продаваемая квартира не будет единственным жильём.

Пошаговые действия

  1. Проверьте статус строения на участке в СНТ. Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок и расположенные на нём объекты. Установите, зарегистрирован ли там жилой дом либо садовый дом, в отношении которого имеется решение о признании жилым (ч. 3 ст. 23¹ ФЗ № 217-ФЗ).
  2. Если жилой дом отсутствует (либо зарегистрирован только садовый дом без перевода в жилой): квартира является единственным жильём. При сроке владения 4 года минимальный трёхлетний срок (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) соблюдён — доход от продажи освобождается от НДФЛ. Подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог не нужно.
  3. Если на участке зарегистрирован жилой дом (или садовый дом признан жилым): квартира не является единственным жильём. Применяется пятилетний минимальный срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), который при 4 годах владения не достигнут. Каждому супругу необходимо:
    • подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства (п. 3 ст. 228 НК РФ);
    • уплатить НДФЛ не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ);
    • при расчёте налога уменьшить налоговую базу на имущественный налоговый вычет либо на документально подтверждённые расходы на приобретение доли.
  4. Если участок с жилым домом находится в совместной собственности супругов: описанные выше обязанности по декларированию и уплате налога возникают у обоих супругов, независимо от того, на кого зарегистрирован участок.