Как разделить жилой дом, переведённый в многоквартирный, на двух собственников, если земля уже разделена пополам?

Раздел дома возможен через признание его домом блокированной застройки (а не выдел доли в МКД)

Ключевая проблема, которую вы обозначили — дом числится многоквартирным в техпаспорте. Для МКД выдел доли в натуре в общем имуществе прямо запрещён:

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
— ч. 4 ст. 37 ЖК РФ

Однако этот запрет касается именно общего имущества МКД (лестницы, крыши, подвалы — перечень в ст. 36 ЖК РФ). Он не означает, что здание вообще нельзя разделить между сособственниками. Если ваш дом состоит из двух изолированных половин с отдельными входами, общей стеной без проёмов и автономными коммуникациями — он фактически является домом блокированной застройки, и на него распространяется иной правовой режим.

С 1 марта 2022 г. вступил в силу Федеральный закон № 476-ФЗ, который изменил правовое регулирование домов блокированной застройки. Верховный Суд в Обзоре № 4/2025 (п. 3) прямо указал:

Законом допускается раздел жилого дома с образованием объектов блокированной застройки при соблюдении требований градостроительного и земельного законодательства. В. обратилась в суд с иском к В.З. о прекращении права общей долевой собственности на объект недвижимости, об исключении записи из ЕГРН, о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки. В обоснование иска указано, что В. является собственником 16/70 долей в праве собственности на спорный жилой дом. Право собственности на долю в этом доме возникло у Ю. (наследодателя В.) в результате раздела совместно нажитого имущества супругов на основании решения суда от 28 марта 1975 г., которым за Ю. признано право собственности на 16/70 долей в праве на домовладение и по которому ей выделены в натуре в пользование, владение и распоряжение жилая комната с прилегающей к ней верандой и коридором, а также надворные постройки и фруктовые деревья. Данное решение суда юридически не исполнено, поскольку дом состоит на кадастровом учете как объект недвижимости с несколькими собственниками. Ответчику принадлежат 1/2 доля и 19/70 долей в праве собственности на дом. Фактически спорный одноэтажный дом разделен на две части с отдельными входами. Каждая часть дома отвечает признакам жилого дома блокированной застройки, имеет отдельное отопление (индивидуальные газовые котлы), водоснабжение и канализацию.
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 (утв. 22.12.2025)

Определение дома блокированной застройки (п. 40 ст. 1 ГрК РФ, процитированный в том же обзоре):

дом блокированной застройки − жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. В результате внесенных в ГрК РФ изменений из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке. В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу этого федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
— п. 3 Обзора ВС РФ № 4/2025 от 22.12.2025 — определение дома блокированной застройки и право собственника блока на земельный участок

Это означает: если каждая половина вашего дома имеет отдельный вход на земельный участок и общую боковую стену без проёмов с соседней половиной — она отвечает признакам дома блокированной застройки по п. 40 ст. 1 ГрК РФ. И, что критически важно, неважно, числится ли эта половина в ЕГРН как помещение (квартира) в МКД или как здание — в силу прямого указания ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 476-ФЗ она признаётся домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Более того, ВС прямо отверг довод о необходимости отдельного земельного участка под каждым блоком — из п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ эти требования исключены. А собственник каждого блока вправе впоследствии образовать свой земельный участок:

Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока. В то же время нижестоящие судебные инстанции указанные выше нормы закона с учетом изменений, внесенных Федеральным законом № 476-ФЗ, не применили. Приказом Минстроя России от 17 мая 2023 г. № 350-пр внесены изменения в термины, данные в пунктах 3.1−3.3 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденного и введенного в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. № 725/пр. Согласно пункту 3.1 данного свода правил (в редакции, действующей с 18 июня 2023 г.) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Кроме того, судами не было принято во внимание, что вступившим в законную силу решением суда от 28 марта 1975 г. произведен выдел принадлежащей Ю. (наследодателю В.) доли в жилом доме в натуре, однако ответчиком осуществлена постановка на учет спорного домовладения как единого объекта без учета состоявшегося решения суда, обязательного для исполнения.
— п. 3 Обзора ВС РФ № 4/2025 от 22.12.2025 — собственник блока вправе образовать земельный участок

Учитывая, что ваша земля уже разделена пополам, это дополнительно подтверждает обоснованность раздела.

Вывод по данному вопросу: раздел вашего дома на два самостоятельных объекта (дома блокированной застройки) допустим, несмотря на статус МКД в техпаспорте. Главное — доказать наличие признаков блокированной застройки (отдельные входы, общая стена без проёмов, автономные коммуникации). Для этого потребуется заключение кадастрового инженера или строительно-техническая экспертиза.

Процедура раздела: соглашение сторон или судебный порядок

Раздел объекта недвижимости между сособственниками регулируется ст. 252 ГК РФ:

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1–3 ст. 252 ГК РФ

Если оба собственника согласны на раздел, процедура выглядит так:

Шаг 1. Соглашение о разделе. Вы заключаете соглашение о разделе объекта недвижимости (п. 2 ч. 8 ст. 41 Закона № 218-ФЗ):

соглашение о разделе объекта недвижимости - при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц; 3) соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности на объект недвижимого имущества либо заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - при выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности; 3 1 ) решение об утверждении схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте - при образовании земельного участка в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ;
— п. 2 ч. 8 ст. 41 Закона № 218-ФЗ

В соглашении вы описываете: прекращение права общей долевой собственности на существующий объект; образование двух новых объектов (жилых домов блокированной застройки) с их техническими характеристиками; распределение — каждый получает в единоличную собственность свою половину.

Шаг 2. Кадастровый учёт и регистрация. Соглашение является основанием для одновременного кадастрового учёта и регистрации прав на оба образуемых объекта:

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 1 1 . При разделе машино-мест или при изменении границ между смежными машино-местами не допускается образование машино-места площадью, не соответствующей установленным органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально допустимым размерам машино-места. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 1, 3 ст. 41 Закона № 218-ФЗ

Для этого кадастровый инженер готовит технический план на каждый образуемый объект (п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ). Исходный объект (текущий дом) снимается с учёта одновременно с регистрацией прав на новые (ч. 3 ст. 41 Закона № 218-ФЗ).

Шаг 3. Обращение в Росреестр (через МФЦ). Госпошлина за регистрацию права — 400 руб. на каждый новый объект (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Если сосед не согласен — спор разрешается в судебном порядке. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости. Исковые требования: прекратить право общей долевой собственности; признать жилой дом домом блокированной застройки; признать право собственности на жилой блок (дом блокированной застройки) за истцом. Госпошлина за иск неимущественного характера — 3 000 руб.:

при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 4) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 5) при подаче искового заявления о расторжении брака - 5000 рублей;
— пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

В суде обязательно потребуется заключение кадастрового инженера или судебная строительно-техническая экспертиза, подтверждающая признаки блокированной застройки (отдельные входы, общая стена без проёмов, автономные инженерные системы).

Важно: если вы оба согласны на раздел, соглашение — самый простой и быстрый путь. Суд потребуется только при споре.

Вывод по процедуре: при согласии обоих собственников — нотариально удостоверенное соглашение о разделе + технические планы + заявление в Росреестр через МФЦ. При споре — иск в районный суд (госпошлина 3 000 руб.) с требованием о прекращении общей долевой собственности и признании права на блоки домов блокированной застройки.