Как снять с регистрации бывшую жену по старой фамилии при продаже квартиры, если она уже выписалась в другом городе и сменила фамилию

Препятствует ли сохранившаяся запись о регистрации продаже квартиры

Собственником квартиры является отец, и только он распоряжается имуществом по своему усмотрению. Запись о регистрации лица в жилом помещении — это административно-учётная и учётно-статистическая категория; она сама по себе не создаёт, не изменяет и не прекращает вещных прав и не обременяет квартиру для целей гражданского оборота.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Для клиента это означает: право отца продать квартиру не зависит от того, что в справке формы № 1 бывшая жена числится «прописанной»; для сделки купли-продажи согласие или снятие с учёта зарегистрированного лица не требуется (несовершеннолетних детей в квартире нет — согласие органа опеки не нужно).

Право пользования бывшей жены квартирой

Даже если бы запись соответствовала действительности, для продажи это не было бы препятствием, поскольку бывшая жена — не член семьи собственника (отца) и после развода утратила право пользования.

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Так как бывшая жена прекратила семейные отношения, соглашения о сохранении права пользования нет, она выехала и имеет иное жильё (постоянная регистрация в Тюмени), за ней право пользования квартирой не сохраняется — никаких её «прав» на квартиру оставшаяся запись не подтверждает.

Вывод (вопрос 1). Запись о регистрации бывшей жены (даже под старой фамилией) не создаёт препятствий для продажи квартиры и не означает, что у неё есть право пользования: собственник-отец вправе продать квартиру в любое время по своему усмотрению (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ), а согласие или снятие с учёта бывшей жены для сделки не требуется. Вопрос о записи следует решать отдельно, чтобы снять «висящую» строчку в справке и возможные недоразумения с покупателем и управляющей организацией.

Снятие с регистрационного учёта произошло автоматически по новому месту жительства

Регистрация по новому месту жительства в Тюмени по своей природе влечёт снятие с учёта по прежнему адресу: закон прямо называет изменение места жительства основанием снятия.

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства;
— пп. «а» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Подзаконный порядок уточняет, что снятие производится органом регистрационного учёта по прежнему месту жительства, причём дата снятия определяется датой регистрации по новому месту жительства — независимо от того, когда сведения поступили между подразделениями.

Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина с даты регистрации данного гражданина по новому месту жительства, указанной на оборотной стороне заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства, независимо от даты его поступления из органа регистрационного учета по новому месту жительства. 118.7.2. Снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства умерших граждан производится органом регистрационного учета с даты смерти. 118.7.3. В случае, если в свидетельстве о смерти отсутствует запись о дате смерти, снятие с регистрационного учета умерших граждан производится органом регистрационного учета с даты государственной регистрации смерти. 118.7.4. Заявление о регистрации по месту жительства ставится на контроль до получения уведомления о снятии гражданина с регистрационного учета (приложение № 8 к Административному регламенту) по прежнему месту жительства из соответствующего органа регистрационного учета. Заявление о регистрации по месту жительства хранится в течение 5 лет. 118.7.5. При регистрации гражданина по месту жительства в пределах территории обслуживания одного органа регистрационного учета, заполненные заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства приобщаются к материалам, послужившим основанием для снятия граждан с регистрационного учета по месту жительства. 118.8.
— п. 118.7.1 Административного регламента, утв. Приказом МВД России от 31.12.2017 № 984

При регистрации по новому месту жительства сотрудник одновременно проставляет штамп о снятии с учёта по прежнему адресу.

При регистрации гражданина по месту жительства: 118.2.1. Вносит в паспорт гражданина, зарегистрированного по месту жительства и не снявшегося с регистрационного учета по прежнему месту жительства, посредством системы "Мир" с использованием специального принтера одновременно штамп о снятии с регистрационного учета по месту жительства и штамп о регистрации по месту жительства; распечатывает свидетельство о регистрации по месту жительства (для лиц, не достигших 14-летнего возраста), которому присваивает учетный номер, соответствующий номеру заявления о регистрации по месту жительства.
— п. 118.2 Административного регламента, утв. Приказом МВД России от 31.12.2017 № 984

Для фактов клиента это означает: с юридической точки зрения снятие с учёта в Краснодаре состоялось (датой регистрации в Тюмени) ещё тогда, когда бывшая жена оформила постоянную регистрацию в Тюмени; запись в справке формы № 1 — это техническое расхождение между прежним адресом и базой, а не действующая регистрация. Отдельная «справка о выписке» из Тюмени по существу не нужна — подтверждающим документом является адресный листок убытия либо адресная справка о регистрации по новому месту жительства.

Как получить подтверждающий документ

Сведения о регистрации предоставляются в виде адресной справки; при ошибке в выданной информации предусмотрено её исправление.

9.2. Исправление допущенных опечаток и (или) ошибок в предоставленной адресно-справочной информации. 90. Заявление и документы, необходимые для предоставления варианта, не могут быть представлены представителем заявителя. 91. Подразделение по вопросам миграции отказывает заявителю в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, при наличии следующих оснований: 91.1. Несоответствие заявления утвержденной форме заявления. 91.2. Наличие в заявлении недостоверной или неполной информации. 91.3. Непредставление документов, являющихся необходимыми для предоставления государственной услуги. 91.4. Предоставление документов, содержащих повреждения, наличие которых не позволяет в полном объеме использовать информацию и сведения, содержащиеся в документе. 91.5. Наличие фактических ошибок в указанных заявителем персональных данных. 91.6. Истечение срока действия документа, удостоверяющего личность заявителя, на дату подачи документов, необходимых для предоставления государственной услуги. 91.7. Представление заявителем в качестве документа, удостоверяющего личность, документа, не предусмотренного статьей 10 Федерального закона № 115-ФЗ . 91.8. Несоответствие данных владельца сертификата ключа проверки электронной подписи данным заявителя, указанным в заявлении, поданном в форме электронного документа. 92. Прием заявления осуществляет подразделение по вопросам миграции. 93.
— п. 9 Административного регламента, утв. Приказом МВД России от 23.12.2022 № 984 (адресно-справочная информация)

Перечень оснований, по которым подразделение по вопросам миграции отказывает в приёме документов, носит закрытый и формальный характер.

1. Подразделение по вопросам миграции отказывает заявителю в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, при наличии следующих оснований: 91.1. Несоответствие заявления утвержденной форме заявления. 91.2. Наличие в заявлении недостоверной или неполной информации. 91.3. Непредставление документов, являющихся необходимыми для предоставления государственной услуги. 91.4. Предоставление документов, содержащих повреждения, наличие которых не позволяет в полном объеме использовать информацию и сведения, содержащиеся в документе. 91.5. Наличие фактических ошибок в указанных заявителем персональных данных. 91.6. Истечение срока действия документа, удостоверяющего личность заявителя, на дату подачи документов, необходимых для предоставления государственной услуги. 91.7. Представление заявителем в качестве документа, удостоверяющего личность, документа, не предусмотренного статьей 10 Федерального закона № 115-ФЗ . 91.8. Несоответствие данных владельца сертификата ключа проверки электронной подписи данным заявителя, указанным в заявлении, поданном в форме электронного документа.
   — п. 91 Административного регламента, утв. Приказом МВД России от 23.12.2022 № 984

1. Документами, удостоверяющими личность иностранного гражданина в Российской Федерации, являются паспорт иностранного гражданина либо иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина. 2. Документами, удостоверяющими личность лица без гражданства в Российской Федерации, являются: 1) документ, выданный иностранным государством и признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность лица без гражданства; 2) разрешение на временное проживание; 2 1 ) временное удостоверение личности лица без гражданства в Российской Федерации; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.02.2021 № 22-ФЗ) 3) вид на жительство; 4) иные документы, предусмотренные федеральным законом или признаваемые в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документов, удостоверяющих личность лица без гражданства. Статья 10 1 . Установление личности иностранного гражданина, не имеющего действительного документа, удостоверяющего личность 1.
   — п. 1 ст. 10 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ

Для фактов клиента это означает: нужно обратиться в подразделение по вопросам миграции (по месту нахождения квартиры в Краснодаре либо по месту обращения) с заявлением о предоставлении адресно-справочной информации на бывшую жену — как по новой фамилии, так и по старой. Если справка покажет, что по старому адресу она не значится, а по новому адресу в Тюмени зарегистрирована, этого достаточно для устранения недоразумений. Если же ошибка подтвердится (запись по старой фамилии сохранилась), подаётся заявление об исправлении ошибочных сведений в порядке п. 9.2 этого же регламента. Запросить адресную справку в отношении самого себя клиент может за себя; в отношении бывшей жены — только при её участии, поэтому без её содействия корректнее идти через обращение к ней либо через суд.

Вывод (вопрос 2). Снятие с регистрационного учёта бывшей жены по адресу квартиры в Краснодаре произошло в силу закона автоматически — с даты её регистрации по новому месту жительства в Тюмени (ст. 7 Закона РФ № 5242-1, пп. «а» п. 31 Правил № 713, п. 118.7.1 Регламента МВД № 984). Сохранившаяся в справке формы № 1 строчка под старой фамилией — техническая ошибка учёта, а не действующая регистрация. Подтверждается адресной справкой о регистрации по новому месту жительства (листком убытия); при сохранении ошибки подаётся заявление об её исправлении в подразделение по вопросам миграции.

Если орган учёта откажет или ошибку не устранят — судебный порядок

Закон допускает снятие с учёта по решению суда, если регистрация основана на недостоверных сведениях (в том числе когда запись о лице не соответствует действительности) — этот путь применим, если административное исправление окажется невозможным.

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Спор о снятии лица с регистрационного учёта рассматривается судом по общим правилам искового производства; иск о правах на жилое помещение предъявляется по месту нахождения квартиры — то есть в Краснодаре.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ст. 30 ГПК РФ, п. 1

Исковое заявление должно содержать указание на нарушение прав и требования, обстоятельства и доказательства.

1. в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; 5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства; 6) цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм; 7) сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом; (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 7 1 ) сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 197-ФЗ ) 8) перечень прилагаемых к заявлению документов. В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца. 3. В исковом заявлении, предъявляемом прокурором в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, должно быть указано, в чем конкретно заключаются их интересы, какое право нарушено, а также должна содержаться ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающие способы защиты этих интересов.
   — п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ

Для фактов клиента это означает: при отказе подразделения по вопросам миграции исправить ошибку надлежащий ответчик — бывшая жена (её данные известны: новая фамилия и адрес в Тюмени), заинтересованное лицо — орган регистрационного учёта. Иск подаётся в суд по месту нахождения квартиры в Краснодаре; требования — признать её утратившей право пользования и снять с регистрационного учёта (либо признать запись недействительной). К иску прикладываются: адресная справка, копия свидетельства о расторжении брака, документы о её регистрации в Тюмени, выписка из ЕГРН. Иск может подать как собственник-отец, так и клиент от его имени по нотариальной доверенности — при условии, что доверенность содержит полномочия на представительство в суде.

Риски для покупателя после продажи

При переходе права собственности к покупателю право пользования членами семьи прежнего собственника прекращается, что защищает нового собственника от возможных притязаний.

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Это означает: даже если бы запись сохранялась, после продажи квартиры права пользования бывшей жены прекратились бы автоматически; покупатель защищён п. 2 ст. 292 ГК РФ. Самостоятельным основанием для требований у покупателя такая запись не является, поскольку фактически бывшая жена выехала и проживает в Тюмени.

Вывод (вопрос 3). Если исправить ошибку во внесудебном порядке не удастся, снятие с регистрационного учёта производится на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 7 Закона РФ № 5242-1, пп. «е», «ж» п. 31 Правил № 713). Иск об утрате права пользования и снятии с учёта подаётся в Краснодаре по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ) к бывшей жене, при участии органа регистрационного учёта; того же результата для покупателя достигает автоматическое прекращение права пользования при переходе права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Сроки, варианты действий и исполнение решения

Сроки по регистрационному учёту: гражданин, изменивший место жительства, обязан обратиться для регистрации не позднее семи дней со дня прибытия, а орган учёта регистрирует не позднее трёх дней (в отдельных случаях — до восьми рабочих дней) со дня подачи документов.

Гражданин Российской Федерации (за исключением случая, предусмотренного статьей 6 1 настоящего Закона), изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицу, ответственному за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а в случаях, предусмотренных настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, непосредственно в орган регистрационного учета с заявлением по установленной форме. При этом предъявляются: (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 399-ФЗ; от 28.12.2013 № 387-ФЗ) паспорт или иной заменяющий его документ, удостоверяющий личность гражданина; документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом и другими федеральными законами, или его надлежаще заверенная копия. Гражданин Российской Федерации вправе не предъявлять документ, являющийся основанием для вселения гражданина в жилое помещение (договор социального найма, договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, прошедшие государственную регистрацию договор или иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права либо иной документ), если сведения, содержащиеся в соответствующем документе, находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления. В данном случае орган регистрационного учета самостоятельно запрашивает соответствующий документ (сведения, содержащиеся в нем), выписку из соответствующего реестра, иную информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации в государственных органах, органах местного самоуправления и производит регистрацию гражданина по месту жительства не позднее восьми рабочих дней со дня подачи им заявления о регистрации по месту жительства и документа, удостоверяющего личность в соответствии с законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 01.07.2011 № 169-ФЗ; от 21.12.2013 № 376-ФЗ) Заявление, а также иные документы, указанные в настоящей статье, могут быть представлены в форме электронных документов, порядок оформления которых определяется Правительством Российской Федерации, и направлены в орган регистрационного учета с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.07.2010 № 227-ФЗ) Орган регистрационного учета обязан зарегистрировать гражданина по месту жительства не позднее трех дней со дня предъявления им документов
— ст. 6 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Для фактов клиента это означает: обязанность по регистрации бывшая жена исполнила в Тюмени, и просрочка с её стороны, если бы она была, давала бы основание лишь для административной ответственности её самой, но не создаёт для отца-собственника дополнительных обязательств и не влияет на действительность записи. По услуге о предоставлении адресно-справочной информации срок составляет до 10 календарных дней, а выдача адресной справки — до 2 рабочих дней (п. 101, 105 Регламента МВД России № 984 от 23.12.2022).

Альтернативы действий по ситуации: (1) ничего не предпринимать и продавать квартиру — это законно и возможно, поскольку регистрация не препятствует сделке (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ); (2) получить адресную справку о регистрации бывшей жены по новому месту жительства и предъявить её покупателю как подтверждение отсутствия обременения; (3) при сохранении ошибочной записи — подать заявление об исправлении ошибки в подразделение по вопросам миграции; (4) при неустранении ошибки — обратиться в суд с иском о признании утратившей право пользования и снятии с регистрационного учёта. Быстрее и дешевле всего — вариант (1) в сочетании с (2); вариант (4) необходим только как крайняя мера.

Исполнение: снятие с учёта на основании признания утратившим право пользования либо обнаружения недостоверных сведений производится органом регистрационного учёта только на основании вступившего в законную силу решения суда; то есть при судебном пути сама запись устраняется подразделением по вопросам миграции уже после вступления решения в силу.

е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— пп. «е», «ж» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Для клиента это означает: при административном пути запись корректируется подразделением по вопросам миграции по заявлению и приложенным документам (справка, документы о регистрации в Тюмени); при судебном — снятие производит тот же орган, но уже по решению суда. Отдельное «снятие» через управляющую организацию или паспортный стол не производится — это компетенция органа регистрационного учёта.

Вывод (вопрос 4). Продавать квартиру можно, не привязывая сделку к записи: регистрация не обременяет объект и не мешает распоряжению (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ), а сроки регистрации бывшей женой уже соблюдены ею при оформлении в Тюмени. Параллельно целесообразно получить адресную справку о её регистрации по новому месту жительства (срок — до 10 календарных дней, выдача справки — до 2 рабочих дней, Регламент МВД России № 984 от 23.12.2022). Если запись сохранится, исправление идёт через то же подразделение по вопросам миграции, а при отказе — через суд; снятие с учёта по решению суда производит орган регистрационного учёта на основании вступившего в законную силу решения суда (пп. «е», «ж» п. 31 Правил № 713).