Как выписать из квартиры несовершеннолетнего и его мать, если ребенок не признан официально, а вы хотите продать квартиру

Требуется ли согласие органа опеки на продажу квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним

Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение (продажу) квартиры в Вашей ситуации не требуется. Разберём почему.

Согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ согласие опеки требуется только в строго ограниченных случаях:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Из процитированного следует, что согласие органа опеки нужно, только если проживающий в квартире несовершеннолетний является одновременно (1) членом семьи собственника И (2) либо находится под опекой/попечительством, либо оставшимся без родительского попечения. В Вашей ситуации у ребёнка есть мать — она является его законным представителем, ребёнок не находится под опекой и не оставлен без попечения родителей. Это означает, что п. 4 ст. 292 ГК РФ к Вашему случаю не применяется.

Также ограничение по статье 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» касается сделок с имуществом подопечного — ребёнка, над которым установлена опека:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

В Вашем случае ребёнок не является собственником доли в квартире и не находится под опекой — следовательно, эта норма также неприменима.

Вывод по вопросу: согласие органа опеки на продажу квартиры не требуется. Единственный риск — если Вы ранее использовали материнский капитал для покупки этой квартиры и не выделили обязательную долю ребёнку: тогда ребёнок является совладельцем и потребуется разрешение опеки. Но из вопроса это не следует. Распространённое мнение «без опеки не выпишут несовершеннолетнего» к Вашей ситуации не относится.

Порядок снятия матери и ребёнка с регистрационного учёта: добровольный и судебный пути

Поскольку мать ребёнка не состоит с Вами в браке, и отцовство в отношении ребёнка официально не установлено, правовой статус этих лиц таков:

Мать ребёнка. Мать не является Вашей супругой. Согласно части 1 статьи 31 ЖК РФ:

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Мать ребёнка может быть признана «иным гражданином, вселённым собственником в качестве члена семьи» — если Вы вселяли и регистрировали её именно как сожительницу/члена семьи. При прекращении фактических семейных отношений (вы расстались) вступает в силу часть 4 статьи 31 ЖК РФ:

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Это означает: право пользования квартирой у матери прекращается, за исключением случая, когда суд сохранит его на определённый срок. Если мать не согласится добровольно сняться с учёта, Вам придётся обратиться в суд.

Ребёнок. Поскольку отцовство Ваше официально не установлено, ребёнок юридически не является членом Вашей семьи по ч. 1 ст. 31 ЖК РФ. Его регистрация по месту жительства производна от матери — согласно пункту 2 статьи 20 ГК РФ:

1. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Статья 21. Дееспособность гражданина 1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. 2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом. Статья 22. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина 1. Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом. 2.
   — п. 2 ст. 20 ГК РФ

Ребёнок зарегистрирован у Вас исключительно потому, что там зарегистрирована его мать — законный представитель. Самостоятельного права пользования жилым помещением ребёнок не приобрёл.

Два пути снятия с регистрационного учёта:

Путь 1 — добровольный. Если мать согласна выписаться, она подаёт заявление о снятии с регистрационного учёта в орган регистрационного учёта (территориальный орган МВД). Вместе с ней автоматически снимается с учёта и ребёнок — новым местом жительства ребёнка будет место жительства матери. Это подпункт «а» пункта 31 Правил № 713.

Путь 2 — судебный (если мать не согласна). Вы подаёте иск в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность — ч.1 ст.30 ГПК РФ):

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Предмет иска: о признании матери утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта, а также о выселении. Основание: мать не является членом семьи собственника; даже если была вселена в качестве члена семьи — семейные отношения прекратились (ч.4 ст.31 ЖК РФ). Ребёнок указывается как лицо, чья регистрация производна от матери и также подлежит прекращению.

Если мать фактически проживает в квартире, после прекращения права пользования она обязана освободить помещение:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

После вступления решения суда в законную силу Вы обращаетесь в орган регистрационного учёта (МВД), который снимет мать и ребёнка с учёта на основании судебного решения:

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1

е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; з) изменения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования, по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме с приложением документа, подтверждающего ведение гражданином кочевого и (или) полукочевого образа жизни; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 № 312) (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 11.10.2021 № 1727, от 04.09.2024 № 1223) и) прекращения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме;
— п. 31 «е» Правил № 713

В суде интересы несовершеннолетнего ребёнка (если ему от 14 до 18 лет) защищает его законный представитель — мать; если ребёнку менее 14 лет — мать участвует от его имени:

1. Права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также граждан, ограниченных в дееспособности, защищают в процессе их законные представители. Однако суд обязан привлекать к участию в таких делах самих несовершеннолетних, а также граждан, ограниченных в дееспособности. 4. В случаях, предусмотренных федеральным законом, по делам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых и иных правоотношений, несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе лично защищать в суде свои права, свободы и законные интересы. Однако суд вправе привлечь к участию в таких делах законных представителей несовершеннолетних. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 23-ФЗ) 5. Права, свободы и законные интересы несовершеннолетних, не достигших возраста четырнадцати лет, а также граждан, признанных недееспособными, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, защищают в процессе их законные представители - родители, усыновители, опекуны, попечители или иные лица, которым это право предоставлено федеральным законом. Однако суд вправе привлечь к участию в таких делах граждан, признанных недееспособными. (В редакции Федерального закона от 06.04.2011 № 67-ФЗ) Статья 38. Стороны 1. Сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик. 2.
   — ч. 3 ст. 37 ГПК РФ

Госпошлина: иск неимущественного характера (о признании утратившим право пользования и выселении) — 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Вывод: если мать не согласна добровольно сняться с учёта — единственный законный путь это суд. Согласие опеки для суда не требуется, но ребёнок будет участвовать в деле через мать как законного представителя.

Риски и угрозы: установление отцовства и возможные последствия

Отдельно необходимо оценить риск, связанный с фразой «ребёнок вроде как мой». Если мать решит установить Ваше отцовство (в судебном или добровольном порядке), это кардинально изменит правовую картину.

Согласно статье 49 СК РФ:

В случае рождения ребенка у родителей, не состоящих в браке между собой, и при отсутствии совместного заявления родителей или заявления отца ребенка (пункт 4 статьи 48 настоящего Кодекса) происхождение ребенка от конкретного лица (отцовство) устанавливается в судебном порядке по заявлению одного из родителей, опекуна (попечителя) ребенка или по заявлению лица, на иждивении которого находится ребенок, а также по заявлению самого ребенка по достижении им совершеннолетия. При этом суд принимает во внимание любые доказательства, с достоверностью подтверждающие происхождение ребенка от конкретного лица. Статья 50. Установление судом факта признания отцовства В случае смерти лица, которое признавало себя отцом ребенка, но не состояло в браке с матерью ребенка, факт признания им отцовства может быть установлен в судебном порядке по правилам, установленным гражданским процессуальным законодательством. Статья 51. Запись родителей ребенка в книге записей рождений 1. Отец и мать, состоящие в браке между собой, записываются родителями ребенка в книге записей рождений по заявлению любого из них. 2. Если родители не состоят в браке между собой, запись о матери ребенка производится по заявлению матери, а запись об отце ребенка - по совместному заявлению отца и матери ребенка, или по заявлению отца ребенка (пункт 3 статьи 48 настоящего Кодекса), или отец записывается согласно решению суда. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) 3.
— ст. 49 СК РФ, п. 2

Мать ребёнка вправе в любой момент до совершеннолетия ребёнка обратиться в суд с иском об установлении отцовства. Суд принимает любые доказательства, включая генетическую экспертизу.

Последствия установления отцовства для Вашей ситуации:

1. Ребёнок станет членом Вашей семьи по прямому указанию ч. 1 ст. 31 ЖК РФ (дети собственника — безусловные члены семьи).

2. Как несовершеннолетний член семьи собственника ребёнок приобрёл право пользования квартирой, и прекратить его через суд до достижения ребёнком совершеннолетия будет крайне затруднительно. Суды, как правило, отказывают в выселении несовершеннолетних детей собственника без предоставления другого жилого помещения.

3. У Вас возникнет обязанность по содержанию ребёнка (алименты — ст. 80 СК РФ).

4. Если отцовство будет установлено и зарегистрировано ДО завершения процесса снятия с учёта, Ваш иск к матери о выселении с высокой вероятностью будет отклонён в части ребёнка, а возможно, и в части матери (поскольку суд, защищая право ребёнка на проживание с матерью, может сохранить за ней право пользования на определённый срок по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Как минимизировать риск:

• Не инициируйте установление отцовства самостоятельно до завершения выписки и продажи квартиры.
• Действуйте оперативно — подавайте иск о выселении/признании утратившими право пользования до того, как мать обратится в суд за установлением отцовства.
• Если мать подаст встречный иск об установлении отцовства в рамках Вашего дела о выселении — суд может приостановить рассмотрение дела о выселении до разрешения вопроса об отцовстве (ст. 215 ГПК РФ).

Вывод: пока отцовство официально не установлено, ребёнок с юридической точки зрения не является Вашим членом семьи, и его регистрация производна от матери. Это даёт Вам правовые основания для снятия обоих с учёта. Но если мать установит отцовство до завершения процесса — ситуация резко усложнится, и выписать ребёнка без предоставления другого жилья станет практически невозможно.

Как продать квартиру без предварительной выписки: переход права собственности и снятие с учёта

Если Вы хотите ускорить процесс, есть вариант продать квартиру с обременением в виде зарегистрированных лиц, а обязанность по их выписке возложить на покупателя (или решить после перехода права).

Согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ:

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Это означает, что после продажи квартиры право пользования матери и ребёнка прекращается автоматически в силу закона. Новый собственник сможет обратиться в суд о выселении уже от своего имени.

Однако на практике этот путь менее предпочтителен: покупатель с большой вероятностью потребует существенную скидку или вовсе откажется от сделки, поскольку наличие зарегистрированных лиц, особенно с несовершеннолетним, существенно снижает привлекательность квартиры.

Практическая рекомендация: выписывайте мать и ребёнка до сделки через суд, если добровольный путь недоступен. После получения решения суда и снятия с регистрационного учёта квартира будет юридически «чистой» — Росреестр зарегистрирует переход права собственности без каких-либо препятствий.

Вывод по общей ситуации: согласие органов опеки не требуется. Для выписки матери и ребёнка нужно либо добровольное заявление матери в МВД, либо иск в районный суд по месту нахождения квартиры о признании утратившими право пользования и выселении. Пока отцовство официально не установлено, ребёнок не имеет самостоятельного права пользования и следует за матерью. Главный риск — установление матерью отцовства до завершения процесса — требует оперативных действий.