Могут ли несовершеннолетние дети, прописанные, но не участвовавшие в приватизации, претендовать на долю в квартире и как их выписать, если они не живут и не являются членами семьи собственника?

Имеют ли дети сестры право на долю в квартире (приватизация без их участия)

Приватизация состоялась в 2014 году, когда нынешние дети сестры ещё не родились. Участие в приватизации принимали только вы, сестра и её сын (ныне собственник доли), а сестра отказалась от своей доли в пользу сына. Дети, родившиеся спустя годы, к моменту приватизации не существовали и не могли быть включены в договор передачи.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ч. 1 ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Правом на приватизацию обладают только граждане, имевшие на её момент право пользования жилым помещением на условиях социального найма и фактически проживавшие в нём. Дети, родившиеся через 10 лет после приватизации, такими лицами не являлись.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Регистрация (прописка) сама по себе не создаёт права собственности. Сам факт регистрации в квартире даёт только учётную запись по месту жительства, но не делает зарегистрированного участником приватизации и не наделяет долей.

Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан […]
— ч. 2 ст. 3 Закона РФ № 5242-1

Дети сестры не участвовали в приватизации и правом на долю в праве собственности на эту квартиру не обладают — ни на основании приватизации, ни на основании одной лишь регистрации. Возникновение доли в праве собственности у них возможно только по гражданско-правовым основаниям (дарение, наследование, сделка), которых в описанной ситуации нет. Вывод: дети не имеют и не могут в судебном порядке «предъявить» долю в квартире только потому, что родились у бывшего участника приватизации; заявления о праве на долю как участников приватизации бесперспективны.

Право пользования детей: являются ли они членами семьи собственника

Дети прописаны в квартире, но не живут в ней и проживают с матерью по другому адресу. Право пользования жилым помещением принадлежит членам семьи собственника, которые проживают совместно с ним.

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Дети сестры являются родственниками собственника доли (его братья/сёстры по матери), а не его детьми или родителями, поэтому к категории «дети и родители собственника» автоматически не относятся. Они могли бы быть признаны членами семьи лишь как «другие родственники», но для этого нужен юридический факт вселения их собственником для проживания именно в качестве членов его семьи и совместное с ним проживание. Оба условия отсутствуют: дети не проживают в квартире.

Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие 8 таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Следовательно, регистрационная запись не подтверждает ни вселения в качестве члена семьи, ни фактического проживания. Если дети фактически в квартиру не вселялись и не проживают, право пользования у них как у членов семьи собственника не возникло.

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
   — п. 1 ст. 292 ГК РФ

Вывод: при недоказанности факта вселения и совместного проживания дети не приобрели права пользования жилым помещением как члены семьи собственника; их регистрация носит формальный (учётный) характер. Однако разграничение здесь имеет определяющее значение: если суд установит, что дети были вселены сыном сестры (собственником доли) для проживания — они приобретают право пользования, и тогда снятие с учёта пойдёт по правилам о бывших членах семьи (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), а не по правилам о «не приобретших право».

Как снять детей с регистрационного учёта: судебный порядок

Внесудебное снятие с регистрационного учёта по заявлению собственника возможно, когда гражданин сам выезжает и регистрируется по новому месту жительства, либо по основаниям, перечисленным в законе. Признание утратившим (или не приобретшим) право пользования жилым помещением при споре производится только судом.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— абз. 6 ст. 7 Закона РФ № 5242-1

Поскольку дети несовершеннолетние и не выражают самостоятельной воли, а их законный представитель (мать) не даёт согласия на снятие с учёта, разрешить вопрос можно только через суд — иском о признании несовершеннолетних не приобретшими право пользования жилым помещением (или утратившими его) и снятии с регистрационного учёта. Ответчиками выступают несовершеннолетние в лице матери, третьим лицом привлекается орган опеки и попечительства.

1. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — ч. 4 ст. 3 ЖК РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Подсудность — районный суд по месту нахождения спорного жилого помещения (иски о правах на жилые помещения рассматриваются по месту нахождения недвижимости, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ; споры о прекращении права пользования относятся к компетенции районного суда).

Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого 3 помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
— п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Госпошлина по иску о признании не приобретшим (утратившим) право пользования — как по неимущественному требованию.

1. при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 3000 рублей;
   — подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Вывод: при отказе матери добровольно снять детей с учёта единственный законный путь — подача в районный суд иска о признании несовершеннолетних не приобретшими (либо утратившими) право пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учёта; госпошлина для физического лица — 3000 рублей. После вступления решения в законную силу снятие с учёта производит орган регистрационного учёта (МВД) на основании решения суда.

Продажа квартиры/доли: обременения и согласие органа опеки

Квартира находится в общей долевой собственности — у вас доля, у сына сестры доля. Распоряжение всей квартирой требует согласия всех сособственников, а своей долей вы вправе распорядиться самостоятельно, но с соблюдением права преимущественной покупки другого сособственника.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ

Зарегистрированные в квартире лица (включая детей) не являются сособственниками и не могут заблокировать отчуждение вашей доли; их наличие не требует их согласия на продажу. Права собственника распоряжаться имуществом ограничены только законом и правами других лиц.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам […]
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Ключевой вопрос для сделки — требуется ли согласие органа опеки. По действующей редакции оно необходимо только для узкой категории лиц.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Дети сестры находятся на попечении родителей (матери), не являются ни находящимися под опекой/попечительством, ни оставшимися без родительского попечения членами семьи собственника. Они не собственники и, по обстоятельствам дела, не проживают в квартире. Следовательно, ограничение п. 4 ст. 292 ГК РФ на них не распространяется — согласие органа опеки на отчуждение доли по этому основанию не требуется.

При этом переход права собственности по общему правилу влечёт прекращение права пользования у членов семьи прежнего собственника.

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Вывод: продать свою долю вы вправе без согласия органа опеки и без согласия зарегистрированных детей — они не собственники и не подпадают под режим п. 4 ст. 292 ГК РФ; продажа всей квартиры требует согласия второго сособственника (сына сестры), а продажа только вашей доли — лишь соблюдения права преимущественной покупки. Однако практический риск сохраняется: пока дети числятся в регистрационном учёте, покупателю это неудобно, поэтому разумно сначала решить вопрос об их снятии с учёта в судебном порядке.

Развилка по процессуальной квалификации и риски для иска

Исход дела зависит от того, как суд квалифицирует фактическое положение детей.

Ветка А — дети не приобрели право пользования (наиболее вероятная в описанной ситуации). Если будет доказано, что дети в квартиру фактически не вселялись, а были лишь зарегистрированы «для прописки», они не стали членами семьи собственника и права пользования не приобрели. Иск о признании не приобретшими право пользования подлежит удовлетворению.

Ветка Б — дети вселены как члены семьи собственника. Если суд установит, что сын сестры (собственник доли) вселял младших братьев/сестёр для проживания и они фактически там жили либо имеют туда право на вселение, применяется иной режим. Тогда, поскольку они продолжают оставаться родственниками собственника, для их снятия с учёта потребуется установление прекращения права пользования (например, в связи с добровольным выездом на другое место жительства). При этом суд может применить механизм сохранения права пользования на определённый срок.

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Эта гарантия — защитный механизм для несовершеннолетних: суд, защищая их жилищные права, может как сохранить за ними право пользования на срок, так и отказать в снятии с учёта, если у детей нет иного жилья. Решающее значение будут иметь доказательства непроживания (акты о непроживании, справки, свидетельства о фактическом проживании по другому адресу, показания свидетелей) и наличие у детей иного жилого помещения (собственного или у матери).

Вывод: реальность снятия детей с учёта зависит от доказанности того, что они не вселялись и не проживали в квартире, а также от наличия у них иного жилья. При наличии таких доказательств иск имеет высокие шансы на удовлетворение; при их отсутствии суд вправе отказать либо сохранить за детьми право пользования на срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Срок исковой давности к требованию о признании не приобретшим (утратившим) право пользования в силу длящегося и вещного характера нарушения не применяется как к негаторному требованию собственника.