Как выписать бывшую жену с детьми из квартиры, проданной в ипотеку, если она отказывается сниматься с регистрации

Прекращение права пользования бывшей жены и детей при продаже квартиры новому собственнику

Квартира приобретена сыном до брака, поэтому является его личной собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ), а не совместной собственностью супругов. После продажи квартиры покупателю право собственности на неё перешло к покупателю, а бывшая жена и дети стали членами семьи прежнего собственника. По общему правилу переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника:

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: бывшая жена и дети не сохранили права пользования проданной квартирой, так как никакой законодательной оговорки («если иное не установлено законом») здесь нет — они не относятся ни к отказавшимся от приватизации (квартира куплена в ипотеку, приватизации не было), ни к иным лицам, которым закон сохраняет право после отчуждения. Их регистрация в квартире носит лишь учётный характер и сама по себе права проживания не порождает.

Поскольку у сына собственность прекратилась, а у жены и детей, утративших право пользования, право не восстановилось, покупатель как новый собственник вправе требовать прекращения этого права пользования и выселения на основании ч. 1 ст. 35 ЖК РФ:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Это означает: после вступления в силу решения суда о прекращении права пользования бывшие жена и дети обязаны освободить квартиру, а при неисполнении — подлежат выселению по требованию собственника.

Вывод: с переходом права собственности к покупателю право пользования бывшей жены и детей проданной квартирой прекращено по п. 2 ст. 292 ГК РФ; при отказе сняться с регистрации они подлежат выселению и снятию с регистрационного учёта в судебном порядке.

Надлежащий истец, подсудность и порядок снятия с регистрационного учёта

Иск о прекращении права пользования и снятии с регистрационного учёта вправе подать покупатель как действующий собственник квартиры (ст. 304 ГК РФ), поскольку именно его право собственности нарушается проживанием посторонних лиц:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Сын (продавец) больше не является собственником и законным интересантом квартиры, поэтому сам подать иск о выселении не может. Вместе с тем он вправе участвовать в процессе либо передать покупателю подтверждающие документы (договор, справки о регистрации). Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры — это исключительная подсудность по делам о правах на жилые помещения:

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

После вступления решения суда в силу снятие с регистрационного учёта производится органом регистрационного учёта (МВД / МФЦ) автоматически на основании судебного решения — это прямо предусмотрено как ст. 7 Закона № 5242-1:

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1 от 25.06.1993

...так и пп. «е» п. 31 Правил регистрации, утв. ПП РФ № 713 от 17.07.1995:

е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; з) изменения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования, по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме с приложением документа, подтверждающего ведение гражданином кочевого и (или) полукочевого образа жизни; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 № 312) (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 11.10.2021 № 1727, от 04.09.2024 № 1223) и) прекращения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме;
— пп. «е» п. 31 Правил, утв. ПП РФ № 713 от 17.07.1995

Это означает: обращаться в органы регистрационного учёта с заявлением о снятии жены и детей с регистрации не требуется — они будут сняты на основании вступившего в законную силу решения суда, которое покупатель (или заинтересованное лицо) предъявляет в подразделение МВД/МФЦ.

Вывод: иск о прекращении права пользования и снятии с регистрационного учёта подаёт покупатель (новый собственник) в районный суд по месту нахождения квартиры; снятие с регистрационного учёта производится органами МВД автоматически на основании вступившего в законную силу решения суда.

Особенности прав несовершеннолетних детей и возможность сохранения права на срок

Отдельно следует рассмотреть права двух несовершеннолетних детей. П. 14 Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 защищает несовершеннолетнего от утраты права пользования при прекращении семейных отношений родителей (расторжении брака) в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей:

1. В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ. 15. При рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и 10 выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений части 4 статьи 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.
   — п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Однако в данной ситуации основание прав детей другое — переход права собственности к покупателю по п. 2 ст. 292 ГК РФ, а не прекращение брака между родителями. Дети не были лицами, отказавшимися от приватизации, самостоятельного права пользования в проданной квартире не приобрели, и их регистрация носит производный от проживания родителей характер. Поэтому при продаже квартиры право пользования детей, как и их матери, прекращается с переходом собственности к покупателю.

Что касается ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 15 Пленума № 14 (см. конец цитаты c7) — возможность сохранения права пользования на срок судом предусмотрена только в споре между собственником и его бывшим членом семьи. Покупатель не является «бывшим членом семьи» жены и детей, отношения между ними не семейные, а потому сохранение за ними права пользования проданной квартирой на срок против третьего лица (покупателя) законодательством не предусмотрено.

Вывод: несовершеннолетние дети, не отказавшиеся от приватизации, не сохраняют самостоятельного права пользования проданной квартирой при переходе собственности к покупателю (п. 2 ст. 292 ГК РФ); они снимаются с регистрационного учёта вместе с матерью на основании судебного решения по иску покупателя, а положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о сохранении права на срок к отношениям с новым собственником не применяются.

Ответственность продавца (сына) за неисполнение условия договора о снятии с регистрации

В договоре купли-продажи закреплена обязанность всех прописанных сняться с регистрационного учёта. Сын принял это обязательство на себя, и если бывшая жена и дети не снимаются с регистрации, продавец не исполнил (или исполнил ненадлежащим образом) обязательство перед покупателем. По общему правилу должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением обязательства:

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

Это означает: покупатель вправе предъявить сыну (продавцу) требование о возмещении убытков, возникших из-за того, что квартира передана с сохранившейся регистрацией посторонних лиц (например, упущенная выгода от невозможности пользоваться/перепродать квартиру, расходы на юридические услуги и т.п.), а если договором предусмотрена неустойка за неснятие с регистрационного учёта — также и её. При этом сам факт того, что жена «ни в какую» не выписывается, не снимает с продавца его договорной обязанности перед покупателем — исполнение этой обязанности идёт через судебный иск покупателя.

Вывод: покупатель вправе взыскать с сына (продавца) убытки и/или неустойку за неисполнение условия договора о снятии всех прописанных лиц с регистрационного учёта (п. 1 ст. 393 ГК РФ); сыну рекомендуется активно содействовать покупателю в инициировании судебного выселения, чтобы минимизировать свою имущественную ответственность.

Исполнение решения: порядок, сроки, доказательства и альтернативы

Решение суда о прекращении права пользования и снятии с регистрационного учёта исполняется в двух плоскостях.

Снятие с регистрационного учёта производится органом регистрационного учёта (территориальное подразделение МВД по вопросам миграции, либо через МФЦ) автоматически на основании вступившего в законную силу решения суда (пп. «е» п. 31 Правил № 713, ст. 7 Закона № 5242-1 — цитаты c4, c5). Отдельного заявления жены не требуется; покупателю достаточно предъявить решение суда.

Фактическое выселение, если жена и дети добровольно не освободят квартиру, производится через службу судебных приставов (ФССП) на основании исполнительного документа — ч. 1 ст. 107 Закона № 229-ФЗ:

1. В случае, если должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника. 2. Исполнение требования о выселении или об освобождении нежилого помещения (об обязании должника освободить нежилое помещение) включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением. 3. Исполнение требования об освобождении земельного участка (об обязании должника освободить земельный участок) включает в себя освобождение земельного участка, указанного в исполнительном документе, от движимого и недвижимого имущества должника и запрещение должнику пользоваться освобожденным земельным участком. Снос расположенных на земельном участке строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций производится в случае, если это указано в исполнительном документе. 4.
   — ч. 1 ст. 107 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007

Это означает: после вступления решения в силу покупатель получает исполнительный лист и предъявляет его в подразделение ФССП; пристав устанавливает должнику срок для добровольного выселения, а при его неисполнении выселяет принудительно с участием понятых (при необходимости — при содействии полиции) и вправе взыскать исполнительский сбор.

Состав доказательств для иска покупателя: выписка из ЕГРН о праве собственности покупателя; договор купли-продажи с условием о снятии с регистрации; поквартирная карточка/справка о зарегистрированных лицах (форма № 9/10); свидетельство о расторжении брака (если брак расторгнут — для фиксации прекращения семейных отношений); документы о том, что жена и дети имеют иное жильё (при наличии). Эти материалы обосновывают и переход собственности, и отсутствие оснований сохранения права пользования.

Альтернативный (досудебный) путь: письменно (почтой с описью, через нотариуса или телеграммой) предложить жене добровольно сняться с регистрационного учёта и указать срок; зафиксировать отказ/игнорирование для суда. При этом оформление официального расторжения брака само по себе не прекращает регистрацию и не освобождает квартиру — оно лишь служит дополнительным доказательством прекращения семейных отношений, тогда как решающим основанием здесь выступает именно переход права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Вывод: снятие с регистрационного учёта производится органами МВД/МФЦ по вступившему в силу решению суда без участия жены; фактическое выселение при отказе — через ФССП по исполнительному листу (ч. 1 ст. 107 Закона № 229-ФЗ); к иску покупателя прилагаются документы о праве собственности, договор с условием о снятии с регистрации и справки о зарегистрированных лицах, а досудебное письменное предложение сняться добровольно фиксирует отказ и ускоряет процесс.