Природа собственности на первый дом: дети уже являются содольщиками в силу закона
Несмотря на то, что в ЕГРН первый дом зарегистрирован только на вас, это лишь техническая незавершённость оформления. Согласно новейшей позиции Верховного Суда РФ, право общей долевой собственности детей на жильё, приобретённое с использованием маткапитала, возникает в силу закона с момента приобретения такого жилья, а не с момента регистрации долей.
приобретенные по договору купли-продажи с участием средств материнского капитала объекты недвижимости не могут быть оформлены в собственность без учета интересов детей, которые в силу закона признаются участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала. При этом по смыслу положений пункта 2 статьи 81, пункта 2 статьи 218, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса при приобретении жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала право общей долевой собственности у родителей и детей на такое имущество возникает с момента использования материнского (семейного) капитала и приобретения права собственности на жилое помещение лицом, использовавшим средства материнского (семейного) капитала. Соответственно, действия титульного собственника по регистрации долей в праве на основании соглашения об их определении не являются сделкой, направленной на приобретение или отчуждение имущества (долей), и не отменяют права собственности на доли, подлежащие оформлению на детей.
— Обзор судебной практики ВС РФ № 3/2026, утв. 25.03.2026, п. 20.1
Иными словами: доли детей в первом доме уже возникли 12 лет назад — в момент покупки с использованием средств маткапитала. Отсутствие записи в ЕГРН о долях не отменяет этого права. Следовательно, первый дом фактически находится в общей долевой собственности вас и ваших детей, а не в вашей единоличной.
Из этого вытекает важнейший практический вывод: продать первый дом как «только свой» (без учёта долей детей) нельзя. Любая сделка по отчуждению этого дома должна учитывать доли несовершеннолетних содольщиков.
Обязанность оформить доли также прямо установлена законом:
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ
Это обязательство по первому дому с 12-летней просрочкой не исполнено, и само по себе оно не прекратилось — оно сохраняется до его исполнения.
Необходимость разрешения органа опеки на продажу
Поскольку доли в первом доме принадлежат детям (в силу закона — см. блок 1), продажа этого дома является отчуждением имущества несовершеннолетних. В соответствии с абз. 3 ч. 3 ст. 60 СК РФ при управлении имуществом ребёнка родители подчиняются правилам о распоряжении имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ):
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
— абз. 3 ч. 3 ст. 60 СК РФ
Статья 37 ГК РФ (п. 2) прямо запрещает отчуждение имущества подопечного без предварительного разрешения органа опеки:
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ
Аналогичное правило дублируется в ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ:
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Жилое помещение несовершеннолетнего можно продать только в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ:
Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Продажа без разрешения опеки влечёт серьёзные последствия — орган опеки обязан обратиться в суд за расторжением такой сделки:
При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Однако в вашей ситуации пункт 4 части 1 статьи 20 ФЗ № 48-ФЗ — «отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного» — работает в вашу пользу: вы уже приобрели новый дом и выделили в нём доли всем детям. Перемена места жительства уже состоялась, новое жильё с долями обеспечено. Это основание для получения разрешения опеки на продажу первого дома.
Влияние выделения долей в новом доме на возможность продажи первого дома
То, что в новом доме, купленном по семейному сертификату, вы уже выделили доли всем членам семьи, не отменяет обязательства по выделению долей в первом доме — это два самостоятельных обязательства, вытекающих из двух разных мер господдержки. Однако выделение долей в новом доме принципиально меняет позицию органа опеки.
Верховный Суд РФ ещё в Обзоре 2016 года указал, что раздел (и, следовательно, распоряжение) жильём, купленным с участием маткапитала, без учёта интересов детей невозможен:
Раздел жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, без учета интересов детей, имеющих наряду с родителями право на такое жилое помещение, невозможен. (По материалам судебной практики суда Ямало-Ненецкого автономного округа)
— Обзор судебной практики ВС РФ по делам, связанным с реализацией права на МСК, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016, п. 10
Но из этого же следует и обратное: если интересы детей учтены — а именно, они получили равноценное (или лучшее) жильё в новом доме с зарегистрированными долями — то отчуждение первого дома не нарушает их прав. Для органа опеки это ключевой фактор: дети не остаются без жилья, их имущественные права не ухудшаются.
Рекомендуемый порядок действий: обратиться в орган опеки по месту жительства с заявлением о разрешении на продажу первого дома, приложив:
- выписку из ЕГРН на первый дом (подтверждение права собственности);
- выписку из ЕГРН на новый дом (подтверждение, что доли всем членам семьи, включая детей, уже выделены);
- нотариальное обязательство (если оно давалось 12 лет назад — при наличии);
- соглашение/договор, по которому доли выделены в новом доме.
Орган опеки, убедившись, что дети обеспечены равноценным жильём, выдаст разрешение по п. 4 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ (перемена места жительства).
Налоговые последствия продажи первого дома
С точки зрения НДФЛ ваша ситуация благоприятна. По общему правилу (п. 2 ст. 217.1 НК РФ) доход от продажи недвижимости освобождается от налога, если объект находился в собственности более минимального предельного срока владения (3 или 5 лет).
доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ
Первый дом куплен 12 лет назад — срок владения многократно превышает любой минимальный предельный срок. Согласно позиции ВС РФ (п. 20.1 Обзора № 3/2026), для долей, приобретённых с использованием маткапитала, срок владения исчисляется с даты использования средств маткапитала и приобретения права собственности:
по смыслу положений пункта 2 статьи 81, пункта 2 статьи 218, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса при приобретении жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала право общей долевой собственности у родителей и детей на такое имущество возникает с момента использования материнского (семейного) капитала и приобретения права собственности на жилое помещение лицом, использовавшим средства материнского (семейного) капитала.
— Обзор судебной практики ВС РФ № 3/2026, утв. 25.03.2026, п. 20.1 (абз. 2)
Таким образом, даже если доли детей ещё не зарегистрированы в ЕГРН, срок владения исчисляется с даты покупки дома (≈12 лет назад). Продажа первого дома не повлечёт обязанности по уплате НДФЛ ни для вас, ни для детей.
Процессуальные и регистрационные особенности сделки
Поскольку первый дом фактически находится в общей долевой собственности с детьми, сделка по его продаже должна быть оформлена с участием всех сособственников. При этом:
Нотариальная форма обязательна. Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению:
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
— ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ
Регистрация в Росреестре. После получения разрешения опеки и нотариального удостоверения договора купли-продажи, пакет документов подаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности к покупателю.
Срок получения разрешения опеки. Заявление о разрешении рассматривается органом опеки в течение 15 дней с даты подачи (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде.
Риски, если продать без разрешения опеки. Если вы попытаетесь продать первый дом как единоличную собственность (без участия органа опеки и без учёта долей детей), такая сделка может быть признана ничтожной по п. 2 ст. 168 ГК РФ как посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (детей). Кроме того, прокурор вправе предъявить иск о понуждении к выделению долей детям, а СФР может инициировать проверку целевого использования средств маткапитала.
