Продажа дома с материнским капиталом: после рождения четвёртого ребёнка на сколько долей оформлять дом?

Должен ли дом быть оформлен и на 4-го ребёнка, родившегося ПОСЛЕ покупки

Обязанность оформить жильё в общую собственность установлена ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ. Ключевая часть её формулировки — «детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)» — носит открытый перечневый характер и охватывает всех детей, независимо от того, родились ли они до или после приобретения жилья за счёт средств МСК.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Для фактов клиента это означает: исчерпывающего перечня «только трое детей, существовавших на момент покупки» норма не содержит — в неё включены «последующие» дети, то есть родившиеся позже. Рождение четвёртого ребёнка после 4-летней давности покупки не освобождает от обязанности; напротив, при исполнении обязательства (и особенно при продаже дома) доля должна быть выделена и этому четвёртому ребёнку тоже. Игнорирование четвёртого ребёнка сделало бы исполнение обязательства неполным.

Верховный Суд РФ в Обзоре Президиума от 22.06.2016 прямо исходит из того, что участниками долевой собственности признаются родители и все дети (он указывает «родители и дети» как круг субъектов по той же норме).

Следовательно, специально регулирующей соответствующие отношения нормой Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ определен круг субъектов (родители и дети), в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, и установлен вид собственности – общая долевая, возникающий у названных субъектов на приобретенное жилое помещение. В соответствии со статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (пункт 2 статьи 34 СК РФ). Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Исходя из положений указанных норм дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. Таким образом, спорный объект недвижимости подлежит разделу с учетом требований
— п. 12 Обзора Президиума ВС РФ от 22.06.2016

Таким образом, по вопросу «на сколько частей делить»: участниками долевой собственности становятся оба родителя (лицо, получившее сертификат, и его супруг) и все дети — включая родившегося после покупки. Если семья с обоими родителями и четырьмя детьми — это 6 участников (мать, отец/супруг и 4 детей). Доли определяются по соглашению сторон и не обязаны быть математически равными.

Вывод: четвёртый ребёнок, родившийся после приобретения дома за счёт МСК, также должен получить долю; при стандартном составе семьи (мать + отец + 4 детей) дом оформляется на 6 участников с определением размера долей по соглашению.

Как определяется РАЗМЕР долей: равные ли они между всеми участниками

Норма ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ не требует равных долей — она прямо говорит «с определением размера долей по соглашению». Однако ВС РФ уточнил критерий: доли родителей и детей определяются исходя из равенства долей на средства материнского капитала, потраченные на покупку, а не на всю стоимость жилья.

Из названных норм следует, что дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала. Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 СК РФ. Исходя из изложенного определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена. (По материалам судебной практики Нижегородского областного суда)
— п. 13 Обзора Президиума ВС РФ от 22.06.2016

Для ситуации клиента это означает: не требуется делить дом на 6 математически равных долей. Размер долей каждого члена семьи рассчитывается с учётом того, что именно сумма МСК распределяется между родителями и детьми поровну, а остальная стоимость оплачена личными средствами покупателя. Доли определяются соглашением между всеми участниками (мать, отец, дети).

При этом соглашение должно реально обеспечить каждому ребёнку (включая четвёртого) долю в праве на жильё, приобретённое с использованием МСК, — иначе обязательство не будет считаться исполненным и могут последовать требования о возврате средств либо иск о выделении долей.

Вывод: доли не обязаны быть равными «в лоб» (по 1/6 на всех) — они определяются по соглашению с учётом правила равенства долей именно на средства МСК; главное, чтобы доля была выделена всем 6 членам семьи (обоим родителям и всем четырём детям).

Процедура продажи дома, где есть доли несовершеннолетних детей (согласие органов опеки)

Поскольку в доме после выделения долей будут доли несовершеннолетних детей (все дети на момент продажи, вероятно, несовершеннолетние), любое отчуждение их долей допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Иное влечёт признание сделки недействительной.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» конкретизирует: без предварительного разрешения органа опеки не допускается совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, и такое разрешение оформляется письменно.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для продажи дома клиенту потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних детей. Обычно орган опеки даёт согласие при условии, что взамен дети приобретают равные или большие доли в другом (покупаемом) жилье — то есть их права не ухудшаются. Если дом продаётся без предоставления детям другого жилья либо их права ущемляются, в согласии будет отказано, а сделка не пройдёт госрегистрацию либо будет оспорена.

Дополнительное обстоятельство: клиент пишет, что «живёт в доме без документов» — для продажи право собственности продавца на дом и доли всех сособственников должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Отсутствие оформленных документов на дом сделает продажу невозможной до регистрации права, а регистрация права сама по себе связана с выделением долей согласно обязательству из МСК.

Вывод: продажа дома с долями несовершеннолетних детей возможна только с предварительного письменного разрешения органа опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) и, как правило, при одновременном наделении детей равнозначными долями в приобретаемом другом жилье; без этого сделка ничтожна/оспарима.

Развилка: учитывается ли супруг (отец) — входит ли он в оформление долей

Формулировка ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ прямо называет в числе обязанных оформить лицо «его супруг (супруга)», а жильё оформляется «в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей». Верховный Суд РФ (п. 12 Обзора от 22.06.2016) также говорит о долевой собственности супругов и детей, подчёркивая, что средства МСК не являются совместно нажитым имуществом супругов и не подлежат разделу, но жильё поступает в общую долевую собственность обоих супругов и детей.

Следовательно, специально регулирующей соответствующие отношения нормой Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ определен круг субъектов (родители и дети), в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, и установлен вид собственности – общая долевая, возникающий у названных субъектов на приобретенное жилое помещение. В соответствии со статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (пункт 2 статьи 34 СК РФ). Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Исходя из положений указанных норм дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. Таким образом, спорный объект недвижимости подлежит разделу с учетом требований
— п. 12 Обзора Президиума ВС РФ от 22.06.2016

Вывод: если заявительница состоит в браке с отцом детей и брак не расторгнут, супруг также должен быть включён в число участников долевой собственности, и тогда при четырёх детях долей будет шесть (мать + отец + 4 детей). Если брака нет (заявительница не замужем, либо дом куплен вне брака) — в оформлении участвует только мать и дети (5 участников при четырёх детях). Размер долей уточняется по соглашению в обоих случаях.

Гражданско-правовые последствия: недействительность сделки при нарушении обязательства по МСК

Если дом будет продан без надлежащего выделения долей всем детям (включая четвёртого) либо без согласия органов опеки на отчуждение долей несовершеннолетних, сделка купли-продажи может быть признана недействительной. Норма ГК РФ различает оспоримые и ничтожные сделки:

Сделка, которая нарушает требования закона и при этом посягает на права несовершеннолетних детей (третьих лиц), является ничтожной по п. 2 ст. 168 ГК РФ:

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Продажа без выделения доли четвёртому ребёнку либо без разрешения опеки напрямую нарушает ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ и п. 2 ст. 37 ГК РФ и посягает на права несовершеннолетних как третьих лиц — такая сделка ничтожна. Это означает, что она не порождает правовых последствий с момента совершения, и любое заинтересованное лицо (в том числе орган опеки, прокурор, СФР) вправе требовать в суде применения последствий недействительности (возврата сторон в первоначальное положение по ст. 167 ГК РФ). Кроме того, сделка, совершённая без обязательного в силу закона согласия органа опеки, является оспоримой по ст. 173.1 ГК РФ и может быть признана недействительной по иску органа опеки.

Для клиента это означает: продажа дома без полного исполнения обязательства по МСК (без доли четвёртому ребёнку) влечёт риск ничтожности сделки и последующего возврата имущества. Правильная последовательность: сначала выделить доли всем шести участникам (или пяти, если без супруга), получить согласие опеки, затем — продать, обычно с условием, что детям в новом жилье будут выделены равнозначные доли.

Вывод: сделка по продаже дома, совершённая в обход обязательства о выделении доли четвёртому ребёнку и без разрешения органа опеки, ничтожна по п. 2 ст. 168 ГК РФ; риск — оспаривание и двусторонняя реституция.