Правомерность условия о праве проживания дарителя в договоре дарения
Условие о сохранении права проживания дарителя в подаренной квартире не превращает договор дарения в возмездную сделку. Такое условие не является встречным предоставлением в смысле п. 1 ст. 572 ГК РФ: одаряемый не передаёт дарителю взамен ни вещь, ни право, ни иное встречное обязательство, а лишь принимает квартиру с обременением — правом дарителя на проживание.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
Право дарителя проживать в квартире вытекает не из статуса члена семьи собственника, а из прямого соглашения, закреплённого в договоре дарения. Это прямо предусмотрено ч. 7 ст. 31 ЖК РФ:
Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
— ч. 7 ст. 31 ЖК РФ
Именно поэтому в клиентской ситуации договорное условие о проживании дарителя создаёт самостоятельное обременение, отличное от права члена семьи по п. 1 ст. 292 ГК РФ. Поскольку даритель после дарения перестаёт быть собственником, его право пользования основано исключительно на договоре и существует независимо от семейно-правового статуса. Пункт 2 ст. 292 ГК РФ (автоматическое прекращение права пользования членов семьи прежнего собственника при смене собственника) к таким договорным обременениям не применяется — это отдельное право, закреплённое соглашением.
Вывод: включение в договор дарения квартиры условия о праве дарителя на пожизненное проживание правомерно, не превращает сделку в притворную и создаёт самостоятельное обязательственное обременение в пользу дарителя, сохраняющее силу при любой смене собственника.
Право сына-собственника продать обременённую квартиру
Сын, став собственником квартиры по договору дарения, приобретает всю полноту правомочий собственника, включая право отчуждать имущество:
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом
— п. 1–2 ст. 209 ГК РФ
Продажа обременённой квартиры законом не запрещена. Обременение в виде права проживания дарителя не блокирует сделку — оно лишь накладывает на продавца определённые обязанности перед покупателем и делает квартиру менее ликвидной.
Ключевая норма — п. 1 ст. 460 ГК РФ:
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ
Применительно к продаже жилого помещения действует также специальная норма п. 1 ст. 558 ГК РФ:
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— п. 1 ст. 558 ГК РФ
Таким образом, если право проживания дарителя зарегистрировано в ЕГРН (а оно подлежит регистрации как обременение в силу п. 1 ст. 8.1 ГК РФ), будущий покупатель в любом случае узнает о нём из данных реестра. Сын может продать квартиру, но договор купли-продажи ОБЯЗАН содержать указание на дарителя как на лицо, сохраняющее право пользования квартирой после приобретения. Без этого условия договор продажи жилого помещения не может считаться заключённым.
Перспектива продажи квартиры с сохранением обременения маловероятна практически — покупателей, готовых приобрести квартиру с обременением пожизненным проживанием, крайне мало. Поэтому возникает вопрос о прекращении обременения при жизни дарителя.
Вывод: сын вправе продать квартиру, обременённую правом проживания дарителя, при условии включения в договор купли-продажи перечня лиц, сохраняющих право пользования (дарителя). Сама по себе продажа не нарушает прав дарителя — его право проживания сохраняется и при новом собственнике.
Юридическое значение письменного согласия дарителя на продажу и механизм прекращения обременения
Письменное согласие дарителя на продажу квартиры само по себе НЕ прекращает его право проживания. Это два разных юридических действия: согласие на сделку и отказ от права.
ГК РФ не предусматривает института «согласия дарителя на продажу» как условия действительности сделки купли-продажи бывшей подаренной квартиры. Одаряемый-собственник распоряжается имуществом самостоятельно (ст. 209 ГК). Согласие дарителя на продажу было бы юридически значимым, только если бы оно было прямо предусмотрено договором дарения в качестве ограничения распоряжения (что нетипично для данного вида сделок).
Для того чтобы квартира была продана свободной от обременения, необходимо ПРЕКРАЩЕНИЕ самого права проживания дарителя. Поскольку это право основано на договоре дарения, оно может быть прекращено:
- по соглашению сторон договора дарения (даритель и одаряемый) — путём заключения соглашения об отказе дарителя от права проживания;
- либо в судебном порядке при наличии оснований (например, по ст. 578 ГК — отмена дарения или иные основания).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ
Это означает: одно лишь «письменное согласие» на продажу, не содержащее явного отказа от права проживания, не прекращает обременения в реестре. Запись о праве проживания сохранится в ЕГРН, и покупатель будет вынужден принять квартиру с этим обременением.
Для «чистой» продажи требуется:
- Заключение между отцом и сыном соглашения о прекращении права проживания (отказ от обременения) — в простой письменной форме (нотариальное удостоверение не обязательно, но может быть рекомендовано).
- Подача заявления в Росреестр о погашении записи об обременении на основании этого соглашения — в соответствии с ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- После погашения записи об обременении — заключение договора купли-продажи, в котором никакие лица, сохраняющие право пользования, уже не указываются.
Вывод: письменное согласие дарителя на продажу, не содержащее прямого отказа от права проживания, НЕ освобождает квартиру от обременения. Для продажи без обременения необходимо прекращение самого права проживания — по добровольному соглашению между отцом и сыном с последующей государственной регистрацией прекращения обременения в ЕГРН. После этого квартира может быть продана как свободная от прав третьих лиц.
Налоговые последствия для дарителя и одаряемого (сына)
При дарении: доход отца в виде переданной квартиры не подлежит обложению НДФЛ (даритель ничего не получает — он передаёт безвозмездно). Сын — одаряемый, получая квартиру в дар от отца, освобождается от уплаты НДФЛ на стоимость подаренной квартиры, поскольку отец и сын являются близкими родственниками:
доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)
— абз. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ
При последующей продаже квартиры сыном: минимальный предельный срок владения, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ, составляет 3 года — именно для случаев получения имущества в дар от близкого родственника:
минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Если сын владеет квартирой более 3 лет с даты государственной регистрации его права собственности в ЕГРН — НДФЛ при продаже не уплачивается. Если менее 3 лет — НДФЛ уплачивается с суммы, превышающей кадастровую стоимость × 0,7 (либо документально подтверждённые расходы на приобретение, но при дарении расходов у сына нет). Однако сын может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере до 1 000 000 руб. при продаже квартиры (подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вывод: при дарении от отца к сыну НДФЛ не уплачивается (дарение между близкими родственниками освобождено). При последующей продаже сыном налог не уплачивается, если с момента регистрации права собственности сына прошло 3 года и более.
