В описанной ситуации центральное место занимает противоречие между правом собственника распоряжаться своим имуществом (продать дом) и формальной регистрацией в этом доме несовершеннолетних детей, которые фактически там не проживают. Вы, как единоличный собственник, являетесь их отцом, что накладывает на вас обязательства по защите их жилищных прав — при снятии с регистрационного учета вы должны гарантировать (или предоставить доказательства), что дети не останутся без жилья.
Юридически значимым обстоятельством является то, что дети не являются собственниками дома, поэтому для самой сделки купли-продажи предварительное разрешение органов опеки и попечительства (ООП) не требуется. Разрешение ООП необходимо только при отчуждении жилья, где несовершеннолетний является собственником или сособственником. Здесь же речь идет только о регистрации — праве пользования, а не праве собственности.
Однако регистрация (прописка) детей в доме создает для них право пользования этим жильем. Прекращение этого права (то есть снятие с учета) по общему правилу требует либо добровольного согласия обоих родителей (даже если они в разводе или не живут вместе), либо решения суда. Отсутствие согласия матери является ключевым препятствием для добровольной выписки. При этом то, что мать и дети не живут в доме три года — юридически значимый факт, который может быть доказан в суде: если дети фактически не проживают в доме, их регистрация носит формальный характер, и суд может признать утрату права пользования жилым помещением. Но принудительное снятие с учета через суд без согласия матери допустимо, если будут доказаны добросовестные намерения отца (приобрести другое жилье и зарегистрировать детей там) и отсутствие ухудшения их жилищных условий.
Условие в договоре купли-продажи об отсрочке снятия с учета на 3–6 месяцев является законным — стороны вправе установить такой срок, но это не освобождает вас от обязательств перед покупателем. С юридической точки зрения это ставит продавца и детей в положение бывших членов семьи нового собственника, которые временно сохраняют право пользования. Для покупателя это прямой риск: если в указанный срок вы не выпишетесь, выписка через суд возможна, но займет дополнительное время и судебные издержки. Причем суд на основании отсутствия фактического проживания и гарантий нового жилья, скорее всего, удовлетворит иск нового собственника о признании утратившими право пользования и снятии с регистрационного учета — как в отношении вас, так и в отношении детей (при условии, что у детей будет куда прописаться, иначе могут возникнуть сложности с ООП, даже при формальном отсутствии собственности у детей).
Также требуется учитывать, что при последующей прописке детей в новую квартиру согласие матери, вероятно, снова понадобится — если у нее есть право на совместное определение места жительства детей. В случае ее отказа это придется решать через суд (спор о порядке осуществления родительских прав), но это уже следующий этап после продажи дома.
Применимое право
Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и могут определять его условия по своему усмотрению. Это позволяет включить в договор купли-продажи дома условие о том, что продавец (Вы) и зарегистрированные в доме лица (дети) обязуются сняться с регистрационного учета в течение 3–6 месяцев после сделки. Такое условие является обязательством, которое возникает из договора (ст. 307 ГК РФ), и должно исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ). Важно, чтобы это условие было четко сформулировано: указать точный срок (например, «в течение 180 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности»), а также установить ответственность за его нарушение (неустойку, право покупателя на судебное выселение).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 421
Однако ст. 558 ГК РФ предъявляет специальное требование к договору продажи жилого дома, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. В Вашем случае дети зарегистрированы в доме, но фактически не проживают там последние 3 года. Поскольку они не являются собственниками и не проживают совместно с Вами, они не относятся к членам семьи собственника по смыслу ст. 31 ЖК РФ, и их право пользования домом после перехода права собственности к покупателю прекращается в силу ст. 292 ГК РФ. Поэтому в договоре не нужно указывать их как лиц, сохраняющих право пользования, иначе это создаст для покупателя риск. Лучше включить пункт об обязательстве сняться с учета в определенный срок — это не будет нарушением ст. 558 ГК РФ.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 558
Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Дети, хотя и зарегистрированы, не проживают в доме и не являются членами семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ), поэтому после продажи они утрачивают право пользования автоматически. Однако для снятия с регистрационного учета необходимо обращение в паспортный стол или в суд. Вы можете самостоятельно подать заявление о снятии детей с учета, но при отсутствии согласия матери это может быть оспорено.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 292
В вопросе согласия матери на выписку детей применяется ст. 65 СК РФ: родители осуществляют родительские права, и все вопросы, касающиеся детей, решаются по взаимному согласию. Снятие с регистрационного учета может рассматриваться как изменение места жительства, поэтому при разногласиях спор разрешается судом. Вы вправе обратиться в суд с иском о признании детей не приобретшими право пользования домом (поскольку они там не проживают) и о снятии их с регистрационного учета. При этом суд может привлечь орган опеки для дачи заключения (ст. 47 ГПК РФ), но это не обязательное требование, а право суда.
Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.
Все вопросы, касающиеся воспитания и образования детей, решаются родителями по их взаимному согласию исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. Родители (один из них) при наличии разногласий между ними вправе обратиться за разрешением этих разногласий в орган опеки и попечительства или в суд.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 65
Органы опеки и попечительства не требуются при продаже дома, поскольку дети не являются собственниками и не относятся к категории «находящихся под опекой или попечительством» либо «оставшихся без попечения родителей» (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Исключение, предусмотренное п. 4 ст. 292 ГК РФ, здесь не применяется, так как дети не лишены родительского попечения — они проживают с матерью. При последующей прописке в новое жилье также не требуется согласие опеки, если условия проживания детей не ухудшаются (площадь новой квартиры должна быть не меньше, чем в проданном доме, или соответствовать норме). Однако для подстраховки можно получить предварительное согласие опеки на снятие с учета и регистрацию в новом месте.
Для покупателя риск заключается в том, что если Вы не выполните обязательство по выписке в оговоренный срок, он сможет обратиться в суд о выселении и снятии с учета на основании ст. 292 ГК РФ и ст. 304 ГК РФ (защита прав собственника). Суд, скорее всего, удовлетворит такой иск, поскольку Ваше право пользования домом прекращено. Но для ускорения процесса можно в договоре предусмотреть право покупателя на самостоятельное обращение в паспортный стол на основании вступившего в силу решения суда.
Таким образом, условие об отсрочке выписки допустимо; оформлять его нужно как обязательство сняться с учета в срок, без указания на сохранение права пользования. Согласие матери для выписки детей не требуется, если Вы докажете в суде, что они не проживают в доме и их интересы не нарушаются (новое жилье будет приобретено). Органы опеки в данной ситуации не обязательны, но их участие может быть предусмотрено судом.
