Могу ли я выкупить долю мамы в доме на региональный материнский капитал и свои деньги, если у меня и сестер уже есть доли?

Обязательность нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли

Сделка по продаже маминой доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку продаётся доля в праве общей долевой собственности на недвижимость — жилой дом. Исключения, предусмотренные законом (отчуждение всеми участниками долей по одной сделке и др.), к данной ситуации не применимы.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Таким образом, договор купли-продажи доли должен быть заключён в нотариальной форме. Стороны (мама-продавец и клиент-покупатель) должны совместно явиться к нотариусу либо каждый — к своему нотариусу, после чего нотариус удостоверит сделку и направит документы на государственную регистрацию перехода права собственности в электронном виде (ч. 3 ст. 30 ФЗ № 218-ФЗ). Без нотариального удостоверения переход права зарегистрирован не будет.

Клиенту не нужно самостоятельно уведомлять сестёр о продаже, если сделка заключается между сособственниками (см. блок 2).

Вывод: нотариальное удостоверение сделки обязательно. Расходы на нотариуса (тариф + правовая/техническая работа) несут стороны по соглашению. Нотариус также проверит, не нарушает ли сделка требований регионального материнского капитала (при наличии соответствующего уведомления/запроса).

Преимущественное право покупки сестёр (ст. 250 ГК РФ)

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли принадлежит остальным участникам долевой собственности только при продаже доли постороннему лицу.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев
   — ст. 250 ГК РФ (пп. 1, 3)

Из описания ситуации: у клиента уже есть своя доля в доме, подтверждённая свидетельством о праве собственности. Клиент является участником долевой собственности в этом доме. Следовательно, для целей ст. 250 ГК РФ клиент не является «посторонним лицом» по отношению к другим сособственникам — сёстрам. Мама продаёт долю не постороннему, а другому участнику общей долевой собственности — своему сыну/дочери.

В таком случае правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки (письменное извещение, месячный срок ожидания) не применяются. Сёстры не имеют права требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя, если мама продаст долю клиенту-сособственнику. Аналогичного подхода придерживается судебная практика: преимущественное право покупки действует только при отчуждении доли лицам, не входящим в круг участников общей собственности.

Дополнительно: даже если бы применялось преимущественное право, сёстры могли бы отказаться от него в письменной форме, что позволило бы заключить сделку ранее истечения месячного срока (абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ). Но в данном случае этот механизм не требуется.

Вывод: уведомлять сестёр в порядке ст. 250 ГК РФ не нужно — сделка не нарушает их преимущественное право покупки, поскольку покупателем выступает уже действующий сособственник.

Допустимость направления средств маткапитала на приобретение доли жилого помещения

Федеральный закон № 256-ФЗ прямо разрешает направлять средства маткапитала на приобретение жилого помещения «посредством совершения любых не противоречащих закону сделок» (п. 1 ч. 1 ст. 10). При этом Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 22.06.2016 (п. 5) разъяснил, что покупка доли в праве общей долевой собственности за счёт маткапитала допустима, если в результате семья получает значительный размер доли, позволяющий выделить изолированное жилое помещение — это признаётся улучшением жилищных условий.

Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ не содержит запрета направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения (доли жилого помещения) в собственность граждан, имеющих право пользования данным жилым помещением. С. и ее несовершеннолетние дети после приобретения доли в праве собственности на квартиру стали в полном объеме обладателями правомочий собственника жилого помещения (право владения, пользования и распоряжения своим имуществом в соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). Общий размер доли в праве собственности на жилое помещение, приходящейся на истца и ее несовершеннолетних детей, является значительным, позволяющим выделить им в пользование изолированные жилые помещения
— п. 5 Обзора ВС РФ от 22.06.2016

Приобретение доли в праве собственности на жилое помещение, размер которой позволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение, свидетельствует об улучшении жилищных условий семьи лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал. Пример. Судом апелляционной инстанции отменено решение районного суда, которым был удовлетворен иск С. к территориальному органу Пенсионного фонда Российской Федерации о признании незаконным решения об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и возложении обязанности направить средства материнского (семейного) капитала на оплату доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. 13 Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, апелляционная инстанция исходила из того, что приобретение истцом доли в праве собственности на квартиру не улучшило жилищных условий несовершеннолетних детей, поскольку данные граждане до приобретения доли в праве собственности на квартиру проживали в этом жилом помещении, пользовались им, площадь, приходящаяся на каждого члена семьи истца, не увеличилась. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанным выводом суда апелляционной инстанции, отменила определение суда апелляционной инстанции и оставила в силе решение суда первой инстанции, указав следующее. Как установил суд, С.
— п. 5 Обзора ВС РФ от 22.06.2016

Применительно к ситуации клиента: после выкупа маминой доли доля клиента в доме увеличится. Если размер приобретаемой доли (маминой) в совокупности с уже имеющейся долей клиента позволяет фактически пользоваться изолированной частью дома как отдельным жильём, то такие условия отвечают критерию улучшения жилищных условий семьи по федеральному стандарту. Федеральный закон № 256-ФЗ прямо не регулирует покупку регионального маткапитала, но региональные программы, как правило, копируют эту логику — средства можно направить на «улучшение жилищных условий», что и происходит при увеличении доли в доме.

Однако данная позиция основана на федеральном регулировании. Применимость конкретно к региональному материнскому капиталу зависит от условий регионального закона — см. блок 5.

Обязательство оформить приобретённую долю в общую собственность супруга и детей

Вне зависимости от того, федеральный это или региональный маткапитал, при использовании средств маткапитала на приобретение жилья возникает обязанность оформить приобретаемое жилое помещение в общую долевую собственность лица, получившего маткапитал, его супруга и всех детей. Федеральная норма (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), служащая моделью для региональных аналогов:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это означает, что при покупке маминой доли за счёт регионального маткапитала клиент (лицо, получившее сертификат, предположительно — жена) и её супруг обязаны дать нотариально удостоверенное письменное обязательство оформить приобретаемую долю в общую долевую собственность всех членов семьи: получателя маткапитала, супруга и всех детей (включая троих, в том числе третьего ребёнка, давшего право на маткапитал). Размер долей определяется по соглашению.

Обязательство должно быть исполнено в течение 6 месяцев после перечисления средств маткапитала продавцу. Это требование закреплено в типовых правилах региональных программ (по аналогии с ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ и подзаконными актами).

Вывод: клиенту потребуется: (а) оформить нотариальное обязательство о выделении долей супругу и детям, (б) после перечисления средств маткапитала и регистрации перехода права — в течение 6 месяцев оформить доли на всех членов семьи. Без этого обязательства распоряжение средствами маткапитала не будет одобрено.

Региональный маткапитал: ключевая развилка и риски

Регион не указан. От этого зависит, допускается ли направление регионального маткапитала (130 тыс. руб. за третьего ребёнка) на выкуп доли жилого дома у матери (близкого родственника). Ниже — разбор по главным критериям, общим для большинства региональных программ.

Ветка А — Региональный закон НЕ запрещает сделки с близкими родственниками или прямо разрешает выкуп доли у родителя.

В этом случае процедура выглядит так:

• Клиент обращается в уполномоченный орган (обычно — соцзащита/МФЦ региона) с заявлением о распоряжении средствами регионального маткапитала.
• К заявлению прилагаются: нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли, зарегистрированный в ЕГРН, и нотариальное обязательство о выделении долей супругу и детям.
• Орган проверяет, улучшаются ли жилищные условия семьи. После одобрения средства в размере 130 тыс. руб. перечисляются безналично маме-продавцу. Оставшаяся часть цены доплачивается клиентом из собственных средств.
• После перечисления средств клиент в течение установленного региональным законом срока (обычно 6 месяцев) оформляет приобретённую долю в общую долевую собственность всех членов семьи.

Ветка Б — Региональный закон содержит запрет на сделки с близкими родственниками.

Многие региональные программы по аналогии с федеральными (ранее действовавший п. 8 Правил № 862) и программой «Жилище» прямо запрещают направлять средства на приобретение жилья у супруга, родителей, детей, бабушек/дедушек и внуков. Такой запрет содержится, например, в различных региональных программах улучшения жилищных условий.

Если региональный закон клиента содержит такой запрет, то органы соцзащиты откажут в распоряжении средствами, поскольку продавцом выступает мать — близкий родственник. Преодолеть такой отказ в судебном порядке практически невозможно, поскольку целевой характер средств маткапитала предполагает реальное улучшение жилищных условий, а не перераспределение собственности внутри семьи.

Дополнительный риск: даже при отсутствии прямого запрета орган может отказать, если посчитает, что покупка доли в доме, где проживают те же члены семьи и где у клиента уже есть доля, не ведёт к реальному улучшению жилищных условий, а является лишь перераспределением прав. Однако позиция ВС РФ (п. 5 Обзора 2016) защищает такие сделки: сам факт увеличения доли в праве собственности, позволяющей пользоваться изолированным жилым помещением, — это улучшение условий.

Вывод: ответ о возможности использования регионального маткапитала на выкуп маминой доли прямо зависит от закона конкретного субъекта РФ. Клиенту необходимо либо назвать регион для точного анализа, либо самостоятельно изучить региональный закон/постановление о материнском капитале на предмет двух пунктов: (1) перечень направлений использования — должно быть «улучшение жилищных условий» или «приобретение жилья»; (2) запрет на сделки с близкими родственниками — должен отсутствовать.

Гражданско-правовые и налоговые последствия

Для мамы-продавца (НДФЛ). При продаже доли в праве собственности на жилой дом у мамы возникает доход, подлежащий налогообложению НДФЛ (13% для резидентов). Однако налог не уплачивается (и декларация не подаётся), если мама владела долей более минимального предельного срока — 5 лет (по общему правилу ст. 217.1 НК РФ). Исключение: 3 года — если доля была единственным жильём или право собственности возникло в порядке наследования/дарения от члена семьи. В ином случае мама должна подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог с суммы превышения над имущественным вычетом (1 млн руб. — пропорционально доле). Эти обязательства лежат на маме.

Для клиента-покупателя. При покупке доли за счёт собственных средств клиент может претендовать на имущественный налоговый вычет по НДФЛ (ст. 220 НК РФ) — до 2 млн руб. с фактически понесённых расходов. Средства маткапитала в сумму вычета не включаются (подп. 5 п. 3 ст. 220 НК). То есть вычет предоставляется только на сумму собственных средств, доплаченных сверх маткапитала.

Ответственность за неисполнение обязательства о выделении долей. Если после перечисления средств маткапитала клиент не оформит доли на супруга и детей в установленный срок, возможны последствия: (а) органы прокуратуры могут потребовать исполнения обязательства в судебном порядке; (б) сделка может быть признана недействительной в части нарушения прав детей; (в) возможно взыскание средств маткапитала обратно в бюджет как неосновательного обогащения.

Вывод: налоговые риски — у мамы (если срок владения долей менее 5/3 лет); у клиента — обязанность выделить доли под угрозой оспаривания сделки и взыскания средств.

Процедура распоряжения средствами маткапитала и связь дома с земельным участком

Процедура распоряжения средствами материнского капитала (аналогичная на федеральном и региональном уровнях) включает подачу заявления в уполномоченный орган через МФЦ или непосредственно в СФР (для федерального) либо в орган соцзащиты (для регионального):

1. Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом. (В редакции федеральных законов от 25.12.2008 № 288-ФЗ, от 28.07.2010 № 241-ФЗ, от 28.07.2012 № 133-ФЗ, от 28.12.2022 № 569-ФЗ) 2. В случаях, если у ребенка (детей) право на дополнительные меры государственной поддержки возникло по основаниям, предусмотренным частями 4 - 5 статьи 3 настоящего Федерального закона, распоряжение средствами материнского (семейного) капитала осуществляется усыновителями, опекунами (попечителями) или приемными родителями ребенка (детей) с предварительного разрешения органа опеки и попечительства или самим ребенком (детьми) по достижении им (ими) совершеннолетия или приобретения им (ими) дееспособности в полном объеме до достижения совершеннолетия.
   — ч. 1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Средства маткапитала направляются строго по направлениям, первое из которых — улучшение жилищных условий:

1. Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям: 1) улучшение жилищных условий; 2) получение образования ребенком (детьми); 3) формирование накопительной пенсии для лиц, перечисленных в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона , за исключением лиц, которые осуществили перевод средств пенсионных накоплений на формирование пенсионных резервов в качестве единовременного взноса по договору долгосрочных сбережений в соответствии с Федеральным законом от 7 мая 1998 года № 75-ФЗ "О негосударственных пенсионных фондах" ; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 216-ФЗ, от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 10.07.2023 № 299-ФЗ, от 04.08.2023 № 460-ФЗ) 4) приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2015 № 348-ФЗ) 5) получение ежемесячной выплаты в связи с рождением (усыновлением) ребенка до достижения им возраста трех лет (далее также - ежемесячная выплата). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.12.2017 № 432-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 475-ФЗ) 4. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала может осуществляться лицами, получившими сертификат, одновременно по нескольким направлениям, установленным настоящим Федеральным законом. 5.
   — ч. 3 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

При заключении договора купли-продажи доли жилого дома необходимо учитывать правило единства судьбы земельного участка и здания (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если дом расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, мама не может продать только долю в доме — она должна продать и долю в праве на земельный участок:

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 36. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 2.
— абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Это означает, что в договоре купли-продажи предметом сделки должны быть одновременно доля в праве собственности на жилой дом и доля в праве собственности на земельный участок, на котором дом расположен. Нарушение этого правила влечёт ничтожность сделки в соответствующей части (ст. 168 ГК РФ). Нотариус при удостоверении сделки обязан проверить, выделена ли в натуре доля мамы в земельном участке и зарегистрирована ли она в ЕГРН.

Вывод: клиенту и маме необходимо убедиться, что в ЕГРН зарегистрированы: (1) доля мамы в праве собственности на дом, (2) доля мамы в праве собственности на земельный участок. Договор купли-продажи должен включать оба объекта. Заявление о распоряжении средствами регионального маткапитала подаётся через МФЦ или орган соцзащиты региона.

Защита прав детей при сделке: роль органов опеки и правовой статус несовершеннолетних

При ответе на вопрос о необходимости разрешения органа опеки важно различать ситуации:

• Мама продаёт долю. Если среди собственников дома есть несовершеннолетние, отчуждение их доли требует разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ — по аналогии). Однако в данной сделке мама продаёт СВОЮ долю, а не долю детей. Разрешение опеки на отчуждение маминой доли не требуется, поскольку дети не являются стороной-отчуждателем.

• Клиент (покупатель) приобретает долю за счёт маткапитала. После приобретения возникает обязанность оформить долю в общую собственность супруга и детей. Сама по себе покупка не требует разрешения опеки — клиент действует как законный представитель детей, приобретая имущество в их будущую собственность, что улучшает их положение.

• Если в дальнейшем клиент захочет продать эту недвижимость (после выделения долей детям), тогда потребуется предварительное разрешение органа опеки. Но на этапе покупки — нет.

Правовой статус несовершеннолетних при сделке. Если дети клиента старше 14 лет, они участвуют в сделке с письменного согласия родителей:

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

Это правило релевантно, если при оформлении обязательства о выделении долей или в самом договоре купли-продажи фигурируют права детей. Но на практике нотариус удостоверяет обязательство от имени родителей, и личного участия детей не требуется.

Вывод: разрешение опеки на покупку маминой доли за счёт маткапитала не требуется. Права детей не нарушаются, а, напротив, обеспечиваются через механизм обязательного выделения долей после сделки.