Можно ли выкупить долю ребенка в квартире в ипотеку, если три дольщика, двое несовершеннолетних

Допустима ли ипотека на покупку доли в праве общей собственности на квартиру

Закон прямо допускает залог доли в праве общей долевой собственности: участник долевой собственности вправе отдать в залог свою долю, причём в случае долевой (а не совместной) собственности согласие других сособственников на установление ипотеки доли не требуется.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности
— ч. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ

Залог доли допустим и по ГК: собственник вправе по своему усмотрению отдать в залог свою долю с соблюдением правил ст. 250 ГК при возмездном отчуждении.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Однако принципиальная сложность в том, что ипотека на покупку доли — редкая и рискованная для банка операция: заложенная доля ребёнка не может быть реализована с торгов без учёта преимущественного права покупки остальных сособственников и особых правил обращения взыскания (ст. 250, 255 ГК, на что прямо указывает ч. 2 ст. 7 ФЗ № 102-ФЗ). Большинство банков не кредитуют приобретение долей, поскольку при обращении взыскания на долю практически невозможно продать её по рыночной цене. Поэтому даже если сделка юридически возможна, практическая выдача ипотеки на долю несовершеннолетнего маловероятна.

Вывод: юридически ипотека (залог) доли допустима (ч. 2 ст. 7 ФЗ № 102-ФЗ, п. 2 ст. 246 ГК), но кредит на покупку именно доли — нестандартный продукт: банки чаще отказывают, предлагая вместо этого оформить ипотеку на всю квартиру после консолидации долей или на второй сособственник-взрослого.

Можно ли взрослому выкупить долю ребёнка: обязательное разрешение органа опеки и запрет сделок родителя с ребёнком

Отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего допустимо только в прямо перечисленных законом случаях и лишь с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
— ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Закон прямо относит к сделкам, требующим предварительного разрешения опеки, и отчуждение имущества подопечного, и совершение любых сделок, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного. Продажа доли ребёнка — именно такая сделка.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Дополнительно, если ребёнок проживает в отчуждаемом жилом помещении и находится под опекой/попечительством либо оставлен без родительского попечения, требуется согласие органа опеки и по ч. 4 ст. 292 ГК РФ.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— ч. 4 ст. 292 ГК РФ

Решающее ограничение — запрет сделок опекуна (и его близких родственников) с подопечным: родитель не вправе купить долю своего ребёнка. Это абсолютный запрет, применимый и к случаю, когда участник долевой собственности (родитель) выкупает долю собственного несовершеннолетнего ребёнка.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Развилка. Если покупатель не является родителем/опекуном ребёнка (например, третий сособственник — не родственник, либо родственник, не входящий в круг близких), сделка купли-продажи доли технически возможна, но требует предварительного разрешения органа опеки, которое выдаётся при условии, что отчуждение не ухудшает положение ребёнка (равноценность, наличие другого жилья, зачисление средств на счёт ребёнка). Если же покупатель — родитель ребёнка, чью долю выкупает, сделка прямо запрещена п. 3 ст. 37 ГК РФ и не может быть проведена даже с разрешения опеки.

Вывод: выкуп доли несовершеннолетнего в ипотеку возможен только если покупатель не является родителем/опекуном ребёнка и получил предварительное разрешение органа опеки (которое даётся, если права ребёнка не нарушаются). Если же взрослый хочет выкупить долю своего ребёнка — это запрещено п. 3 ст. 37 ГК РФ, сделка невозможна; вместо этого нужно рассмотреть выдел доли в натуре, обмен или продажу квартиры целиком с покупкой новостройки с одновременным наделением ребёнка долей (что тоже требует разрешения опеки).

Процедура сделки: нотариальная форма, преимущественное право покупки, порядок участия несовершеннолетнего

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности, а также договор ипотеки доли подлежат нотариальному удостоверению, за рядом исключений, не относящихся к покупке доли ребёнка на вторичном рынке.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Прежде чем продавать долю постороннему лицу, законные представители ребёнка обязаны письменно известить остальных сособственников (взрослого дольщика) о намерении продать долю, и только после отказа или истечения месячного срока без выкупа доля может быть продана третьему лицу. В противном случае продажа может быть оспорена с переводом прав покупателя.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 1 и 2 ст. 250 ГК РФ

Порядок участия несовершеннолетнего зависит от возраста. Если ребёнку от 14 до 18 лет, сделка совершается им самим с письменного согласия законных представителей.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26, ст. 28 ГК РФ (дееспособность несовершеннолетних)

Если ребёнку до 14 лет (малолетний), от его имени сделку совершают законные представители, а сделка, совершённая самим малолетним, ничтожна.

Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. 3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 172 ГК РФ

Вывод: оформление возможно только через нотариуса (удостоверение сделки по отчуждению или ипотеке доли обязательно). Сделка требует письменного согласия/участия законных представителей, предварительного разрешения органа опеки, а для выкупа доли посторонним лицом — соблюдения преимущественного права покупки остальных сособственников (месячный срок на выкуп после письменного извещения). Согласие опеки и извещение сособственников — обязательные шаги; их пропуск делает сделку оспоримой.

Последствия сделки без разрешения органа опеки: риски недействительности и возврат имущества

Отчуждение доли несовершеннолетнего без предварительного разрешения органа опеки влечёт обязанность опеки обратиться в суд с требованием о расторжении договора, возврате имущества ребёнку и возмещении убытков — сделка не защищена от оспаривания.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Такая сделка посягает на права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего (третьего лица) и потому признаётся ничтожной по п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Кроме того, для малолетнего (до 14 лет) сделка, если бы была совершена им самим, ничтожна по ст. 172 ГК РФ, а заключение её представителем без разрешения опеки влечёт возврат имущества и возмещение убытков за счёт представителя (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Вывод: для покупателя главный риск — что при отсутствии разрешения органа опеки и нотариального удостоверения сделка будет признана недействительной, доля возвращена ребёнку, а банк потеряет обеспечение (что блокирует ипотеку). Следовательно, ипотечный кредит на покупку доли несовершеннолетнего банк согласует только при полном соблюдении процедуры: разрешение опеки, нотариальное удостоверение, извещение сособственников о преимущественном праве выкупа. До получения разрешения опеки возбуждать сделку с привлечением ипотечных средств нецелесообразно.

Сроки: преимущественное право покупки и срок рассмотрения заявления органом опеки

При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Продавец доли (представитель ребёнка) обязан письменно известить остальных сособственников о намерении продать долю с указанием цены и условий. Сособственникам даётся месяц на принятие решения — если в течение месяца они не приобретут долю, продавец вправе продать её любому лицу.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 1 и 2 ст. 250 ГК РФ

Что касается органа опеки, предварительное разрешение (или мотивированный отказ) предоставляется в письменной форме не позднее пятнадцати дней с даты подачи заявления.

{... ИЗ Ч. 3 СТ. 21 ФЗ-48: «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства [...] или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления...» — процитирую ниже.}

Прочитаем ч. 3 ст. 21 ФЗ-48:

{c14}

Вывод: две календарные контрольные точки: (1) 15-дневный срок на получение разрешения органа опеки с момента подачи заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ); (2) 30-дневный срок на отказ сособственников от преимущественного права выкупа после их письменного извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Планировать сделку с привлечением ипотечных средств имеет смысл после получения обоих документов: разрешения опеки и отказа/истечения срока на ответ сособственников.

Альтернативы, если банк или орган опеки откажут

Если ипотека на долю несовершеннолетнего невозможна (отказ банка по причине неликвидности залога или отказ органа опеки), законом предусмотрены альтернативные правовые конструкции:

1. Продажа всей квартиры целиком с одновременной покупкой нового жилья и наделением детей долями. Все три дольщика (взрослый и двое детей) продают квартиру одному покупателю по одному договору. Согласие опеки требуется, но такая схема стандартна и широко применяется: орган опеки одобряет сделку при условии, что детям в новом жилье выделяются равноценные или лучшие доли. Договор ипотеки всей квартиры в залог в этом случае — стандартный банковский продукт.

2. Мена долей. По договору мены ребёнок может обменять свою долю на другое равноценное жильё, что допустимо с разрешения опеки (п. 3 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ). Ипотека при мене не применяется.

3. Кредит под залог иного имущества взрослого, не связанного с правами детей (например, кредит под залог уже имеющейся доли взрослого либо иной недвижимости), с последующим выкупом доли у ребёнка за наличные — но при условии, что покупатель не является родителем и сделка разрешена опекой.

4. Выдел доли в натуре, если конструктивные особенности квартиры позволяют выделить долю в виде изолированного помещения — после выдела ипотека доли снимает проблему ликвидности для банка (залог изолированного помещения, а не абстрактной доли). Однако в типовой двухкомнатной квартире с тремя дольщиками выдел долей в натуре практически невозможен (ст. 252 ГК РФ).

Вывод: наиболее жизнеспособный вариант при отказе — продажа всей квартиры с одновременным приобретением нового жилья и выделением долей детям. Это стандартная практика, принимаемая и органами опеки, и банками. Ипотека оформляется на покупателя (взрослого), залогом выступает целая квартира.

Куда поступают деньги от продажи доли ребёнка и требования органа опеки к сохранности средств

При продаже доли несовершеннолетнего орган опеки, давая предварительное разрешение, как правило, выдвигает условия о зачислении денежных средств, причитающихся ребёнку, на его банковский счёт. Это прямо вытекает из общего смысла п. 1 ст. 37 ГК РФ — опекун распоряжается доходами подопечного исключительно в его интересах и с предварительного разрешения органа опеки.

Кроме того, орган опеки вправе потребовать, чтобы одновременно с продажей доли ребёнку было приобретено равноценное или лучшее жильё (в том числе в той же квартире или ином объекте), чтобы не допустить фактического лишения ребёнка единственного жилья.

Вывод: если сделка по выкупу доли несовершеннолетнего всё же состоится, деньги от продажи доли ребёнка должны поступить на его счёт и могут быть использованы только с согласия опеки (например, на покупку иного жилья с выделением доли ребёнку). Расчёт через аккредитив или зачисление на счёт ребёнка обязательны — органы опеки не допускают «наличных расчётов» при отчуждении детских долей.