Как оформить договор купли-продажи квартиры в долевую собственность с использованием материнского капитала: нужен ли нотариус?

Требуется ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи при покупке целой квартиры в общую долевую собственность с использованием маткапитала?

По общему правилу договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме:

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Ни Гражданский кодекс, ни Федеральный закон № 256-ФЗ не устанавливают для договора купли-продажи жилого помещения с участием маткапитала обязательной нотариальной формы.

Что касается ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Данная норма требует нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности. Однако при покупке целой квартиры у продавца-единоличного собственника продавец отчуждает не долю, а объект недвижимости целиком. Тот факт, что на стороне покупателя выступают несколько лиц и они приобретают квартиру в долевую собственность (по 1/3), не превращает эту сделку в «сделку по отчуждению долей» — доли у покупателей возникают впервые, а не отчуждаются. Поэтому ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 к такой ситуации не применяется, и нотариальное удостоверение не требуется.

Вывод по первому сценарию (продавец — единственный собственник): Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме. Нотариус не нужен. Переход права собственности регистрируется органом Росреестра на основании простой письменной формы договора (ст. 551 ГК).

НО: если продавцов несколько и квартира находится в долевой собственности, и они отчуждают свои доли не «все по одной сделке» (п. 1 исключения ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218), а, например, часть долей продаётся не всем покупателям совместно — тогда нотариальное удостоверение обязательно. Однако в вашей ситуации, судя по описанию, покупается целая квартира, принадлежащая одному продавцу — рисков применения ч. 1.1 ст. 42 нет.

Можно ли выделить доли 1/3 сразу в договоре купли-продажи?

Да, это наиболее удобный и юридически безупречный способ. Часть 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Норма обязывает оформить жильё в общую собственность всех членов семьи с определением долей по соглашению. Закон не требует заключать отдельное соглашение после регистрации права — доли могут быть определены непосредственно в договоре купли-продажи. Если в договоре сразу указано, что квартира приобретается в общую долевую собственность: 1/3 — на владельца сертификата, 1/3 — на супруга, 1/3 — на ребёнка, то обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 исполняется одновременно с регистрацией права собственности.

Срок, установленный п. 15(1) Правил направления средств маткапитала, — 6 месяцев:

Лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев: а) после перечисления Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу либо организации, осуществляющим отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, - после снятия обременения с жилого помещения;
— п. 15(1) Правил, утв. Пост. Правительства РФ № 862 от 12.12.2007

В вашем случае этот срок не имеет значения: выделение долей происходит одновременно с приобретением — в момент государственной регистрации перехода права собственности доли уже будут зарегистрированы на каждого члена семьи. Никакого дополнительного соглашения о выделении долей впоследствии не потребуется.

В договоре купли-продажи на стороне покупателя должно быть указано: «Покупатели: [ФИО владельца сертификата], [ФИО супруга], [ФИО ребёнка] в лице законного представителя [ФИО матери/отца] — приобретают квартиру в общую долевую собственность по 1/3 доле каждому». От имени несовершеннолетнего ребёнка договор подписывает его законный представитель (родитель).

Нужно ли нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку?

При покупке квартиры оба супруга выступают на стороне покупателя лично и оба подписывают договор. В этом случае вопрос о получении согласия супруга по п. 3 ст. 35 СК РФ не возникает — сделка совершается обоими супругами совместно.

Для справки — п. 3 ст. 35 СК РФ:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Поскольку оба супруга лично участвуют в сделке в качестве покупателей, согласие презюмируется и нотариальное удостоверение не требуется. Эта норма применяется в ситуации, когда один из супругов действует единолично — например, продаёт общее имущество без участия второго. В вашем случае оба подписывают договор.

Вывод: Нотариально удостоверенное согласие супруга не требуется, так как оба супруга являются сторонами договора.

Порядок перечисления средств маткапитала продавцу

Средства материнского капитала перечисляются территориальным органом СФР напрямую продавцу в безналичном порядке. Согласно п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862:

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации (территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации) в безналичном порядке: на указанный в соответствующем договоре банковский счет организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физического лица, осуществляющего отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения в соответствии с условиями договора счета эскроу, либо на банковский счет кооператива
— п. 16 Правил, утв. Пост. Правительства РФ № 862 от 12.12.2007

Практическая схема:

1. Вы заключаете договор купли-продажи в простой письменной форме с указанием, что часть цены оплачивается за счёт собственных средств покупателей (при подписании договора), а часть — за счёт средств федерального материнского капитала (перечислением СФР на счёт продавца).
2. Договор проходит государственную регистрацию в Росреестре — право общей долевой собственности регистрируется с обременением (ипотека в силу закона у продавца на сумму невыплаченной части цены — до перечисления маткапитала).
3. Владелец сертификата подаёт в СФР (через МФЦ или портал Госуслуг) заявление о распоряжении средствами с приложением копии зарегистрированного договора и иных документов (п. 6, 8 Правил № 862).
4. СФР рассматривает заявление в срок до 10 рабочих дней (ч. 1 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ) и перечисляет средства на счёт продавца в течение 5 рабочих дней после принятия положительного решения.

После полной оплаты продавец и покупатели подают заявление о снятии обременения (ипотеки в силу закона).

Вывод: Нотариус для перечисления средств маткапитала не требуется. Договор купли-продажи в простой письменной форме с зарегистрированным переходом права — достаточное основание для направления средств СФР продавцу.

Региональный материнский капитал Республики Крым

В Республике Крым действует Закон от 14.08.2019 № 631-ЗРК/2019 «О предоставлении дополнительной меры социальной поддержки для улучшения жилищных условий семьям, имеющим детей, в Республике Крым». Данная региональная мера устанавливает дополнительные выплаты семьям с детьми на улучшение жилищных условий.

Однако ваш вопрос касается федерального материнского капитала (по ФЗ № 256-ФЗ), и его использование не накладывает дополнительных требований к форме договора, связанных с региональным регулированием. Если вы планируете одновременно использовать и региональный маткапитал Республики Крым — потребуется ознакомиться с конкретными условиями Закона № 631-ЗРК/2019, в частности с требованиями к оформлению жилья в общую собственность и перечню документов. На форму договора купли-продажи (простая/нотариальная) региональный акт дополнительных требований, как правило, не накладывает, но для одновременного использования обеих мер потребуется согласовать условия с обоими ведомствами: СФР (федеральный) и органом соцзащиты Республики Крым (региональный).

Вывод: Использование федерального маткапитала не требует нотариуса. Региональный маткапитал Крыма — отдельная мера с отдельным порядком; если вы планируете её использовать, уточните требования в органе соцзащиты по месту жительства.

Защитная ветка: если продавец отчуждает долю, а не целую квартиру

Если в выписке из ЕГРН окажется, что продавец является собственником не всей квартиры, а доли в праве собственности (например, 1/2 или 1/3), то сделка будет квалифицироваться как отчуждение доли. В этом случае вступает в действие ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, требующая нотариального удостоверения:

• Если доля продаётся постороннему лицу (не участнику долевой собственности) — нотариус обязателен, а также должно быть соблюдено преимущественное право покупки других сособственников (ст. 250 ГК).
• Исключение по п. 1 ч. 1.1 ст. 42 (все участники отчуждают доли по одной сделке) действует, только если все собственники долей одновременно продают их по одному договору одним и тем же покупателям.

Поэтому перед заключением договора крайне важно проверить выписку из ЕГРН: если продавец — единоличный собственник всей квартиры, нотариус не нужен. Если квартира в долевой собственности нескольких лиц — обязательно уточните, все ли они выступают продавцами по одному договору.

Вывод: При покупке у единственного собственника — простая письменная форма. При покупке доли (или долей от нескольких продавцов не по единой сделке) — нотариальное удостоверение обязательно.

Гражданско-правовые последствия — ответственность за задержку перечисления средств

Если продавец после получения собственных средств покупателей уклоняется от регистрации перехода права, либо СФР задерживает перечисление маткапитала, возможно применение мер гражданско-правовой ответственности:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Это означает, что если одна из сторон не исполняет денежное обязательство (например, СФР задерживает перечисление маткапитала на счёт продавца сверх установленных законом сроков), на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке ЦБ РФ. Однако в отношениях с СФР эта норма работает с ограничениями — задержка перечисления средств маткапитала оспаривается в административном порядке (по КАС РФ), а проценты по ст. 395 ГК взыскиваются с продавца или покупателя в гражданско-правовом споре.

Кроме того, в самом договоре купли-продажи стороны могут предусмотреть неустойку за просрочку оплаты или передачи квартиры, которая будет действовать вместо процентов по ст. 395 ГК (п. 4 той же статьи). Рекомендуется включить в договор условие о неустойке за просрочку перечисления маткапитала (например, 0,1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки), хотя на практике СФР такую неустойку не платит — это обеспечительная мера на случай спора с продавцом.

Вывод: Рекомендуется прописать в договоре сроки и ответственность за задержку оплаты. При нарушении сроков перечисления маткапитала СФР — обращаться с жалобой в вышестоящий орган СФР или в суд по КАС РФ (ст. 219 КАС, 3-месячный срок).

Уголовно-правовые риски — мошенничество при нецелевом использовании маткапитала

Если обязательство по выделению долей всем членам семьи, установленное ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, не исполняется (например, квартира оформляется только на владельца сертификата без выделения долей ребёнку и супругу), это может быть квалифицировано как мошенничество при получении социальных выплат:

Статья 159 2 . Мошенничество при получении выплат 1. Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей
— ч. 1 ст. 159.2 УК РФ

Хотя прямого указания на маткапитал в диспозиции статьи нет, средства материнского капитала являются социальной выплатой. Неисполнение обязательства по оформлению жилья в общую собственность, зафиксированного в нотариально удостоверенном обязательстве (если СФР потребовал его), может быть расценено как представление недостоверных сведений о целевом использовании средств — что влечёт уголовную ответственность.

Практическая рекомендация: Поскольку вы оформляете доли сразу в договоре купли-продажи (1/3 каждому), обязательство по ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 исполняется немедленно при регистрации права. Никакого отдельного обязательства, удостоверяемого нотариусом, не требуется — доли уже закреплены в договоре и будут зарегистрированы в ЕГРН. Ответственность по ст. 159.2 УК РФ вам не грозит, если сделка оформлена корректно: все члены семьи (вы, супруг, ребёнок) указаны покупателями с долями в договоре.

Вывод: Прямое указание долей в договоре купли-продажи исключает риск нецелевого использования маткапитала и связанных с этим санкций (уголовных, административных, а также взыскания средств СФР обратно в бюджет).