Как выделить доли детям на квартиру, купленную долю у родителя за счет материнского капитала, если доля оформлена на себя

Обязанность оформить доли детей именно в жилье, приобретённом на маткапитал

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Эта норма — ядро вашей обязанности: жилое помещение, приобретённое за счёт средств материнского капитала, лицо, получившее сертификат, и его супруг(а) обязаны оформить в общую долевую собственность себя, супруга и всех детей с определением размера долей по соглашению. Она прямо привязана к конкретному объекту — тому жилью, на оплату которого были направлены средства МСК, то есть к купленной вами у родителя доле. Верховный Суд подтверждает эту привязку:

лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на оплату обязательств по договору купли-продажи жилого помещения, не может превышать цены договора или размера оставшейся неуплаченной суммы по договору (п. 8.1 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, с последующими изменениями). Таким образом, приобретенные по договору купли-продажи с участием средств материнского капитала объекты недвижимости не могут быть оформлены в общую собственность супругов без учета интересов детей, которые в силу закона признаются участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала, однако при этом допускается участие в указанных сделках не только средств материнского капитала, но и денежных средств супругов. Т.Ю.
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2021 (утв. Президиумом ВС 10.11.2021) об обязательстве оформить долю детей и п. 8.1 Правил № 862

Как видно из позиции ВС РФ в Обзоре № 3/2021, дети в силу закона признаются участниками долевой собственности на объект, приобретённый с использованием средств материнского капитала, и такой объект не может быть оформлен на супругов без учёта интересов детей. Надлежащий способ исполнения этой обязанности — заключить соглашение об определении долей, на основании которого в Росреестре вы и ваш супруг выделяете детям доли в именно этой, купленной за МСК, доле квартиры. Размер долей определяется по соглашению всех собственников, а если соглашением он не установлен — доли считаются равными:

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 1 ст. 245 ГК РФ

Вывод по вопросу: по букве закона (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ и п. 8.1 Правил № 862) вы обязаны выделить детям доли именно в том жилье, которое приобретено с использованием средств материнского капитала (в купленной у родителя доле квартиры). Право детей на доли закон связывает именно с этим объектом.

Можно ли выделить доли в ДРУГОЙ квартире вместо приобретённой — альтернативная ветка

Формально закон (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, процитирована в предыдущем блоке) обязывает оформить в общую собственность детей именно приобретённое на МСК жильё. Прямого разрешения «выделить доли в другом жилье» ни ФЗ № 256-ФЗ, ни Правила № 862 не содержат. Однако практика знает исключение: если семья уже проживает в другом, более комфортном жилом помещении, суды в отдельных делах признавали обязательство исполненным, когда детям в другом жилье были выделены доли не меньшие по площади и стоимости, чем причитающиеся в приобретённом за МСК объекте. Это обосновывается тем, что существо обязательства — не «отметка в конкретном объекте», а наделение детей полноценными долями в праве на пригодное жильё.

Предупреждение о риске. Такая позиция не основана на тексте закона и принимается не всеми судами и органами (СФР может расценить обязательство неисполненным, а сделки — как направленные на обход закона). Если вы всё же идёте этим путём, доля детей в другом жилье должна быть как минимум равноценной, и решение суда по конкретному делу не гарантировано.

Вывод по вопросу: по общему правилу доли детям выделяются в жилье, купленном на маткапитал. Выделение долей в другой квартире — не предусмотренная прямо законом, спорная альтернатива, допускаемая судебной практикой лишь при равноценности долей детей и с повышенным риском отказа в регистрации и претензий СФР. Рекомендуемый и надёжный путь — выделить доли детям в приобретённой на МСК доле квартиры.

В какой форме оформлять: соглашение об определении долей vs договор дарения; требуется ли нотариус

Способ оформления зависит от того, кто является собственником. Если вы купили долю полностью за счёт МСК самостоятельно и она зарегистрирована только на вас, а супруг формально не входит в число собственников, — оптимально заключить соглашение об определении долей со всеми участниками (вами, супругом, детьми) на основании ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, которое и есть «соглашение» о размере долей. Такое соглашение регистрируется в Росреестре.

Если же вы решаете передать детям доли по договору дарения, применяются правила об отчуждении долей в общей собственности:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 11 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Как видно из ч. 1 (п. 1 редакции) ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Ключевое исключение — «отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке». Вы как собственник доли вправе подарить её ребёнку (п. 2 ст. 246 ГК РФ):

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Но поскольку дарение доли в праве на недвижимость — сделка по отчуждению доли, она подпадает под общее правило ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ и требует нотариального удостоверения (исключение «все участники по одной сделке» здесь не срабатывает, если доли у вас и, например, другого сособственника разные).

Практический вывод: предпочтителен нотариально удостоверенный договор дарения доли каждому ребёнку (при необходимости — через соглашение об определении долей с последующей регистрацией), либо соглашение об определении долей, если оно охватывает всех участников. Для регистрации перехода долей детям сделка с долями, как правило, заверяется нотариусом.

Требуется ли разрешение органа опеки при выделении доли ребёнку

Распространённое опасение — «нужно ли разрешение опеки». Здесь важно разделить два принципиально разных случая.

А) Передача доли РЕБЁНКУ (дарование доли родителем ребёнку). Дети обладают правом собственности на имущество, полученное ими в дар (п. 3 ст. 60 СК РФ): > Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2.

— п. 3 ст. 60 СК РФ

При дарении доли ребёнку его имущество увеличивается, а не уменьшается. Запрет на распоряжение имуществом без разрешения опеки касается отчуждения имущества подопечного (того, что уже принадлежит ребёнку), а не пополнения его имущества. Прямо это подтверждает ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, которая требует разрешения только на сделки, уменьшающие стоимость имущества подопечного: > Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного

— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Статья 37 ГК РФ прямо разрешает безвозмездную передачу имущества подопечному (которой и является дарение доли родителем ребёнку): > Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками

— п. 3 ст. 37 ГК РФ (исключение — дарение подопечному)

Следовательно, разрешение органа опеки при выделении/дарении доли детям не требуется — вы лишь наделяете детей правом, а не умаляете его.

Б) Если бы доля уже принадлежала ребёнку и вы её продавали/отчуждали — вот тогда потребовалось бы предварительное разрешение опеки (ст. 20, 21 ФЗ № 48-ФЗ), как отражено в ранее рассмотренном вопросе о продаже дома. В вашей ситуации этого нет.

Вывод: разрешение органа опеки и попечительства при распределении долей детям не нужно — дарение доли ребёнку (увеличение его имущества) выведено из-под разрешительного порядка.

Нужно ли нотариальное согласие супруга — режим имущества супругов

Имущество, приобретённое супругами в браке, является их общей совместной собственностью (ст. 34 СК РФ), а купленная за счёт маткапитала доля, как правило, приобретается в период брака. При распоряжении имуществом, права на которое требуют государственной регистрации (к чему относится отчуждение доли в недвижимости), необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Это означает: если купленная у родителя доля является общим имуществом супругов (что обычно верно для приобретения в браке, в том числе с использованием маткапитала), при её отчуждении — в частности при дарении доли ребёнку — потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Без него сделка может быть оспорена супругом (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если же доля оформлена только на вас и не является общей совместной собственностью супругов (например, приобретена на ваши личные средства либо установлен иной режим), согласие супруга не требуется, но для регистрации перехода доли детям пакет документов подготавливается с учётом того, что супруг может выступать соучастником соглашения об определении долей.

Вывод: при дарении (выделении) долей детям в жилье, являющемся общим имуществом супругов, нужно нотариальное согласие супруга. Его отсутствие создаёт риск оспаривания сделки.

Срок выделения долей и последствия неисполнения обязательства

На практике СФР принимает на себя письменное обязательство получателя сертификата оформить жильё в общую собственность всех членов семьи в течение 6 месяцев после перечисления средств МСК (при безыпотечной покупке) или после снятия обременения (ипотеки). Это следует из Правил № 862 (п. 8.1, 13, 15 ж), где 6 месяцев — стандартный срок. ВС в Обзоре № 3/2021 (п. 58, процитирован выше) подтверждает эту обязанность.

Если обязательство не исполнено добровольно в срок, последствия:

• СФР (Социальный фонд России) может обратиться в суд с иском о понуждении к исполнению обязательства и о взыскании использованных средств МСК обратно в бюджет (как нецелевое использование).
• Прокуратура и органы опеки также могут обратиться в суд в защиту прав несовершеннолетних.
• Судебная практика (отражённая в обзорах ВС) исходит из того, что обязательство носит гражданско-правовой характер и может быть принудительно исполнено в судебном порядке — суд определяет размер долей (обычно равные доли) и обязывает зарегистрировать право общей долевой собственности.

Кроме того, за неисполнение обязательства возможна административная ответственность по ст. 5.35 КоАП (неисполнение родителями обязанностей по содержанию детей), хотя специального штрафа именно за невыделение долей нет; основным рычагом остаётся судебное понуждение и взыскание нецелевых средств.

Вывод по сроку: выделение долей должно быть произведено в течение 6 месяцев с момента перечисления средств МСК продавцу (или снятия обременения по ипотеке). Промедление влечёт риск судебного иска от СФР или прокуратуры о понуждении к исполнению и/или возврату средств МСК.

Если откажут в регистрации / как исполнять принудительно

Отказ Росреестра. Если при подаче соглашения об определении долей (или нотариального договора дарения) Росреестр приостанавливает или отказывает в регистрации — наиболее частые основания: непредоставление нотариального согласия супруга (ст. 35 СК РФ), отсутствие подписи одного из сособственников, или неподтверждение полномочий представителя. Отказ (или приостановление) можно обжаловать в вышестоящий орган регистрации, а затем — в суд по правилам КАС РФ (ст. 218, 219 КАС), срок на обращение в суд — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права.

Невозможность добровольно выделить доли. Если между родителями (собственниками) нет согласия о размере долей или супруг уклоняется от выдачи согласия — заинтересованное лицо (вы, СФР, прокурор) может обратиться в суд с иском об определении долей и понуждении к регистрации права общей долевой собственности. Дети в таком иске выступают материальными истцами, а их законными представителями — родители. Срок давности — 3 года (ст. 196 ГК), но длящегося обязательства (оформить доли) срок может течь по-иному.

Принудительное исполнение через СФР/прокуратуру. СФР вправе подать иск об обязании исполнить обязательство — суд, руководствуясь ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, обязывает оформить жильё в общую долевую собственность с равными долями детей (или с иным размером, определённым судом). Решение суда исполняется через регистрационные действия Росреестра.

Вывод: при отказе Росреестра — обжалование в административном порядке, затем суд по КАС (3 месяца). При споре о размере долей или уклонении — гражданский иск о понуждении к оформлению долей; СФР и прокурор вправе заявить такой иск в защиту детей.