Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок-сирота, не являющийся собственником, и что для этого нужно?

Можно ли вообще продать квартиру, если в ней зарегистрирован несовершеннолетний, и нужно ли разрешение органов опеки

Главный вопрос — нужен ли по закону согласие органа опеки. Оно требуется только тогда, когда зарегистрированный ребёнок является членом семьи собственника и относится к одной из двух категорий: находится под опекой (попечительством) либо оставлен без родительского попечения.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Норма привязывает необходимость согласия опеки не к самой регистрации как таковой, а к особому статусу проживающего: он должен быть членом семьи собственника, находящимся под опекой или оставшимся без родительского попечения. Значит, если ребёнок вселён в квартиру не как член семьи (например, формально зарегистрирован, но родственных, семейных связей с собственником нет), указанное основание не срабатывает.

Понятие «член семьи собственника» раскрывает жилищное законодательство:

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Закон относит к членам семьи собственника совместно проживающих с ним супруга, детей и родителей, а иных граждан — только если они вселены собственником именно в качестве членов семьи. Если ребёнок не является родственником собственника и не вселялся им как член семьи, он не приобретает статус члена семьи, а значит, и п. 4 ст. 292 ГК РФ к продаже не применяется — согласие опеки не требуется. Если же собственник — близкий родственник (родитель, брат/сестра и т.п.) и ребёнок вселён как член семьи, действует иная логика (см. блок 2). Ключевой факт здесь — кем приходится собственник ребёнку и на каком основании ребёнок был зарегистрирован.

Своё право распоряжения собственник реализует свободно, с учётом лишь установленных законом пределов:

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 . Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ ) 2.
   — ч. 1 ст. 30 ЖК РФ

Собственник вправе распорядиться квартирой; единственное ограничение — не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Права зарегистрированного лица — это как раз такое охраняемое право пользования, но оно прекращается при переходе права собственности (см. блок 4). Специальная гарантия для подопечного, чьё собственное недвижимое имущество защищено законом, здесь не работает, потому что квартира ребёнку не принадлежит:

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Запрет на отчуждение и необходимость предварительного разрешения опеки касаются недвижимого имущества, принадлежащего подопечному. Квартира ребёнку не принадлежит — у него нет ни доли, ни иного вещного права. Значит, этот механизм защиты (ст. 20–21 ФЗ № 48-ФЗ) не применяется: отчуждается имущество собственника, а не подопечного.

Вывод по вопросу. Продать квартиру можно. Согласие органа опеки и попечительства нужно только в том случае, если зарегистрированный ребёнок является членом семьи собственника и находится под опекой (попечительством) либо оставлен без родительского попечения (п. 4 ст. 292 ГК РФ); если же он лишь зарегистрирован и не является членом семьи собственника — согласие опеки законом не требуется, поскольку отчуждается не его имущество (ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ). Статус «сирота» сам по себе не создаёт запрета на продажу и не расширяет перечень случаев, когда нужно согласие опеки: закон говорит не о сиротстве, а о членстве в семье собственника и об опеке.

Ветка «ребёнок — член семьи собственника»: порядок получения согласия опеки

Если по фактам ребёнок является членом семьи собственника и находится под опекой (либо оставлен без попечения), включается п. 4 ст. 292 ГК РФ:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

В этом случае отчуждение квартиры допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Процедура выдачи такого согласия прямо урегулирована:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Согласие или мотивированный отказ выдаются в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления; отказ можно оспорить в судебном порядке (заявителем, иными заинтересованными лицами, прокурором). То есть разрешение не запрашивается «напрямую» у опеки ребёнка-сироты — заявление подаёт заинтересованное лицо, а орган опеки обязан либо дать согласие, либо мотивировать отказ. Поэтому «не разрешат просто потому, что он сирота» — неправомерный отказ: он должен быть мотивирован и может быть обжалован.

Важно и то, какое именно согласие требуется от органа опеки в этой ветке — согласие на отчуждение, а не разрешение на распоряжение чужим имуществом:

1. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 5 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Правила ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ применяются к согласию органа опеки на отчуждение жилья по п. 4 ст. 292 ГК РФ. То есть если ребёнок не собственник, а лишь проживающий член семьи, орган опеки оценивает, не нарушаются ли его жилищные права, но не требует предоставления ему доли или покупки иного жилья как императивного условия — это предмет оценки в конкретном деле.

Вывод по вопросу. В этой ветке продажа возможна только с предварительного согласия органа опеки (п. 4 ст. 292 ГК РФ, ч. 3 и 5 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Заявление рассматривается в письменной форме не позднее 15 дней; отказ должен быть мотивирован и обжалуется в суде. Отказ, основанный лишь на том, что ребёнок — сирота, законом не предусмотрен: основанием отказа может быть только угроза правам и охраняемым законом интересам несовершеннолетнего.

Ветка «ребёнок — не член семьи собственника»: согласие опеки не требуется, но есть риск оспаривания

Если ребёнок не является членом семьи собственника (не родственник либо не вселялся как член семьи), согласие опеки по п. 4 ст. 292 ГК РФ не требуется, но важно понимать, почему закон ставит именно на «членство в семье»:

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Поскольку закон связывает статус члена семьи с совместным проживанием и вселением собственником в этом качестве, а не с одной лишь отметкой о регистрации, формальная прописка сама по себе не делает ребёнка членом семьи. Это ключевой аргумент собственника. Однако при споре суд оценивает фактические обстоятельства (родство, вселение, ведение общего хозяйства), поэтому собственнику следует быть готовым подтвердить, что ребёнок членом семьи не является.

Риск оспаривания сделки реализуется через общие положения о недействительности сделок:

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ст. 168 ГК РФ, п. 2

Сделка, посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Если бы выяснилось, что ребёнок всё же относится к защищаемой категории (член семьи под опекой либо оставшийся без попечения) и отчуждение произведено без согласия органа опеки, сделка может быть признана ничтожной как нарушающая охраняемые законом интересы несовершеннолетнего. Это главный правовой риск, который собственнику и покупателю следует исключить ещё до сделки.

Процедурная гарантия защиты несовершеннолетнего подтверждает активную роль органа опеки в спорной ситуации:

1. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 5 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Согласие органа опеки — обязательное условие сделки в предусмотренном законом случае; при его отсутствии сделка недействительна, а орган опеки вправе обратиться за защитой прав несовершеннолетнего. Поэтому даже в этой ветке разумно заранее опираться на документы о родстве и основаниях вселения ребёнка, а при сомнениях — либо получить согласие опеки, либо письменно зафиксировать отсутствие оснований для него.

Вывод по вопросу. Если ребёнок не член семьи собственника, разрешение опеки на продажу не требуется (п. 4 ст. 292 ГК РФ не применяется). Вместе с тем, поскольку квалификация «член семьи» устанавливается по фактическим обстоятельствам, а сделка, посягающая на охраняемые законом интересы несовершеннолетнего, ничтожна (п. 2 ст. 168 ГК РФ), риск оспаривания сохраняется. Для его снижения нужно документально подтвердить отсутствие семейных связей и оснований вселения ребёнка как члена семьи, а в спорной ситуации — получить согласие опеки либо оспорить только мотивированный отказ.

Что будет с пропиской (правом пользования) ребёнка после продажи

Право пользования зарегистрированного лица привязано к статусу члена семьи прежнего собственника и прекращается при смене собственника:

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 1 ст. 292 ГК РФ

Пункт 2 ст. 292 ГК РФ прямо устанавливает: переход права собственности на квартиру к другому лицу — основание для прекращения права пользования членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Это значит, что после продажи квартиры ребёнок (как член семьи прежнего собственника) утрачивает право пользования, а покупатель приобретает квартиру без обременения в виде его права пользования. Исключение «если иное не установлено законом» здесь не действует: у ребёнка нет самостоятельного вещного права (доли) и нет оснований сохранять пользование.

Эта норма корреспондирует со ст. 35 ЖК РФ:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Гражданин, утративший право пользования, обязан освободить помещение, а при отказе подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. То есть уже покупатель, став собственником, вправе требовать выселения, если ребёнок фактически проживает в квартире и откажется её освободить.

Сама регистрация (прописка) снимается по строго определённым основаниям:

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1

Снятие с регистрационного учёта по месту жительства возможно по заявлению гражданина (при изменении места жительства) либо на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении или признании утратившим право пользования. Поскольку регистрация автоматически «за продажей» не снимается, для несовершеннолетнего это делается через заявление его законного представителя (опекуна) о снятии с учёта, а если добровольно не снимают — через суд.

Регистрация — не право собственности, а лишь учёт; сама по себе она не ограничивает распоряжение жильём:

Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации. При регистрации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации граждане Российской Федерации представляют заявления по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, в сфере контроля за оборотом наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, в сфере миграции, а также правоприменительные функции по федеральному государственному контролю (надзору) в указанных сферах (далее - федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел), и иные документы, предусмотренные настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
— ст. 3 Закона РФ № 5242-1

Регистрация или её отсутствие не могут служить основанием ограничения прав граждан. Это подтверждает, что наличие прописки ребёнка не блокирует сделку; значение имеет право пользования, а оно прекращается при переходе собственности.

Правила регистрации детализируют процедуру снятия:

1. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.06.2025 № 960) б) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) в) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; д) смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 18.05.2023 № 776) е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
   — п. 31 Правил № 713 (утв. ПП РФ от 17.07.1995 № 713)

Пункт 31 Правил № 713 повторяет: снятие с учёта по месту жительства производится, в частности, при изменении места жительства — по заявлению, и при выселении или признании утратившим право пользования — на основании вступившего в законную силу решения суда. Таким образом, рекомендуемый порядок — после продажи (или в рамках сделки) обеспечить регистрацию ребёнка по новому месту жительства по заявлению его законного представителя, а при невозможности — поставить вопрос о снятии через суд.

Вывод по вопросу. После продажи квартиры право пользования ребёнка-члена семьи прежнего собственника прекращается в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ; покупатель сможет требовать его выселения через суд (ст. 35 ЖК РФ). Регистрация автоматически не аннулируется: снятие производится по заявлению законного представителя (при изменении места жительства) либо на основании судебного решения о выселении или признании утратившим право пользования (ст. 7 Закона РФ № 5242-1; п. 31 Правил № 713).

Какие документы и порядок нужны для продажи

Сделка по продаже квартиры совершается в простой письменной форме одним документом:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность договора; переход права собственности подлежит государственной регистрации. То есть нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры (когда продаётся объект целиком одним продавцом) не требуется — в отличие от сделок с долями.

В договоре обязательно указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования:

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ ) 3.
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Существенное условие договора продажи жилого помещения — перечень лиц, сохраняющих право пользования после приобретения покупателем, с указанием их прав. Поскольку у ребёнка право пользования прекращается на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ, в договоре фиксируется, что лиц, сохраняющих право пользования, нет (либо указывается фактически проживающий ребёнок и то, что право пользования прекращается). Правильное отражение этого условия защищает и покупателя, и сделку.

Порядок и перечень документов собираются по следующей схеме:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру (договор, выписка из ЕГРН), подтверждение отсутствия долей у ребёнка.
2. Сведения о лицах, зарегистрированных в квартире (в т.ч. о несовершеннолетнем).
3. Ветка «ребёнок — член семьи под опекой/оставленный без попечения»: предварительное согласие органа опеки (п. 4 ст. 292 ГК РФ, ч. 3 и 5 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) — рассматривается в течение 15 дней.
4. Ветка «ребёнок — не член семьи»: письменные доказательства отсутствия членства (документы о родстве либо его отсутствии, основания вселения).
5. Договор купли-продажи в письменной форме одним документом (ст. 550, 558 ГК РФ).
6. Государственная регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) — через Росреестр/МФЦ.
7. Организация снятия ребёнка с регистрационного учёта: заявление законного представителя при изменении места жительства либо последующее судебное решение (ст. 7 Закона РФ № 5242-1; п. 31 Правил № 713).

Вывод по вопросу. Для продажи достаточно письменного договора купли-продажи одним документом (ст. 550 ГК РФ) с обязательным указанием перечня лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ), и последующей регистрации перехода права. Нотариус для продажи квартиры целиком не обязателен. Согласие опеки включается в пакет только в ветке «ребёнок — член семьи под опекой/без попечения»; в ветке «не член семьи» вместо него собираются доказательства отсутствия членства. Снятие с регистрационного учёта оформляется заявлением законного представителя либо решением суда.

Кто обязан обеспечить ребёнка-сироту жильём: государство, а не собственник

Статус сироты даёт ребёнку право на жилищное обеспечение со стороны государства, и это не создаёт обязанности собственника квартиры:

дети-сироты - лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель; дети, оставшиеся без попечения родителей, - лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного родителя или обоих родителей в связи с лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), объявлением их умершими, установлением судом факта утраты лицом попечения родителей, отбыванием родителями наказания в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений, уклонением родителей от воспитания своих детей или от защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей из образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, а также в случае, если единственный родитель или оба родителя неизвестны, в иных случаях признания детей оставшимися без попечения родителей в установленном законом порядке;
— ст. 1 ФЗ № 159-ФЗ, п. 1

Закон разграничивает «детей-сирот» (у которых умерли оба или единственный родитель) и «детей, оставшихся без попечения родителей», и обе категории — лица до 18 лет. Принадлежность ребёнка к одной из этих категорий — основание для получения мер социальной поддержки, но не основание ограничивать права собственника чужой квартиры.

Основная гарантия по жилью:

1. Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений. Жилые помещения предоставляются лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме по достижении ими возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия.
   — п. 1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Благоустроенное жильё специализированного фонда предоставляется детям-сиротам однократно органом исполнительной власти субъекта РФ, где находится их место жительства, по их заявлению (в том числе после 18 лет). То есть обязанность обеспечить ребёнка жильём лежит на субъекте РФ, а не на собственнике квартиры, где ребёнок лишь зарегистрирован.

Порядок постановки на учёт и контроль:

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации формирует список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц, указанных в пункте 9 настоящей статьи, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями (далее - список) в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. Лица, указанные в абзаце первом пункта 1 настоящей статьи, включаются в список по достижении возраста 14 лет. Порядок формирования списка, форма заявления о включении в список, примерный перечень документов, необходимых для включения в список, сроки и основания принятия решения о включении либо об отказе во включении в список, а также сроки включения в список устанавливаются Правительством Российской Федерации. Заявление о включении в список подается законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, достигших возраста 14 лет, в течение трех месяцев со дня достижения ими указанного возраста или с момента возникновения оснований предоставления жилых помещений, предусмотренных абзацем первым пункта 1 настоящей статьи. Органы опеки и попечительства осуществляют контроль за своевременной подачей законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, заявлений о включении этих детей в список и в случае неподачи таких заявлений принимают меры по включению этих детей в список.
— п. 3 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Ребёнок включается в список нуждающихся в жилье с 14 лет; заявление подают законные представители, а органы опеки контролируют своевременность подачи. Значит, забота о жилищном будущем ребёнка — задача его законного представителя (опекуна) и органов опеки, а не продавца квартиры.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, обязаны осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилых помещений, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, за обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния жилых помещений, а также осуществлять контроль за распоряжением ими. (В редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ) 3. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации формирует список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц, указанных в пункте 9 настоящей статьи, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями (далее - список) в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. Лица, указанные в абзаце первом пункта 1 настоящей статьи, включаются в список по достижении возраста 14 лет. Порядок формирования списка, форма заявления о включении в список, примерный перечень документов, необходимых для включения в список, сроки и основания принятия решения о включении либо об отказе во включении в список, а также сроки включения в список устанавливаются Правительством Российской Федерации.
— ч. 1 ст. 31 ФЗ № 159-ФЗ

Субъект РФ контролирует использование и сохранность жилых помещений, собственниками или нанимателями которых являются дети-сироты. Эта норма ещё раз показывает: государство отслеживает имущество, принадлежащее сироте, а не квартиры, где он просто зарегистрирован.

Вывод по вопросу. Обязанность предоставить ребёнку-сироте жильё возложена на орган исполнительной власти субъекта РФ (п. 1, 3 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ), а не на собственника квартиры. Поэтому при продаже квартиры собственник не обязан приобретать ребёнку иное жильё: у ребёнка нет вещного права на квартиру, а его жилищные гарантии реализуются государством. Если ребёнок уже включён в список нуждающихся или подлежит включению, это влияет на отношения с органами опеки, но не превращает продавца в обязанного предоставить жильё.

Какие доказательства собрать, чтобы продать квартиру безопасно

Ключевой факт, от которого зависит, нужно ли согласие опеки, — является ли ребёнок членом семьи собственника. Это подтверждается совокупностью документов о родстве и основаниях вселения; регистрация сама по себе членство не создаёт, о чём прямо говорит жилищное законодательство:

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Закон определяет членство через совместное проживание и вселение собственником именно в качестве члена семьи. Поэтому для «ветки не члена семьи» собираются: документы, подтверждающие отсутствие близкого родства (или его характер), документы о том, на каком основании ребёнок был вселён и зарегистрирован, и сведения о его фактическом месте проживания. Для «ветки члена семьи под опекой/без попечения» — акт органа опеки об установлении опеки (попечительства) и документы о принадлежности к соответствующей категории.

То, что ребёнок не является собственником, подтверждается выпиской из ЕГРН и правоустанавливающими документами:

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Поскольку механизм защиты по ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ распространяется только на недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, доказательством отсутствия необходимости предварительного разрешения (в ветке «не член семьи») служит выписка из ЕГРН, где ребёнок не значится правообладателем. А если ребёнок — член семьи, требование о согласии опеки подтверждается документами об опеке и о членстве.

Наконец, состав лиц, сохраняющих право пользования, фиксируется в самом договоре:

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ ) 3.
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Существенное условие договора — перечень лиц, сохраняющих право пользования после покупки. Это и есть «финальное» доказательство, которое защищает покупателя: в договоре отражается результат — у ребёнка право пользования прекращается в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ, лиц, сохраняющих пользование, нет. Такая формулировка предотвращает последующие претензии по ст. 558 ГК РФ.

Вывод по вопросу. Для безопасной продажи нужно собрать: выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы (подтверждение, что ребёнок не собственник); документы о родстве и основаниях вселения ребёнка (подтверждение членства/нечленства в семье); при необходимости — акт органа опеки об опеке; и включить в договор существенное условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Именно эти документы снимают риск оспаривания сделки по мотиву нарушения прав несовершеннолетнего.