Покупка недвижимости за материнский капитал: пошаговая инструкция, порядок сделки, сроки перечисления и выделение долей детям

Пошаговый порядок использования МСК при покупке квартиры без кредита

Первый шаг — заключение договора купли-продажи. Поскольку при покупке без кредита средства МСК перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности, в договоре купли-продажи указывается условие об оплате части стоимости квартиры за счёт средств материнского капитала с отсрочкой платежа (покупатель обязуется перечислить деньги после их поступления от СФР). Продавец должен быть предупреждён, что оплата поступит не сразу, а после завершения процедуры в СФР.

Второй шаг — регистрация перехода права собственности в Росреестре. Согласно норме:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. При этом в реестре отражается обременение — ипотека в силу закона в пользу продавца (покупатель ещё полностью не рассчитался), если стороны не предусмотрят иное.

Третий шаг — подача заявления о распоряжении средствами МСК в СФР. Владелец сертификата подаёт в территориальный орган СФР (лично, через МФЦ) заявление о распоряжении с приложением:

• договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию;
• выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности покупателя на квартиру;
• нотариально удостоверенного письменного обязательства оформить жилое помещение в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей в течение 6 месяцев после перечисления средств МСК (подробнее — в блоке 5).

Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении
— ч. 1 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

СФР рассматривает заявление в срок не более 5 рабочих дней и выносит решение об удовлетворении или отказе. При положительном решении перечисление средств продавцу производится не позднее трёх рабочих дней с даты вынесения решения (по установленному порядку, детализированному в Правилах № 862).

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение
— ч. 1 п. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Денежные средства перечисляются напрямую на банковский счёт продавца, указанный в заявлении о распоряжении.

Вывод: при покупке без кредита средства МСК перечисляются продавцу после регистрации права собственности покупателя и подачи заявления в СФР. Общий срок от подачи заявления до поступления денег продавцу — примерно 8–10 рабочих дней (5 на рассмотрение + 3 на перечисление + банковский пробег). Это ключевая информация для продавца: деньги придут не в день сделки, а примерно через 2–3 недели после неё с учётом регистрационных процедур.

Порядок при покупке с ипотечным кредитом (кредитные средства)

При использовании ипотеки порядок существенно отличается. Здесь средства МСК могут быть использованы:

• на уплату первоначального взноса при получении кредита; или
• на погашение основного долга и уплату процентов по уже имеющемуся кредиту на приобретение жилья.

Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору
— ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

В отличие от покупки без кредита, где действует правило «трёх лет» (ч. 6 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ), при ипотеке заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения ребёнка, давшего право на МСК. Это важное преимущество ипотечного варианта.

При направлении МСК на первоначальный взнос покупатель обращается в кредитную организацию, которая с его согласия направляет заявление и документы в СФР (п. 12.1 Правил № 862). СФР рассматривает заявление в том же порядке (5 рабочих дней) и перечисляет средства на счёт кредитной организации в счёт первоначального взноса.

При погашении уже имеющегося кредита средства МСК направляются непосредственно на погашение основного долга и процентов — без участия продавца.

Вывод: при ипотечной схеме продавец получает оплату от банка, а средства МСК направляются банку, а не продавцу напрямую. Для продавца этот вариант надёжнее, поскольку расчёт через банк происходит быстрее и предсказуемее. Если же покупатели используют МСК без кредита — продавцу следует быть готовым к отсрочке получения части цены на срок до 2–3 недель после регистрации перехода права.

Оформление сделки: нотариус и регистрационные особенности

Нужна ли нотариальная форма договора купли-продажи? При покупке квартиры, в которой в дальнейшем будут выделены доли детям, нотариальная форма самой сделки купли-продажи не требуется, если продавец один и отчуждается квартира целиком.

Однако при последующем выделении долей детям возникает вопрос о нотариальном удостоверении. Согласно ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Ключевое исключение — пункт 1: «сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» — не требуют нотариального удостоверения. Когда владелец сертификата и его супруг(а) выделяют доли детям по соглашению (все действуют совместно), эта сделка подпадает под указанное исключение. Таким образом, соглашение о выделении долей детям не требует обязательного нотариального удостоверения, если все доли выделяются одновременно всеми участниками по одному соглашению — достаточно простой письменной формы с последующей регистрацией в Росреестре.

Однако нотариальное удостоверение обязательно, если сделка касается отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину (ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ):

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению
— ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ

Это актуально не для первичного выделения долей детям (когда дети наделяются долями), а для последующей продажи квартиры с детскими долями (требуется разрешение органа опеки и нотариальная форма).

Вывод: договор купли-продажи квартиры с использованием МСК не требует нотариального удостоверения. Соглашение о выделении долей детям может быть составлено в простой письменной форме и зарегистрировано в Росреестре. Нотариус становится обязательным, только если в будущем потребуется продать квартиру с долями детей.

Гражданско-правовые риски для продавца и способы их минимизации

Опасение продавца, что деньги от СФР «придут не сразу», обоснованно. Средства МСК перечисляются СФР после регистрации перехода права собственности, и продавец фактически кредитует покупателя на период ожидания.

Риски продавца:

• покупатель может не подать заявление в СФР или подать его с нарушениями, что отложит оплату;
• СФР может отказать в распоряжении средствами (недостоверные сведения, непригодность жилья и т.д.);
• продавец уже передал квартиру, но деньги не получил.

Механизмы защиты продавца:

1. Залог в силу закона (ипотека). Если квартира приобретена с отсрочкой платежа, в пользу продавца возникает ипотека в силу закона. Это означает, что до полной оплаты квартира находится в залоге у продавца, и без его согласия покупатель не может продать или обременить квартиру. Запись об ипотеке вносится в ЕГРН одновременно с регистрацией права собственности покупателя (ст. 488, 489 ГК РФ).

2. Договорные меры. В договоре купли-продажи следует прямо предусмотреть:

   • срок, в течение которого покупатель обязан подать заявление в СФР (например, 5 рабочих дней с даты регистрации права);
   • ответственность покупателя за нарушение этого срока — неустойку (пеню) за каждый день просрочки;
   • право продавца на расторжение договора в одностороннем порядке, если оплата от СФР не поступила в течение определённого срока (например, 2–3 месяца);
   • обязанность покупателя оплатить оставшуюся часть цены из собственных средств, если СФР отказал в перечислении средств.

3. Проценты по ст. 395 ГК РФ. При просрочке оплаты продавец вправе требовать с покупателя проценты за пользование чужими денежными средствами за период задержки.

4. Альтернатива — ипотека. Если у продавца высокий уровень беспокойства, покупателям можно рекомендовать оформить краткосрочный ипотечный кредит на сумму МСК — тогда продавец получит деньги от банка при регистрации сделки, а СФР перечислит средства банку позже.

Вывод: продавцу рекомендуется настаивать на включении в договор купли-продажи условий о сроках подачи заявления в СФР, неустойке за просрочку и праве на расторжение договора при непоступлении оплаты. Ипотека в силу закона служит дополнительной гарантией. Наиболее надёжный для продавца вариант — ипотечная схема с привлечением кредитных средств.

Выделение долей детям: сроки и порядок

Ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ устанавливает, что жилое помещение, приобретённое с использованием средств МСК, оформляется в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению. Эта норма является императивной — доля каждого ребёнка в праве собственности на приобретённое жильё должна быть выделена.

Порядок:

1. Письменное обязательство. Ещё на этапе подачи заявления в СФР владелец сертификата представляет нотариально удостоверенное письменное обязательство оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи в течение шести месяцев с момента:

   • перечисления средств МСК (если покупка без кредита);
   • снятия обременения (погашения ипотеки) — если покупка с кредитом.

   Это обязательство является обязательным документом для СФР, без него заявление о распоряжении не будет удовлетворено.

2. Оформление долей. После наступления указанного события (перечисление средств/снятие обременения) в течение 6 месяцев владелец сертификата и его супруг(а) составляют соглашение об определении размера долей в праве общей долевой собственности и подают его на государственную регистрацию в Росреестр. Размер долей определяется по соглашению сторон — закон не устанавливает минимального размера доли, однако практика исходит из того, что доля должна быть соразмерна вкладу средств МСК, приходящемуся на каждого члена семьи.

3. Регистрация долей. Росреестр регистрирует долевую собственность всех членов семьи. После внесения записи в ЕГРН обязательство считается исполненным.

Последствия неисполнения. Если владелец сертификата не выделяет доли детям, это расценивается как нарушение обязательства. Прокурор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к исполнению обязательства, а также о взыскании средств МСК в бюджет. Кроме того, сделка по распоряжению квартирой без выделенных детям долей может быть оспорена.

Вывод: выделение долей детям — не право, а обязанность владельца сертификата. Оно осуществляется в течение 6 месяцев после перечисления средств МСК (или снятия ипотечного обременения) путём заключения соглашения об определении долей и регистрации права общей долевой собственности в Росреестре. Нотариальное удостоверение соглашения не требуется, если все участники действуют совместно по одному документу.