Могут ли родители продать дом, если в нём прописан несовершеннолетний ребёнок, который не является собственником? Нужно ли разрешение органов опеки?

Требуется ли согласие органа опеки на продажу дома, где прописан ребёнок, не являющийся собственником и живущий с родителями

Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения закон связывает не с фактом регистрации (прописки) несовершеннолетнего, а со специальными обстоятельствами — нахождением ребёнка под опекой (попечительством) или оставлением без родительского попечения.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Для вашей ситуации норма неприменима: ребёнок не находится «под опекой или попечительством» и не «оставлен без родительского попечения» — он проживает с родителями, которые являются собственниками и его законными представителями. Поскольку самому ребёнку (не подопечному) имущество дома не принадлежит, его права и охраняемые интересы продажей не затрагиваются — согласие органа опеки не требуется и орган опеки в сделку не входит.

То, что прописка сама по себе не даёт ребёнку ни права собственности на дом, ни препятствия к его продаже родителями, прямо следует из имущественной раздельности родителей и детей:

1. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2. Несовершеннолетние родители, не состоящие в браке, в случае рождения у них ребенка и при установлении их материнства и (или) отцовства вправе самостоятельно осуществлять родительские права по достижении ими возраста шестнадцати лет. До достижения несовершеннолетними родителями возраста шестнадцати лет их ребенку назначается опекун, который осуществляет его воспитание совместно с несовершеннолетними родителями ребенка.
   — п. 4 ст. 60 СК РФ

Дети проживают в доме родителей по взаимному согласию, но «не имеют права собственности на имущество родителей», поэтому отчуждение дома родителями не нарушает имущественных прав ребёнка. Единственное практическое следствие — необходимость снятия всех членов семьи (включая ребёнка) с регистрационного учёта, о чём речь ниже.

Вывод: если ребёнок не находится под опекой (попечительством), не оставлен без родительского попечения и не имеет доли в праве собственности на дом (не участвовал, например, в приватизации), а лишь прописан в нём и проживает с родителями — согласие органа опеки и попечительства на продажу дома не требуется, и продажа не встречает препятствий по этому основанию. Ограничением выступает лишь то, что оба собственника (родители) должны сами выступать в сделке либо действовать по доверенности, а само отчуждение не должно совершаться в ущерб интересам ребёнка при условии его дальнейшего проживания и регистрации с родителями.

Ветка «когда согласие опеки становится обязательным»: ребёнок под опекой / без попечения / имеет долю в доме

Если хотя бы одно из этих обстоятельств есть, вывод меняется на противоположный. Пункт 4 ст. 292 ГК прямо требует предварительного согласия органа опеки, когда отчуждается жильё, в котором проживают находящиеся под опекой (попечительством) либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. В отношении имущества, принадлежащего самому подопечному, действует ещё более строгий запрет на отчуждение без разрешения органа опеки:

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного
   — п. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Кроме того, если доля в доме (полностью или часть) была когда-либо приобретена на имя ребёнка (например, по приватизации, дарению, наследству, использованию материнского капитала) — он становится сособственником, и без предварительного разрешения органа опеки отчуждение такой доли будет невозможно (ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Значение для ЕГРН факта проживания в отчуждаемом жилье подопечных либо оставшихся без попечения детей подтверждается тем, что именно о таких лицах (а не обо всех прописанных детях) вносятся особые сведения в реестр прав:

сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо о несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без попечения родителей; 4) сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными; 5) размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании; 6) размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников комнат в жилом помещении, если объектом недвижимости является комната; 7) адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано, а также лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права или обременение объекта недвижимости;
— п. 3 ч. 3 ст. 9 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Эта запись показывает границу: орган регистрации прав учитывает в отношении отчуждаемого жилья только детей-подопечных и оставшихся без попечения, для которых требуется согласие опеки. Для ребёнка, проживающего с родителями и не находящегося под опекой, таких отметок не возникает, и Росреестр разрешения органа опеки не запрашивает.

Вывод: согласие органа опеки на продажу дома обязательно только если ребёнок находится под опекой (попечительством) либо оставлен без попечения родителей, а также если ребёнок — собственник доли в доме. Во всех остальных случаях, включая вашу ситуацию (дом оформлен на обоих родителей, ребёнок только прописан), разрешение органа опеки не требуется.

Судьба регистрации ребёнка после продажи и порядок снятия с учёта

Переход права собственности на жилой дом к покупателю сам по себе прекращает право пользования этим жильём у членов семьи прежнего собственника (в том числе у детей продавцов), если иное не установлено законом:

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Правило означает: после регистрации перехода права собственности прогнанные (продаваемые) люди, включая зарегистрированного ребёнка, утрачивают право проживания в доме. Регистрация (прописка) — это не самостоятельное вещное право, а лишь учётная запись; она не сохраняется автоматически за новым собственником и подлежит снятию.

Порядок снятия с регистрационного учёта при перемене места жительства установлен так: гражданин снимается по заявлению при регистрации по новому месту жительства, а при выселении или признании утратившим право пользования — на основании вступившего в законную силу решения суда:

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда
— ч. 1 ст. 7 Закона РФ № 5242-1 «О праве граждан на свободу передвижения…»

Для несовершеннолетнего регистрация всегда следует за родителями, потому что место жительства ребёнка, не достигшего 14 лет, — это место жительства его законных представителей:

1. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей
   — п. 2 ст. 20 ГК РФ

Поэтому на практике после продажи родители регистрируются по новому месту жительства вместе с ребёнком (место жительства ребёнка определяется местом жительства родителей — п. 2 ст. 20 ГК РФ), и прежняя регистрация в проданном доме аннулируется. Если же родители продают дом и не регистрируются по новому адресу, ребёнок остаётся зарегистрированным там, где зарегистрированы они.

Вывод: после продажи дома продавцы обязаны сняться с регистрационного учёта; регистрация несовершеннолетнего ребёнка «переезжает» с родителями — она прекращается автоматически при регистрации ребёнка по месту жительства родителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ). Обязанность и срок снятия с учёта, а также ответственность за его нарушение (неустойка) обычно закрепляются в договоре купли-продажи; при отказе продавцов сняться с учёта новый собственник вправе в судебном порядке требовать признания их утратившими право пользования и снятия с регистрационного учёта (ч. 1 ст. 7 Закона РФ № 5242-1 в совокупности с п. 2 ст. 292 ГК РФ). Приобретение родителями нового жилья для дальнейшей регистрации ребёнка не обязательно с юридической точки зрения, но в интересах ребёнка крайне желательно, чтобы он оставался зарегистрированным по месту жительства законных представителей.

Исполнительный этап и ответственность сторон, если никто не снялся с учёта к сроку договора

Право пользования членов семьи прежнего собственника прекращается с переходом права собственности, а гражданин, у которого прекратилось право пользования, обязан освободить жилое помещение; при неисполнении — подлежит выселению по решению суда:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Снятие с регистрационного учёта по итогам такого спора производится на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении или признании утратившим право пользования:

е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда
— п. 31 Правил регистрации и снятия с учёта, утв. ПП № 713 (пп. «е»)

Таким образом, если продавцы (включая их ребёнка, следующего за родителями) не снимутся с регистрационного учёта добровольно, новый собственник вправе обратиться в суд по месту нахождения дома с иском о признании зарегистрированных лиц утратившими право пользования, выселении и снятии с регистрационного учёта — то есть регистрация сама по себе не блокирует продажу и не сохраняет за бывшими членами семьи продавца никакого права на уже проданный дом.

Гражданско-правовая ответственность за нарушение срока снятия с учёта (если такой срок установлен договором купли-продажи) выражается в неустойке, которую продавец обязан уплатить покупателю при просрочке:

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения
   — п. 1 ст. 330 ГК РФ (положение о неустойке)

Это договорная мера: она применяется лишь в размере и при условиях, прямо предусмотренных договором купли-продажи. Если договор не содержит условия о сроке снятия с учёта и неустойке, покупатель опирается только на иск о признании утратившими право пользования и выселении (п. 2 ст. 292 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ).

Вывод: после продажи дома все зарегистрированные в нём лица (включая ребёнка продавцов) утрачивают право пользования; снятие с учёта производится либо добровольно — при регистрации родителей с ребёнком по новому месту жительства, либо принудительно — по решению суда о признании утратившими право пользования и выселении (ст. 35 ЖК РФ, пп. «е» п. 31 Правил № 713). При просрочке снятия с учёта против установленного договором срока наступает неустойка (ст. 330 ГК РФ). Во всех случаях регистрация ребёнка не создаёт для родителей препятствий к продаже и снимается вместе с регистрацией родителей, поскольку место жительства ребёнка следует за местом жительства законных представителей.