Ситуация заключается в том, что квартира, находящаяся в общей долевой собственности двух лиц, выставлена на продажу. Один из собственников планирует в ближайшее время зарегистрировать по месту жительства в этой квартире своего новорожденного ребенка. Центральный вопрос состоит в том, повлияет ли такая регистрация на возможность и порядок отчуждения квартиры.
Юридически значимым является правоотношение, связанное с реализацией правомочий собственников по распоряжению недвижимостью, осложненное особым правовым статусом несовершеннолетнего, который будет зарегистрирован в жилом помещении. Ключевое значение имеет различие между понятиями «регистрация по месту жительства» (административный учет) и «наличие права собственности на долю в квартире» у ребенка. Регистрация сама по себе не порождает у ребенка права собственности, однако может налагать дополнительные ограничения при продаже, связанные с необходимостью защиты его жилищных прав. Основным правовым риском является то, что сделка купли-продажи может быть признана нарушающей права ребенка, если он останется без жилья или его права на проживание не будут обеспечены иным образом.
Также существенным фактором является то, что собственниками являются два лица. Регистрация ребенка осуществляется одним из них, что не изменяет режим общей долевой собственности, но создает ситуацию, при которой интересы третьего лица (ребенка) могут стать дополнительным обременением для второго собственника при продаже. Юридически значимым обстоятельством является то, что ребенок, не будучи собственником, тем не менее приобретает право пользования данным жилым помещением как член семьи собственника. Прекращение этого права при продаже квартиры может потребовать специальных действий или получения разрешений.
Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В рассматриваемой ситуации у квартиры два собственника, и один из них планирует зарегистрировать новорожденного ребенка. Регистрация ребенка как члена семьи собственника является реализацией права пользования жилым помещением, но не затрагивает право распоряжения (продажи), которое остается у обоих собственников. Поскольку ребенок не становится собственником, его регистрация сама по себе не ограничивает возможность отчуждения квартиры. Однако при продаже необходимо соблюсти права ребенка, если они нарушаются, что будет рассмотрено ниже.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Далее, в силу ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. В данном случае в договоре купли-продажи указано, что продажа ведется от обоих собственников, что соответствует этому требованию. Регистрация ребенка одним из собственников не требует согласия другого собственника, так как это не является распоряжением общей долевой собственностью — это реализация права на вселение членов семьи. Однако при продаже необходимо единое волеизъявление обоих собственников, которое уже выражено.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Статья 31 ЖК РФ определяет правовой статус ребенка как члена семьи собственника. Регистрация новорожденного в квартире не создает препятствий для продажи, так как ребенок не является собственником, а лишь приобретает право пользования помещением наравне с собственником. Однако закон оговаривает, что при продаже квартиры, где зарегистрирован несовершеннолетний, может потребоваться согласие органов опеки, если продажа затрагивает права ребенка. В данной ситуации ребенок будет проживать с родителем-собственником, и его права не нарушаются, поскольку при переходе права собственности к новому владельцу право пользования ребенка прекращается по основаниям, указанным в п. 2 ст. 292 ГК РФ, без дополнительных условий. Таким образом, согласие опеки не требуется, если только ребенок не относится к категории лиц, оставшихся без попечения родителей (что не предполагается).
Статья 31 ЖК РФ определяет, что дети собственника жилого помещения относятся к членам его семьи и имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником. Регистрация новорожденного ребенка в квартире не создает препятствий для продажи, так как ребенок не является собственником. Однако при продаже квартиры, где зарегистрирован несовершеннолетний, может потребоваться согласие органов опеки, если продажа затрагивает права ребенка. Статья не регулирует напрямую вопросы продажи, но устанавливает правовой статус ребенка как члена семьи собственника.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Наконец, п. 2 ст. 292 ГК РФ прямо устанавливает, что переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Это означает, что регистрация ребенка до продажи не создает обязательств для нового собственника — после перехода права собственности ребенок утрачивает право пользования, и продавец не обязан предварительно выписывать его. Пункт 4 этой же статьи требует согласия органа опеки и попечительства только в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения. В рассматриваемой ситуации ребенок будет проживать с родителем-собственником, который осуществляет родительские права, поэтому данное исключение неприменимо. Следовательно, согласие опеки не требуется.
Статья 292 ГК РФ: п. 2: Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. п. 4: Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 292
