Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение долей в квартире

Можно ли сначала купить новую квартиру, а потом выделить доли детям вместо старой при использовании маткапитала?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Получите предварительное разрешение органа опеки на продажу детских долей до заключения сделки, иначе договор могут расторгнуть в суде.
  2. 2
    Подберите новую квартиру и приложите к заявлению в опеку документы на нее, подтверждающие готовность к покупке.
  3. 3
    Включите в заявление письменное обязательство выделить детям равноценные доли в новом жилье одновременно с продажей старого.descriptionЗаявление в орган опеки и попечительства о разрешении продажи квартиры с детскими долями с обязательством выделить равноценные доли в новом жилье (свободная форма)
  4. 4
    Дождитесь письменного разрешения опеки в течение 15 дней; при отказе вы вправе оспорить его в суде.
  5. 5
    Если планируется использование средств материнского капитала для покупки новой квартиры: При использовании материнского капитала на новую квартиру оформите доли детям в течение 6 месяцев после перечисления средств или снятия обременения.

Документы и доказательства

  • Выписки из ЕГРН на старую и новую квартиру (подтверждают доли детей и характеристики нового жилья).
  • Документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении детей, паспорта родителей).
  • Письменное обязательство о выделении детям равноценных долей в новой квартире.
  • Документы о праве собственности на новую квартиру (договор купли-продажи, предварительный договор).
  • Если планируется использование средств материнского капитала для покупки новой квартиры: Справка об остатке средств материнского капитала (если планируете его использовать).
  • Заявление в орган опеки о предварительном разрешении на продажу детских долей.

  • Срочно: первые шаги

    • Сначала подберите новую квартиру и получите документы на неё для предоставления в опеку.
    • Подайте в орган опеки заявление о разрешении продажи с обязательством выделить детям равноценные доли в новом жилье.
    • Дождитесь письменного разрешения опеки: срок его выдачи — 15 дней с даты подачи заявления.
    • Если используете маткапитал, оформите доли детям в новой квартире в течение 6 месяцев после перечисления средств.

  • Сроки и риски

    • Подайте заявление в опеку по месту жительства, приложив документы на новую квартиру и обязательство выделить детям равноценные доли.
    • Оспорьте отказ опеки в суде, если он немотивирован или нарушает права детей.
    • Проводите покупку новой и продажу старой квартиры как единую цепочку сделок после получения разрешения опеки.

  • Чего не делать

    • Не продавайте старую квартиру с детскими долями без предварительного письменного разрешения органа опеки.
    • Не покупайте новую квартиру до получения разрешения опеки, если планируете продавать старую.
    • Не выделяйте детям доли в новой квартире после продажи старой — это не заменит разрешение опеки.
    • Не заключайте договор купли-продажи старой квартиры, если разрешение опеки еще не получено.
    • Не оформляйте новую квартиру только на себя, если используете материнский капитал — доли детям обязательны.
    • Не игнорируйте отказ опеки — оспаривайте его в суде, а не совершайте сделку без разрешения.

  • Когда нужен адвокат

    • Без предварительного разрешения органа опеки продажа квартиры с детскими долями запрещена законом.
    • Сделка без разрешения опеки будет оспорена в суде, а имущество детей возвращено.
    • Адвокат поможет подготовить документы для опеки и обосновать равноценность новых долей детей.
    • При отказе опеки адвокат подготовит иск в суд и представит ваши интересы.
    • Сложная цепочка одновременной покупки и продажи требует юридического сопровождения сделки.
    • Если планируется использование средств материнского капитала для покупки новой квартиры: Адвокат проверит договоры и проследит за соблюдением 6-месячного срока выделения долей.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация

Семья (родители и несовершеннолетние дети) проживает в квартире, в которой детям выделены доли в праве собственности во исполнение обязательства, связанного с использованием средств материнского капитала. Родители планируют приобрести новое жильё большей площади и одновременно произвести отчуждение имеющейся квартиры с детскими долями. Ключевой юридический факт: дети уже являются сособственниками отчуждаемого жилого помещения, что автоматически подчиняет любую сделку по продаже их долей режиму предварительного контроля со стороны органа опеки и попечительства. Из этого следует, что распорядиться имуществом детей родители вправе исключительно при условии получения разрешения опеки до совершения сделки.

2. Затронутые правоотношения

  • Отчуждение имущества несовершеннолетних (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Затронуто потому, что дети — сособственники квартиры, а родители управляют их имуществом. Это меняет порядок сделки: требуется предварительное разрешение органа опеки, без которого договор по отчуждению детских долей не может быть заключён.
  • Защита жилищных прав несовершеннолетних при отчуждении жилья (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Затронуто, поскольку дети проживают в отчуждаемой квартире. Это вводит дополнительное основание для обязательного согласия органа опеки на сделку, если она затрагивает права несовершеннолетних.
  • Использование средств материнского капитала (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, п. 15(1) Правил № 862). Затронуто в случае направления маткапитала на покупку новой квартиры. Это порождает самостоятельную обязанность оформить новое жильё в общую долевую собственность всех членов семьи с определением долей детям в течение 6 месяцев после перечисления средств либо снятия обременения.

3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  • Дети являются сособственниками продаваемой квартиры — сделка по отчуждению их долей допустима только при наличии предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).
  • Разрешение опеки должно быть получено до заключения договора купли-продажи старой квартиры. Совершение сделки без такого разрешения влечёт её оспоримость и обязанность органа опеки обратиться в суд с требованием о расторжении договора и возврате имущества ребёнку (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).
  • Условием выдачи разрешения выступает гарантированное выделение детям в новом жилье долей, равноценных прежним, что исключает последовательность «сначала купить новую квартиру, а потом выделить доли» без предварительного одобрения опеки.
  • Если для приобретения новой квартиры используются средства материнского капитала, возникает императивная обязанность оформить её в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению в течение 6 месяцев (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, п. 15(1) Правил № 862). При покупке исключительно за собственные средства данная обязанность отсутствует, однако выделение детских долей остаётся обязательным условием разрешения опеки на продажу старой квартиры.

Требуется ли предварительное разрешение органа опеки на продажу квартиры с детскими долями

Дети зарегистрированы как сособственники нынешней квартиры (доли выделены при использовании материнского капитала). Родители, осуществляя правомочия по управлению имуществом несовершеннолетних, подпадают под правила ст. 37 ГК РФ, а продажа долей детей — отчуждение их имущества, запрещённое без именно предварительного (а не последующего) разрешения органа опеки.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ> При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

Для семьи это означает: разрешение опеки на продажу детских долей должно быть получено ДО заключения сделки. Никакого порядка «получим одобрение после того, как продадим» закон не предусматривает — для родителей действует прямой запрет на отчуждение имущества ребёнка без предварительного разрешения.

Дополнительно, если несовершеннолетние проживают в отчуждаемом жилье, применяется п. 4 ст. 292 ГК РФ о согласии опеки на отчуждение жилого помещения, затрагивающее права ребёнка:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— ст. 292 ГК РФ, п. 4

Вывод: предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу старой квартиры с детскими долями — обязательное условие, подлежащее получению ДО сделки. Это касается и отчуждения детских долей (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), и отчуждения жилого помещения, где проживают несовершеннолетние (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Какой порядок выбрать: «сначала купить новую» или «сначала получить разрешение опеки»

Юридически безопасная последовательность — НЕ «сначала купить новую, потом продать старую», а получение предварительного разрешения опеки с предоставлением гарантии выделения детям долей в новом жилье. Закон требует, чтобы разрешение было именно предварительным — до отчуждения детского имущества:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для опеки ключевое условие разрешения — сохранение и неухудшение имущественного положения ребёнка: в новом жилье детям должны быть выделены доли не меньше прежних. Поэтому опека выносит разрешение на продажу при условии одновременного выделения детям равноценных долей в приобретаемой квартире (не «потом», а в рамках цепочки сделок «покупка нового — продажа старого»).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Разрешение выдаётся в письменной форме в срок до 15 дней с даты заявления; отказ обязан быть мотивированным — и разрешение, и отказ можно оспорить в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Если действовать в порядке «сначала купить новую квартиру, потом продать старую»: покупка новой квартиры сама по себе не требует согласия опеки (дети ещё не собственники нового жилья), но продажа старой квартиры с детскими долями без предварительного разрешения будет совершена незаконно. Орган опеки при обнаружении такой сделки обязан обратиться в суд с требованием о её расторжении, а имущество, принадлежавшее ребёнку, подлежит возврату:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: правильный порядок — (1) подобрать новую квартиру; (2) подать в орган опеки заявление о предварительном разрешении на продажу детских долей, приложив документы о новой квартире и условие одновременного выделения детям равноценных долей в ней; (3) после получения разрешения провести цепочку сделок «покупка новой — продажа старой» с одновременным выделением детям долей в новом жилье. Вариант «сначала купить новую, потом выделить доли детям и продать старую» допустим ТОЛЬКО при том условии, что до продажи старой квартиры предварительное разрешение опеки уже получено, — иначе сделка по детским долям будет оспорима по иску органа опеки (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Последствия при использовании материнского капитала на новую квартиру: срок выделения детских долей

Если на покупку новой квартиры снова направляются средства материнского капитала (полностью или частью), возникает прямая законная обязанность оформить приобретаемое жильё в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Эта же обязанность конкретизирована подзаконным актом: доля детям в жилье, купленном на средства маткапитала, должна быть выделена в течение 6 месяцев — в том числе после перечисления средств либо снятия обременения (ипотеки):

Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев: а) после перечисления Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу либо организации, осуществляющим отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, - после снятия обременения с жилого помещения
— п. 15(1) Правил, утв. Пост. Правительства РФ № 862 от 12.12.2007

Если же материнский капитал полностью использован при покупке прежней квартиры (именно тогда детям выделили доли), то на новую квартиру, приобретаемую за собственные средства, автоматическое «маткапитальное» обязательство по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ не распространяется. Однако выделение детских долей в новом жилье всё равно остаётся условием предварительного разрешения опеки на продажу старой квартиры (защита имущественных прав детей).

Вывод: обязательство о выделении долей в новой квартире зависит от источника финансирования. При использовании маткапитала — безусловная обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ и п. 15(1) Правил № 862 с 6-месячным сроком. При покупке за собственные средства этой автоматической обязанности нет, но выделение детских долей в новом жилье требуется как условие предварительного разрешения опеки на отчуждение долей детей в старой квартире.

Продать квартиру с детскими долями без предварительного разрешения органа опеки нельзя — сначала нужно получить это разрешение, и только потом проводить сделки с одновременным выделением детям равноценных долей в новом жилье.

Разрешение опеки на продажу

Продажа долей, принадлежащих вашим детям, — это отчуждение имущества несовершеннолетних. В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» такое отчуждение запрещено без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. На родителей при управлении имуществом детей распространяются те же правила, что и на опекунов (абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ). Кроме того, поскольку дети проживают в отчуждаемой квартире, применяется п. 4 ст. 292 ГК РФ — отчуждение жилого помещения, затрагивающее права несовершеннолетних, допускается только с согласия органа опеки.

Разрешение должно быть получено до заключения договора купли-продажи старой квартиры. Орган опеки обязан выдать предварительное разрешение либо мотивированный отказ в письменной форме в течение 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Отказ можно оспорить в судебном порядке.

Можно ли сначала купить новую квартиру, а потом выделить доли

Покупка новой квартиры сама по себе не требует согласия опеки — на этом этапе дети ещё не являются собственниками нового жилья. Однако продать старую квартиру с детскими долями без уже полученного предварительного разрешения опеки нельзя. Если вы проведёте сделку по продаже старой квартиры без такого разрешения, орган опеки обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о расторжении договора, а имущество, принадлежавшее детям, подлежит возврату (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Юридически безопасный порядок выглядит так: вы подбираете новую квартиру, подаёте в орган опеки заявление о предварительном разрешении на продажу детских долей с приложением документов о новом жилье и обязательством одновременного выделения детям равноценных долей в нём, и только после получения разрешения проводите цепочку сделок «покупка новой — продажа старой» с выделением долей детям.

Выделение долей в новой квартире при использовании материнского капитала

Если для покупки новой квартиры вы снова направляете средства материнского капитала, возникает прямая обязанность оформить приобретаемое жильё в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Сделать это необходимо в течение 6 месяцев после перечисления средств материнского капитала продавцу либо после снятия обременения, если использовался целевой жилищный заём (п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862 от 12.12.2007).

Если же материнский капитал полностью использован при покупке прежней квартиры и в новую сделку не вовлекается, автоматическая обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ не возникает. Однако выделение детям долей в новом жилье всё равно остаётся обязательным условием для получения предварительного разрешения опеки на продажу старой квартиры — имущественное положение детей не должно ухудшиться.

Пошаговые действия

  1. Подберите новую квартиру и получите документы, подтверждающие её характеристики (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, предварительный договор купли-продажи).
  2. Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства детей с заявлением о выдаче предварительного разрешения на продажу долей несовершеннолетних в старой квартире. К заявлению приложите:
    • документы на старую квартиру (выписка из ЕГРН, подтверждающая доли детей);
    • документы на новую квартиру (выписка из ЕГРН или предварительный договор);
    • письменное обязательство о выделении детям равноценных долей в новом жилье одновременно с продажей старого.
  3. Дождитесь письменного разрешения (срок выдачи — 15 дней с даты подачи заявления). Если получен мотивированный отказ, вы вправе оспорить его в суде.
  4. После получения разрешения проведите цепочку сделок: покупка новой квартиры и продажа старой с одновременным выделением детям долей в новом жилье в размере не меньше прежних.
  5. Если на новую квартиру направляется материнский капитал — оформите доли на всех членов семьи (родители и дети) по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления средств или снятия обременения.