Как прописать в договоре дарения дома право проживания зарегистрированных лиц: нужно ли перечислять всех поименно, включая несовершеннолетних?

Жилое помещение (дом) обременено правами третьих лиц, зарегистрированных в нём на момент совершения сделки. Дарение с обременением в виде права проживания таких лиц юридически допустимо, но требует чёткой фиксации условий. Основная коллизия возникает между свободой воли сторон при составлении договора (они вправе формулировать условия по своему усмотрению) и требованием правовой определённости: из текста договора должно бесспорно следовать, на кого именно распространяется обременение и в каком объёме.

Ключевое юридически значимое обстоятельство — это сохранение права пользования домом за конкретными людьми после смены собственника (одаряемого). Если условие сформулировано неконкретно (например, «лица, зарегистрированные на дату сделки» без указания идентифицирующих данных), возникает высокая степень неопределённости.

Правоотношения сторон осложнены тем, что среди сохраняющих право проживания могут быть несовершеннолетние. Их правовой статус (как лиц, находящихся под опекой родителей или опекунов) не меняет сути: право проживания у них возникает в силу закона или договора, но механизм его фиксации в сделке подчиняется общим правилам. При этом недосказанность в части несовершеннолетних может породить споры об объёме их прав (например, если один из родителей утратит право пользования, вправе ли ребёнок остаться).

Согласно ст. 31 Жилищного кодекса РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования этим помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между ними. В рассматриваемой ситуации после заключения договора дарения собственником дома станет сын, а лица, зарегистрированные в доме при отце (включая самого отца и, возможно, других родственников), не будут автоматически считаться членами семьи нового собственника, если только сын не вселит их в качестве таковых. Поэтому для сохранения за ними права проживания необходимо специально оговорить это в договоре. Однако простая фраза «лица, зарегистрированные в доме» не создаёт ясного обязательства: регистрация носит учётный характер, а не порождает вещное право пользования. Чтобы условие было исполнимым, требуется поименное указание каждого лица — это позволит новому собственнику и суду точно определить, на кого распространяется обременение. Несовершеннолетние также должны быть перечислены поимённо, поскольку их права защищаются особо, и общее упоминание может быть признано неопределённым.

"1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по н"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31

Для сохранения права проживания зарегистрированных лиц после дарения дома их необходимо поименно перечислить в договоре с указанием фамилии, имени, отчества (для несовершеннолетних — также даты рождения). Общая формулировка «лица, зарегистрированные в доме» не создаст юридически обязывающего обременения и не защитит этих граждан от выселения после смены собственника. Отсутствие поименного перечня позволит одаряемому как новому собственнику прекратить их право пользования помещением на основании ст. 292 ГК РФ.

Рекомендуемые действия

• Составить актуальный список всех фактически проживающих и зарегистрированных в доме лиц: указать их полные ФИО, даты рождения (для несовершеннолетних — обязательно), реквизиты документов, удостоверяющих личность, и степень родства с дарителем.
• Включить в текст договора дарения раздел «Обременения», где поименно перечислить всех таких лиц с прямой формулировкой: «За [ФИО] сохраняется право пожизненного проживания в жилом доме» (или на иной оговоренный срок). Для несовершеннолетних дополнительно указать, что это право сохраняется независимо от места жительства их законных представителей.
• До подписания договора проверить наличие неснятых обременений в ЕГРН и получить нотариально удостоверенное согласие всех совершеннолетних лиц, сохраняющих право проживания, на отчуждение, чтобы исключить последующие споры о мнимости сделки или нарушении их прав.
• Обратиться к адвокату для составления формулировки условий обременения и сопровождения сделки, чтобы избежать рисков признания договора неопределённым и последующего судебного выселения зарегистрированных лиц.