Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выписка детей из квартиры

Как прописать в договоре дарения дома право проживания зарегистрированных лиц: нужно ли перечислять всех поименно, включая несовершеннолетних?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Составьте поименный список всех зарегистрированных в доме лиц с указанием ФИО и дат рождения (для несовершеннолетних — обязательно).
  2. 2
    Включите в договор дарения раздел «Обременения» с перечислением каждого лица и фразой: «За [ФИО] сохраняется право пожизненного проживания».descriptionДоговор дарения жилого дома
  3. 3
    Для несовершеннолетних дополнительно укажите, что право проживания сохраняется независимо от места жительства их законных представителей.
  4. 4
    Проверьте в ЕГРН отсутствие неснятых обременений на дом до подписания договора.
  5. 5
    Если совершеннолетние лица, сохраняющие право проживания, существуют и согласны дать нотариальное согласие: Получите нотариально удостоверенное согласие всех совершеннолетних лиц, сохраняющих право проживания, на отчуждение дома.
  6. 6
    Обратитесь к адвокату для проверки формулировок обременения и сопровождения сделки.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на жилой дом (подтвердит текущего собственника и отсутствие зарегистрированных обременений).
  • Поименный список всех зарегистрированных в доме лиц с полными ФИО, датами рождения и паспортными данными.
  • Справка о регистрации по месту жительства (форма № 9) из паспортного стола или МФЦ.
  • Если совершеннолетние лица, сохраняющие право проживания, существуют и готовы предоставить письменное согласие: Письменное согласие каждого совершеннолетнего лица, сохраняющего право проживания, на обременение договора дарения.
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних, зарегистрированных в доме (для подтверждения их личности и возраста).
  • Проект договора дарения с разделом «Обременения», где поименно перечислены все сохраняющие право проживания лица.

  • Сроки и риски

    • Поименно перечислите в договоре дарения всех зарегистрированных лиц с указанием ФИО и даты рождения (для несовершеннолетних — обязательно).
    • Включите в договор раздел «Обременения» с формулировкой: «За [ФИО] сохраняется право пожизненного проживания».
    • Риск: без поименного перечня одаряемый вправе прекратить право пользования домом у всех зарегистрированных лиц на основании ст. 292 ГК РФ.
    • Риск: общая формулировка «лица, зарегистрированные в доме» не создаст юридически обязывающего обременения и не защитит от выселения.

  • Чего не делать

    • Не указывайте в договоре общую формулировку «лица, зарегистрированные в доме» — она не создаст обременения.
    • Не пропускайте поименное перечисление всех зарегистрированных лиц, включая несовершеннолетних, с указанием ФИО и даты рождения.
    • Не полагайтесь на данные о регистрации из документов на дом — регистрация не порождает право пользования после смены собственника.
    • Не подписывайте договор без раздела «Обременения» с точным указанием, за кем и на какой срок сохраняется право проживания.
    • Не игнорируйте необходимость нотариального согласия совершеннолетних лиц, сохраняющих право проживания, на отчуждение дома.
    • Не составляйте условие об обременении без помощи адвоката — риск признания договора неопределённым и выселения зарегистрированных лиц.

  • Когда нужен адвокат

    • Перечислите в договоре всех зарегистрированных лиц с полными ФИО и датами рождения (для несовершеннолетних — обязательно).
    • Укажите в разделе «Обременения»: «За [ФИО] сохраняется право пожизненного проживания в доме».
    • Обратитесь к адвокату для составления формулировки обременения — риск признания договора неопределённым и выселения высок.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Жилое помещение (дом) обременено правами третьих лиц, зарегистрированных в нём на момент совершения сделки. Дарение с обременением в виде права проживания таких лиц юридически допустимо, но требует чёткой фиксации условий. Основная коллизия возникает между свободой воли сторон при составлении договора (они вправе формулировать условия по своему усмотрению) и требованием правовой определённости: из текста договора должно бесспорно следовать, на кого именно распространяется обременение и в каком объёме.

Ключевое юридически значимое обстоятельство — это сохранение права пользования домом за конкретными людьми после смены собственника (одаряемого). Если условие сформулировано неконкретно (например, «лица, зарегистрированные на дату сделки» без указания идентифицирующих данных), возникает высокая степень неопределённости.

Правоотношения сторон осложнены тем, что среди сохраняющих право проживания могут быть несовершеннолетние. Их правовой статус (как лиц, находящихся под опекой родителей или опекунов) не меняет сути: право проживания у них возникает в силу закона или договора, но механизм его фиксации в сделке подчиняется общим правилам. При этом недосказанность в части несовершеннолетних может породить споры об объёме их прав (например, если один из родителей утратит право пользования, вправе ли ребёнок остаться).

Согласно ст. 31 Жилищного кодекса РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования этим помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между ними. В рассматриваемой ситуации после заключения договора дарения собственником дома станет сын, а лица, зарегистрированные в доме при отце (включая самого отца и, возможно, других родственников), не будут автоматически считаться членами семьи нового собственника, если только сын не вселит их в качестве таковых. Поэтому для сохранения за ними права проживания необходимо специально оговорить это в договоре. Однако простая фраза «лица, зарегистрированные в доме» не создаёт ясного обязательства: регистрация носит учётный характер, а не порождает вещное право пользования. Чтобы условие было исполнимым, требуется поименное указание каждого лица — это позволит новому собственнику и суду точно определить, на кого распространяется обременение. Несовершеннолетние также должны быть перечислены поимённо, поскольку их права защищаются особо, и общее упоминание может быть признано неопределённым.

"1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по н"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31

Далее, ст. 30 ЖК РФ закрепляет, что собственник вправе распоряжаться помещением, но не должен нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Если в договоре дарения не указать конкретных лиц, за которыми сохраняется право проживания, то новый собственник (сын) сможет в полной мере реализовать свои правомочия — в том числе потребовать выселения всех, кто не является его членами семьи. Суды, как правило, признают условие о сохранении права пользования действительным только при точном указании граждан, поскольку иначе невозможно установить, в чью пользу установлено обременение.

"Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30

В силу ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом или договором. Таким образом, договор дарения может предусмотреть исключение — сохранение права проживания за конкретными лицами. Однако такое исключение должно быть сформулировано определённо, то есть с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) каждого лица. Только тогда норма ст. 292 ГК РФ не сработает автоматически, и право пользования сохранится.

"2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещени"
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 292

Таким образом, в договоре дарения жилого дома необходимо поименно перечислить всех лиц, сохраняющих право проживания, включая несовершеннолетних. Общее указание на наличие зарегистрированных граждан без конкретных данных не создаст юридически значимого обременения и не защитит их права после перехода собственности к сыну.

Для сохранения права проживания зарегистрированных лиц после дарения дома их необходимо поименно перечислить в договоре с указанием фамилии, имени, отчества (для несовершеннолетних — также даты рождения). Общая формулировка «лица, зарегистрированные в доме» не создаст юридически обязывающего обременения и не защитит этих граждан от выселения после смены собственника. Отсутствие поименного перечня позволит одаряемому как новому собственнику прекратить их право пользования помещением на основании ст. 292 ГК РФ.

Рекомендуемые действия

  • Составить актуальный список всех фактически проживающих и зарегистрированных в доме лиц: указать их полные ФИО, даты рождения (для несовершеннолетних — обязательно), реквизиты документов, удостоверяющих личность, и степень родства с дарителем.
  • Включить в текст договора дарения раздел «Обременения», где поименно перечислить всех таких лиц с прямой формулировкой: «За [ФИО] сохраняется право пожизненного проживания в жилом доме» (или на иной оговоренный срок). Для несовершеннолетних дополнительно указать, что это право сохраняется независимо от места жительства их законных представителей.
  • До подписания договора проверить наличие неснятых обременений в ЕГРН и получить нотариально удостоверенное согласие всех совершеннолетних лиц, сохраняющих право проживания, на отчуждение, чтобы исключить последующие споры о мнимости сделки или нарушении их прав.
  • Обратиться к адвокату для составления формулировки условий обременения и сопровождения сделки, чтобы избежать рисков признания договора неопределённым и последующего судебного выселения зарегистрированных лиц.