Сможет ли мать, лишённая родительских прав, продать квартиру, купленную до рождения ребёнка, если ребёнок не собственник и не прописан в ней

Сохраняет ли лишённая родительских прав мать право собственности и может ли распоряжаться квартирой

Лишение родительских прав затрагивает только права, основанные на факте родства, и не затрагивает вещные права собственника. Мать остаётся собственником квартиры, купленной до рождения ребёнка, и вправе ею распоряжаться.

1. Родители, лишенные родительских прав, теряют все права, основанные на факте родства с ребенком, в отношении которого они были лишены родительских прав, в том числе право на получение от него содержания (статья 87 настоящего Кодекса), а также право на льготы и государственные пособия, установленные для граждан, имеющих детей.
   — п. 1 ст. 71 СК РФ

Это означает, что мать теряет права, вытекающие из родства (содержание от ребёнка, льготы), но правомочия собственника на принадлежащую ей квартиру такая утрата не затрагивает — лишение родительских прав не влечёт утраты права собственности.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 . Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 2.
   — ч. 1 ст. 30 ЖК РФ

Ч. 1 ст. 30 ЖК РФ прямо подтверждает право собственника жилого помещения распоряжаться им. Лишение родительских прав не создаёт никаких ограничений в этой части — мать остаётся полноправным собственником и может продать квартиру, если она является её личной собственностью.

Вывод: лишение родительских прав само по себе не лишает мать права собственности на квартиру и не блокирует её распоряжение этим имуществом.

Требуется ли согласие органа опеки и попечительства при продаже

Решающим является п. 4 ст. 292 ГК РФ: согласие опеки требуется только тогда, когда в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой/попечительством либо оставшиеся без попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, и это затрагивает их интересы.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

В описанной ситуации ребёнок в квартире не проживает (не зарегистрирован, собственником не является, прописан у отца) и не находится под опекой — он проживает с отцом, который родительских прав не лишён. Поэтому ни первое, ни второе условие п. 4 ст. 292 ГК РФ не выполнено, и согласие органа опеки при продаже этой квартиры не требуется.

1. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
   — п. 4 ст. 60 СК РФ

П. 4 ст. 60 СК РФ подтверждает: у ребёнка нет права собственности на имущество матери, а следовательно, продажа квартиры не затрагивает его имущественных прав.

{v c3}

П. 4 ст. 71 СК РФ о сохранении за ребёнком права на жилое помещение применим только к тому жилью, в котором он проживает/сохранил право пользования либо является собственником. Поскольку квартира матери приобретена до рождения ребёнка, в ней он не проживал и права пользования ею не имел, эта норма на данную квартиру не распространяется.

Для сравнения: ограничение на отчуждение без согласия опеки имущества, находящегося под опекой, установлено п. 2 ст. 37 ГК РФ — но применимо к имуществу подопечного, тогда как квартира принадлежит самой матери, а не ребёнку.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Вывод: согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, купленной до рождения ребёнка и в которой ребёнок не проживает и не является собственником, не требуется.

Развилка: если квартира куплена в браке — требуется согласие супруга

Если квартира приобретена во время брака, она является общей совместной собственностью супругов, и для её продажи потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Этот вопрос не связан с лишением родительских прав, но прямо влияет на возможность продажи.

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
   — п. 2 ст. 35 СК РФ

Если квартира куплена до брака (личная собственность матери) — согласие супруга не требуется. Поскольку клиент указал лишь, что квартира куплена «до рождения ребёнка», но не уточнил, в браке или нет, ответ зависит от этого факта:

• если квартира куплена до регистрации брака — это личная собственность матери, согласие супруга не требуется, согласие опеки также не требуется (как разобрано выше), продажа возможна;
• если квартира куплена в браке — потребуется нотариальное согласие супруга по п. 3 ст. 35 СК РФ, иначе сделка может быть оспорена супругом в течение года.

Вывод: согласие опеки для продажи не требуется ни при каком варианте; вопрос о согласии супруга решается тем, до брака или в браке была куплена квартира.

Риски оспаривания сделки и сопутствующие последствия

Даже при отсутствии обязательного согласия опеки следует учитывать возможные риски оспаривания по иным основаниям.

Если квартира куплена с использованием средств материнского (семейного) капитала — при её реализации у родителей существует обязательство выделить детям доли в праве собственности на приобретаемое жильё; однако материнский капитал выдаётся на ребёнка и не может быть направлен на покупку жилья до рождения этого ребёнка, поэтому при приобретении квартиры до рождения ребёнка данная ветка практически исключена (но стоит проверить, не использовался ли сертификат с целевым обязательством о выделении долей).

Если квартира куплена в браке и на неё не оформлено согласие супруга — такая сделка может быть признана недействительной по иску супруга в течение года со дня, когда он узнал о её совершении (ст. 35 СК РФ, ст. 173.1 ГК РФ). Лишение матери родительских прав на это не влияет.

При этом лишённая прав мать продолжает нести обязанность по содержанию ребёнка (алименты) — п. 2 ст. 71 СК РФ, и продажа квартиры не освобождает её от алиментных обязательств.

Вывод: при покупке квартиры до брака и без использования маткапитала сделка продажи юридически чистая и согласий опеки не требует; ключевые риски связаны с режимом общей собственности супругов, если квартира была куплена в браке.

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала — обязательство выделить доли детям

Этот риск применим, когда покупка жилья осуществлена с использованием средств материнского (семейного) капитала. Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» обязывает лиц, использовавших маткапитал на приобретение жилья, оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей (с определением размера долей по соглашению). При неисполнении этого обязательства продажа квартиры без выделения детских долей может быть оспорена прокурором или органом опеки как нарушающая права несовершеннолетнего.

Однако в описанной ситуации квартира куплена до рождения ребёнка. Материнский (семейный) капитал предоставляется в связи с рождением конкретного ребёнка (ст. 3 Федерального закона № 256-ФЗ) и не может быть использован для приобретения жилья до его рождения. Поэтому данный риск для квартиры, купленной до рождения ребёнка, практически исключён. При отсутствии использования маткапитала обязательство выделить доли детям не возникает.

Вывод: если квартира куплена без использования средств маткапитала (что презюмируется при покупке до рождения ребёнка), обязательства выделять доли ребёнку нет, и норма о маткапитале на данную сделку не распространяется.