Признают ли сделку недействительной, если ребенка регистрируют в квартиру меньшей площади — 25 кв. м вместо 33

Перед вами ситуация, связанная с намерением приобрести квартиру у семейной пары, имеющей несовершеннолетнего ребенка (3 года). Ребенок зарегистрирован (имеет регистрацию по месту жительства) в продаваемой квартире площадью 33 кв. м, однако собственником этой квартиры не является — доля в праве собственности на нее у него отсутствует. Планируется, что перед продажей вся семья (включая ребенка) снимутся с регистрационного учета в этой квартире и зарегистрируются в новом жилье площадью 25 кв. м, которое приобретается родителями с использованием средств материнского (семейного) капитала и ипотечных средств.

Юридически значимые аспекты ситуации:

1. Правоотношения по поводу сделки купли-продажи квартиры. Основным вопросом является действительность будущей сделки. Поскольку ребенок не является собственником или сособственником отчуждаемой недвижимости, его права владения и пользования этой конкретной квартирой не подлежат судебной защите в тех же объеме, что у собственника. Сама по себе регистрация ребенка по месту жительства в продаваемой квартире не порождает у него вещных прав на эту недвижимость. Регистрация носит административно-учетный характер и удостоверяет факт проживания. После снятия с регистрационного учета и переезда семьи право пользования этим жилым помещением прекращается.

2. Правоотношения по поводу регистрации ребенка в новом жилье (25 кв. м). При переезде и регистрации ребенка в новой квартире меньшей площади возникает вопрос о соблюдении его жилищных прав. Хотя ребенок не имеет доли в продаваемой квартире, его права на жилище гарантированы Семейным кодексом и законодательством о защите прав несовершеннолетних. Ухудшение жилищных условий (в данном случае — переезд в квартиру меньшей общей площади) может быть признано нарушением его прав, если это не вызвано необходимостью и не компенсируется иными обстоятельствами (например, улучшением санитарно-технического состояния, местонахождения, появлением отдельной комнаты и т.п.). Кроме того, приобретение новой квартиры с использованием средств материнского капитала накладывает на родителей обязательство выделить доли всем членам семьи (включая детей) в праве собственности на это жилье. Если это обязательство не будет исполнено, сделка по покупке новой квартиры может быть оспорена, а впоследствии и совершенная сделка по продаже старой квартиры может быть признана недействительной как звено в цепочке, нарушающей права ребенка.

3. Необходимость разрешения органов опеки. Требуется оценить, подлежит ли контролю со стороны органов опеки и попечительства: а) продажа квартиры, где лишь зарегистрирован ребенок (без доли); б) регистрация ребенка в жилье меньшей площади. Как правило, органы опеки дают разрешение на сделки, связанные с отчуждением имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (дарение, продажа его доли). В данной ситуации ребенок несовершеннолетний, но доли в продаваемой квартире у него нет. Однако потенциальное ухудшение его жилищных условий (уменьшение метража) является юридически значимым фактором. Органы опеки могут оценивать не только сделки с долями детей, но и законные интересы ребенка при изменении места жительства, если это затрагивает его права. Переезд в помещение меньшей площади может потребовать проверки на предмет того, не нарушает ли это его законные интересы. Поэтому получение разрешения (или хотя бы уведомления) может быть обязательным, особенно учитывая, что в новом жилье ребенку по закону должна быть выделена доля (под угрозой оспаривания сделки).

4. Момент регистрации ребенка в новой квартире. На момент совершения сделки купли-продажи старой квартиры ребенок должен уже быть снят с регистрационного учета по прежнему адресу. Если этого не сделать, покупатель может столкнуться с трудностями при регистрации своего права собственности и последующей регистрации по месту жительства, а также с риском признания сделки недействительной (как совершенной с нарушением прав ребенка, если суд сочтет его интересы ущемленными). Последовательность действий (сначала переезд и регистрация в новом жилье, а затем продажа старого) является критически важной.

Таким образом, суть ситуации: планируется продажа квартиры, в которой зарегистрирован (но не имеет доли) несовершеннолетний ребенок, с последующей регистрацией ребенка в приобретаемой с использованием маткапитала квартире меньшей площади. Юридическая квалификация затрагивает вопросы действительности сделки с недвижимостью, защиты прав несовершеннолетних при изменении их места жительства (квадратура жилья уменьшается), а также исполнения обязанности по наделению членов семьи долями в имуществе, приобретенном за счет материнского капитала. Ключевое значение имеет то, что ребенок не является собственником продаваемой квартиры, но его регистрация и переезд в меньшее по площади жилье могут быть расценены как ухудшение его положения, что потенциально требует проверки со стороны органов опеки.

В силу статьи 168 ГК РФ, если сделка нарушает требования закона или иного правового акта, она может быть признана недействительной. В рассматриваемой ситуации приобретаемая вами квартира продаётся семейной парой, которая перед сделкой перерегистрируется вместе с ребёнком в новое жильё (25 кв.м). Ребёнок не является собственником продаваемой квартиры, а лишь зарегистрирован в ней, поэтому сама купля-продажа не затрагивает его имущественных прав – право собственности на продаваемый объект у него отсутствует. Следовательно, оснований для оспаривания сделки по статье 168 ГК РФ именно из-за регистрации в меньший метраж нет, так как нарушений закона в самой процедуре отчуждения квартиры, где ребёнок не имел доли, не усматривается.

Статья 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, а если она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, то ничтожна. Данная норма может быть применена для оценки действительности сделки купли-продажи квартиры, если будут установлены нарушения прав несовершеннолетнего ребенка (например, ухудшение жилищных условий без согласия органов опеки).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.168

Сделка купли-продажи не будет признана недействительной только по причине перерегистрации ребёнка, не имеющего доли, в помещение меньшей площади — ничтожных или оспоримых пороков из-за этого факта не возникает. Предварительное разрешение органов опеки и попечительства как на продажу квартиры, так и на последующую регистрацию ребёнка в 25 м² не требуется. Вместе с тем, если переезд повлечёт существенное ухудшение жилищных условий (например, нарушение учётной нормы площади) или родители не исполнят обязательство о выделении долей по материнскому капиталу, возможны претензии со стороны опеки и риск оспаривания всей цепочки сделок, что может косвенно затронуть покупателя.

Рекомендуемые действия

• До подписания договора купли-продажи получите от продавцов документы, подтверждающие снятие всех членов семьи, включая трёхлетнего ребёнка, с регистрационного учёта в продаваемой квартире (справку о составе семьи с отметкой о снятии либо выписку из домовой книги).
• Убедитесь, что на момент сделки ребёнок уже зарегистрирован в новой квартире (потребуйте свидетельство о регистрации по месту жительства или справку по форме №8) — это устранит спор о сохранении права пользования проданным объектом.
• Запросите у продавцов нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей всем членам семьи в недвижимости, приобретённой с использованием средств материнского капитала, и проверьте его наличие — это защитит от будущих исков о нарушении прав ребёнка.
• Включите в текст договора купли-продажи заверения продавцов о том, что ребёнок не имеет доли в отчуждаемой квартире, снят с учёта, зарегистрирован в другом жилье, его права не нарушены, а обязательства по маткапиталу будут выполнены в срок.
• При малейших сомнениях относительно допустимости проживания ребёнка в помещении площадью 25 м² (например, если на человека приходится меньше учётной нормы вашего региона) инициируйте получение письменного заключения органа опеки о том, что переезд не ущемляет интересы несовершеннолетнего.
• Перед окончательным расчётом предоставьте собранный пакет документов для проверки адвокату, специализирующемуся на жилищных сделках с участием детей.