Может ли собственник продать свою долю в квартире третьему лицу, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети и доли разделены на 4 части?

Нужно ли согласие органа опеки и попечительства на продажу доли, если в квартире прописаны ваши несовершеннолетние дети

Главный вопрос — требуется ли «разрешение опеки», о котором вам говорили. Ответ зависит от того, кто именно является собственником долей. Ключевая норма — п. 4 ст. 292 ГК РФ ограничивает необходимость согласия опеки узким кругом лиц:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Эта норма называет лишь две категории несовершеннолетних, при отчуждении жилого помещения которых (или где они проживают) требуется согласие органа опеки: (1) находящиеся под опекой или попечительством, либо (2) оставшиеся без родительского попечения. Если ваши дети проживают с вами, находятся на вашем родительском попечении и не под опекой — формально их случай под п. 4 ст. 292 ГК не подпадает. Это подтверждено позицией Конституционного Суда РФ:

согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в двух случаях - либо когда он находится под опекой или попечительством, либо когда он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства. К числу оставшихся без родительского попечения статья 121 Семейного кодекса Российской Федерации относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Приведенный перечень не является исчерпывающим, что позволяет органам опеки и попечительства осуществлять защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обстоятельств во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует. Выявление, учет и устройство детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляются в соответствии со статьей 122 Семейного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 16 апреля 2001 года N 44-ФЗ "О государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей", а также на основании принятого в порядке реализации названного Федерального закона постановления Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2002 года N 217.
— Постановление КС РФ № 13-П от 08.06.2010, п. 3

КС прямо разъяснил: согласие опеки требуется только в двух случаях — когда несовершеннолетний находится под опекой/попечительством либо остался без родительского попечения. Дети, проживающие с родителями, в этот перечень не входят, и для продажи доли их родителем-собственником согласие опеки по общему правилу не нужно.

Отдельно отмечу: вы продаёте свою долю, а не долю ребёнка. Если у детей собственные доли (как вы пишете — «у каждого по доле»), вы распоряжаетесь только своим имуществом, а их доли остаются нетронутыми, права детей не затрагиваются. Правило о согласии опеки на отчуждение имущества подопечного (ст. 37 ГК, ст. 21 ФЗ-48) касается только ситуации, когда отчуждается имущество самого несовершеннолетнего подопечного под руководством опекуна — к продаже вашей собственной доли оно не относится.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Вывод: если дети не находятся под опекой/попечительством и не остались без родительского попечения, согласие органа опеки и попечительства на продажу вашей доли не требуется. Опасение («говорят, нужно разрешение опеки») в вашей ситуации не основано на законе — при условии, что дети живут с вами и вы продаёте именно свою долю, не затрагивая их доли.

Обязательность соблюдения преимущественного права покупки остальных сособственников

Вот где реально сосредоточено главное формальное требование вашей сделки. Вы вправе продать свою долю третьему лицу (п. 2 ст. 246 ГК):

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

но при возмездном отчуждении доли постороннему лицу обязаны соблюсти преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности. Это означает: перед продажей вашему найденному покупателю вы обязаны письменно известить остальных трёх сособственников о намерении продать долю с указанием цены и условий:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1-3 ст. 250 ГК РФ

Практический алгоритм: составьте и вручите каждому сособственнику письменное извещение о продаже доли по конкретной цене и на конкретных условиях. Если в течение месяца со дня извещения никто из них не выкупит долю на этих условиях (или все в письменной форме откажутся — тогда можно продать раньше), вы вправе продать долю любому лицу, в том числе вашему найденному покупателю.

Важно: если один из четырёх сособственников — ваш несовершеннолетний ребёнок, преимущественное право принадлежит и ему, но реализуется оно его законным представителем (родителем). Фактически при продаже вашей собственной доли вы же представляете и ребёнка, поэтому конфликт интересов маловероятен — главное документально зафиксировать, что никто из сособственников не воспользовался преимущественным правом покупки.

Нарушение этого порядка влечёт серьёзный риск: любой сособственник в течение трёх месяцев вправе в суде потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, то есть сделка фактически «переходит» к нему по той же цене:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Вывод: извещение остальных сособственников — обязательная процедура, а не формальность. Пропуск её может привести к принудительному переводу прав покупателя на другого сособственника. Зафиксируйте письменно отказ каждого из трёх сособственников от преимущественного права покупки — это защитит сделку от оспаривания.

Форма сделки: нотариальное удостоверение и регистрация

Продажа доли в праве общей собственности на недвижимость требует не просто письменной формы — такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Именно поэтому без участия нотариуса продать долю третьему лицу нельзя (за исключением случаев, когда все участники долевой собственности продают доли по одной сделке — к вашей ситуации не относится, вы продаёте только свою четверть). Нотариус при удостоверении сделки проверит и факт соблюдения преимущественного права покупки, и наличие всех необходимых согласий.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 2, 3 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: договор купли-продажи вашей доли обязательно удостоверяется нотариусом (это и есть часть того, о чём вам «говорили»), после чего переход права подлежит государственной регистрации в Росреестре. Сам нотариус, как правило, сам направляет документы на регистрацию. Без нотариального удостоверения сделка по отчуждению доли недействительна — расходы на нотариуса неизбежны и закладываются в сделку.

Налоговые и гражданско-правовые последствия продажи доли (исправленный)

Если квартира в вашей собственности менее минимального предельного срока владения, с дохода от продажи доли придётся заплатить НДФЛ. Общее правило — минимальный предельный срок владения составляет пять лет (освобождение от налога наступает после него), но для ряда случаев он сокращён до трёх лет:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 2, 3 ст. 217.1 НК РФ

В числе этих оснований прямо названа приватизация (подпункт 2 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ). Если ваша доля получена в результате приватизации — минимальный срок владения составляет три года:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 2, 3 ст. 217.1 НК РФ

Таким образом, если с даты регистрации вашего права собственности на долю (по приватизации) прошло более трёх лет — доход от продажи доли НДФЛ не облагается и декларацию подавать не нужно. Если срок владения менее трёх лет — потребуется подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог 13% с суммы, превышающей имущественный вычет или подтверждённые расходы на приобретение доли.

Дополнительно учтите гражданско-правовые последствия: по п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности к покупателю прекращает право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. После продажи вашей доли постороннему лицу у вас, как у бывшего собственника, прекратится право пользования квартирой. С детьми, которые имеют собственные доли (если они собственники), право пользования сохранится — они остаются сособственниками. Если же дети — только зарегистрированы (не собственники), их регистрация в квартире после продажи доли становится уязвимой.

Вывод: при сроке владения долей более 3 лет после приватизации налога нет — это прямо вытекает из подпункта 2 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ; срок менее 3 лет — требуется декларация и уплата НДФЛ. Продажа доли прекращает ваше право пользования квартирой, поэтому до сделки задумайтесь о регистрации и жилищном устройстве детей, если они не являются собственниками долей.