Нужно ли выписывать несовершеннолетнего сына из квартиры перед продажей и как это согласовать с опекой

Является ли регистрация сына препятствием для продажи и вправе ли покупатель требовать «выписки» до сделки

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Регистрация по месту жительства — это административный учёт, а не основание возникновения права на жильё. Она не входит в число ограничений права собственности, поэтому сам по себе зарегистрированный в квартире ребёнок не препятствует заключению и исполнению договора купли-продажи.

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Сын является членом семьи собственника (его ребёнком), и его право пользования квартирой по общему правилу прекращается в момент перехода права собственности к покупателю. Покупатель, таким образом, получает квартиру свободной от права пользования в силу закона, а не благодаря «предварительной выписке».

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Поскольку ребёнок после продажи право пользования не сохраняет (оно прекращается по п. 2 ст. 292 ГК РФ), он не входит в обязательный перечень лиц, сохраняющих право пользования, а значит, его регистрация не является существенным условием сделки и не блокирует её регистрацию.

Вывод: выписывать сына до сделки для её юридической действительности не требуется — регистрация не является обременением и не препятствует ни заключению договора, ни госрегистрации перехода права. Требование покупателя — его коммерческое, а не законное условие: закон не обязывает продавца снимать членов семьи с регистрационного учёта до продажи.

Нужно ли согласие органа опеки и попечительства, если сын только зарегистрирован, но не является собственником

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Круг лиц, в отношении которых требуется согласие опеки, ограничен: это члены семьи собственника, находящиеся под опекой/попечительством, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения. Ваш сын проживает с вами — законным представителем — и под опеку не передан, то есть находится на родительском попечении, а не «оставшийся без попечения». Поэтому под действие п. 4 ст. 292 ГК РФ ваша ситуация не подпадает, если сын не является собственником доли.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Эта норма связывает разрешение опеки с распоряжением имуществом подопечного. Продаётся ваша собственность; сын сособственником не является, его имущество не отчуждается и не уменьшается. Соответственно, «имущественный» режим ст. 37 ГК РФ (в связке со ст. 20, 21 ФЗ № 48-ФЗ) на сделку не распространяется.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

1. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 5 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Поскольку случай п. 4 ст. 292 ГК РФ в вашей ситуации не наступает (ребёнок на родительском попечении, без доли), то и обращаться в орган опеки за согласием не нужно ни по ст. 37 ГК РФ, ни по ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ.

Вывод: если сын только зарегистрирован и не имеет доли в праве собственности, согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры не требуется. Это прямо следует из буквального текста п. 4 ст. 292 ГК РФ в действующей редакции, из которой исключено требование согласия для несовершеннолетних, находящихся на родительском попечении.

Развилка: если сын всё же является собственником доли в квартире

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;
   — п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Если сыну принадлежит доля в праве собственности на квартиру, то вы как законный представитель совершаете сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего. По п. 1 ст. 28 ГК РФ (отсылка к п. 2 ст. 37 ГК РФ) такое отчуждение возможно только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При его отсутствии регистратор обязан приостановить государственную регистрацию (п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ), а заключённая без разрешения сделка может быть признана недействительной по ст. 168 ГК РФ.

Разрешение выдаётся органом опеки в письменной форме в срок не позднее 15 дней со дня подачи заявления, и отказ должен быть мотивирован (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ); орган опеки проверяет, что права ребёнка не ущемляются.

Вывод: проверьте выписку из ЕГРН. Если сын — сособственник, то без предварительного разрешения опеки сделку заключать и регистрировать нельзя; если он только зарегистрирован (что прямо следует из вашего описания), разрешение не нужно (см. блок выше).

Как правильно снять сына с учёта и куда его зарегистрировать, чтобы не было проблем

1. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
   — п. 2 ст. 20 ГК РФ

Десятилетний ребёнок не имеет самостоятельного места жительства — оно следует за местом жительства родителя. Поэтому в органе регистрационного учёта ребёнка до 14 лет регистрируют по месту жительства одного из родителей, и зарегистрировать его в «никуда» нельзя.

1. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства;
   — пп. «а» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Снятие с учёта производится либо одновременно с регистрацией по новому месту жительства, либо по отдельному заявлению о снятии. Для ребёнка до 14 лет заявление подаёт его законный представитель. Закон не требует согласия органа опеки на сам факт снятия несовершеннолетнего, находящегося на родительском попечении, с регистрационного учёта и его регистрацию по новому месту жительства вместе с родителем — это обычная административная процедура.

Практически правильный порядок: сначала купите (или приготовьте) другое жильё либо иное законное основание (собственность, наём, согласие собственника), затем в органе регистрационного учёта подайте заявление о регистрации вас и сына по новому месту жительства — снятие со старого адреса произойдёт одновременно (пп. «а» п. 31 Правил № 713). Возможен и вариант снятия по отдельному заявлению при условии последующей регистрации в новом жилье.

Вывод: «выписать ребёнка в никуда» закон не позволяет — место жительства малолетнего следует за родителем (п. 2 ст. 20 ГК РФ). Оптимальная схема: после/перед сделкой зарегистрировать ребёнка по вашему новому месту жительства; для этого не нужно согласие опеки, а лишь наличие нового жилого помещения и ваше заявление.

Что произойдёт, если ребёнок останется зарегистрированным после продажи, и как защитить покупателя договором

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— пп. «е» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Сам факт того, что ребёнок останется «прописанным» после продажи, не создаёт у него права на квартиру: право пользования прекращается в силу закона (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Покупатель сможет снять его с регистрационного учёта, обратившись в суд с иском о признании утратившим право пользования (выселении), — снятие с учёта производится затем по вступившему в силу решению суда (пп. «е» п. 31 Правил № 713). Именно этот судебный путь, а не предварительная «выписка», и является правовым механизмом защиты покупателя.

Чтобы успокоить покупателя и убрать его коммерческие опасения, в договор купли-продажи можно включить обязательство продавца снять членов семьи с регистрационного учёта в определённый срок после перехода права (с неустойкой за просрочку в пользу покупателя), поскольку закон не запрещает такое договорное условие. Тогда интерес покупателя защищён, а сделка не блокируется «выпиской до регистрации».

Вывод: оставшаяся после продажи регистрация ребёнка не наделяет его правом на квартиру и не делает сделку недействительной; покупатель защищён в первую очередь нормой п. 2 ст. 292 ГК РФ о прекращении права пользования, а при отказе сниматься с учёта — судебным порядком (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, пп. «е» п. 31 Правил № 713). Требование покупателя о выписке до сделки можно заменить договорным обязательством снять с учёта после перехода права.

Риски претензий органов опеки (прокуратуры) и порядок оспаривания отказа

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Обязанность получать согласие опеки возникает только для двух категорий детей: находящихся под опекой/попечительством и оставшихся без родительского попечения. Ребёнок, находящийся на родительском попечении и не имеющий доли, в этот перечень не входит, поэтому правовых оснований для претензий органа опеки к самой сделке и к снятию ребёнка вместе с родителем с учёта нет.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства […] или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Даже в той ветке, где разрешение требуется (у ребёнка есть доля), отказ опеки должен быть мотивированным и может быть оспорен заинтересованным лицом в суде. При отказе Росреестра зарегистрировать переход права (приостановление по п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ) у вас также есть судебный порядок обжалования.

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством.
   — ст. 11 ЖК РФ, п. 1

Вывод: при подтверждённом отсутствии у сына доли претензии органа опеки и прокуратуры к продаже квартиры безосновательны — ребёнок находится на родительском попечении и под действие п. 4 ст. 292 ГК РФ не подпадает. Если же доля есть, отказ в разрешении опеки и приостановление регистрации преодолеваются в судебном порядке (обжалование по правилам административного судопроизводства либо спор о праве — в зависимости от существа требования).