Может ли собственник выписать из квартиры сына и несовершеннолетних внуков через суд, если у них есть другое жилье, и как это повлияет на продажу

Природа права пользования квартирой у сына и внуков: члены семьи собственника или самостоятельные пользователи

Квартира приватизирована и принадлежит на праве собственности только отцу. Следовательно, отношения строятся по правилам о праве собственности и о членах семьи собственника, а не по правилам о договоре социального найма. Решающее значение имеет не сама по себе регистрация, а факт вселения собственником в качестве членов семьи и совместного с ним проживания.

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
   — ч. 1 ст. 30 ЖК РФ
   Эта норма закрепляет правомочие отца как собственника распоряжаться квартирой, в том числе продать её. Но это правомочие ограничено пределами, установленными законом, — в частности, правами лиц, вселённых собственником в качестве членов семьи.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении 1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
— ч. 1, 2, 4 ст. 31 ЖК РФ
По буквальному смыслу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с ним. Сын и внуки, которые в квартире фактически не живут и не оплачивают коммуналку, формально перестают отвечать признаку «проживающие совместно». Следовательно, к ним применимо правило ч. 4 ст. 31 ЖК РФ как к бывшим членам семьи: по общему правилу их право пользования не сохраняется, если иное не установлено соглашением.

членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его 7 супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (статья 10 Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14
Пленум подчёркивает: достаточно факта совместного проживания, без общего хозяйства; и, что важно для дела, регистрация или её отсутствие не является определяющим обстоятельством. То есть сам по себе штамп о регистрации не создаёт бессрочного права — но и не снимает его автоматически: суд оценивает фактическое проживание и волеизъявление собственника при вселении.

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи
   — п. 1, 2 ст. 288 ГК РФ
   Это подтверждает правовой статус отца как собственника: он использует квартиру для проживания членов своей семьи. Если сын и внуки фактически членами его семьи не являются и не проживают, их производное право пользования подлежит прекращению.

Вывод по вопросу. Отец вправе в судебном порядке требовать признания сына и внуков утратившими (прекратившими) право пользования его квартирой. Основание — ч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ: фактического совместного проживания нет, сын и внуки являются бывшими членами семьи, у них есть собственное жильё в собственности. Удовлетворение иска не зависит от согласия органа опеки — опека решает судьбу не «выписки», а распоряжения (отчуждения) квартиры. Наличие у сына и внуков иного жилья усиливает позицию истца.

Нужно ли согласие органа опеки и попечительства на «выписку» и продажу

Это ключевая развилка, о которой спрашивает клиент. Согласие органа опеки требуется не на снятие регистрации, а на отчуждение квартиры, в которой проживают несовершеннолетние определённой категории. Поэтому всё зависит от статуса внуков.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ
   Норма прямо очерчивает границы: согласие опеки нужно, только если в квартире проживают (1) несовершеннолетние под опекой/попечительством или (2) оставшиеся без родительского попечения (о чём известно опеке), и при этом затрагиваются их права. Простая регистрация внуков, у которых есть родители и собственное жильё, под эту норму не подпадает.

согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в двух случаях - либо когда он находится под опекой или попечительством, либо когда он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства. К числу оставшихся без родительского попечения статья 121 Семейного кодекса Российской Федерации относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Приведенный перечень не является исчерпывающим, что позволяет органам опеки и попечительства осуществлять защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обстоятельств во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует. Выявление, учет и устройство детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляются в соответствии со статьей 122 Семейного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 16 апреля 2001 года N 44-ФЗ "О государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей", а также на основании принятого в порядке реализации названного Федерального закона постановления Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2002 года N 217.
— п. 3 мотивировочной части Постановления КС РФ от 08.06.2010 № 13-П
Конституционный Суд специально разъяснил: согласие требуется лишь когда несовершеннолетний под опекой либо остался без родительского попечения; при обычном родительском попечении согласия, по общему правилу, не требуется. Сын и внуки клиента, по описанным фактам, не относятся к этим категориям — значит, обязанность получать согласие опеки на продажу не возникает.

если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся 15 под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14
Пленум подтверждает ту же логику для случаев изъятия жилья: согласие опеки и привлечение её к делу нужны только если собственник несовершеннолетний либо в помещении проживают подопечные или оставшиеся без попечения несовершеннолетние. В нашем деле собственник — отец, а внуки не относятся к названным категориям.

Вывод по вопросу. Согласие органов опеки и попечительства в данном случае не требуется ни для снятия регистрации, ни для продажи квартиры, поскольку внуки не являются подопечными и не остались без родительского попечения, а собственником является дееспособный отец. Однако если по факту внуки окажутся оставшимися без родительского попечения (отец умер, лишён родительских прав и т.п.) или под опекой — сделка без согласия опеки будет оспоримой, и опеку придётся привлекать к участию в деле.

Как юридически «выписать» сына и внуков: только через суд и признание утратившими право пользования

Регистрация носит производный характер от права пользования. Пока суд не признал право утраченным, органы регистрационного учёта не вправе снять лиц только по заявлению собственника.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1
Закон прямо называет основание: снятие с регистрационного учёта по месту жительства производится на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении или признании утратившим право пользования. Иных оснований для «принудительной выписки» по воле собственника закон не предусматривает.

1. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.06.2025 № 960) б) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) в) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда
   — п. 31 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713
   Подпункт «е» п. 31 Правил регистрации детализирует: снятие производится на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении или признании утратившим право пользования. Это подтверждает: административного пути «выписки» нет, процедура проходит через суд.

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
   После вступления решения в силу, если сын и внуки фактически не освободят жильё, они подлежат выселению по требованию собственника тоже на основании решения суда. Таким образом, один судебный акт охватывает и прекращение права, и (при необходимости) выселение.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ)
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14
Одновременно Пленум напоминает о принципе недопустимости произвольного лишения жилища: никто не может быть выселён иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным ЖК РФ и другими федеральными законами. Это означает, что «выписка» возможна только в судебном порядке с исследованием фактических обстоятельств.

1. Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом
   — ст. 3 ЖК РФ, п. 1
   Неприкосновенность жилища и недопустимость проникновения без судебного решения также исключают какие-либо силовые или самовольные действия собственника по «изъятию» жилья или выселению.

Вывод по вопросу. Принудительно снять сына и внуков с регистрационного учёта можно только через районный суд по месту нахождения квартиры, предъявив иск о признании их утратившими право пользования (и, при необходимости, о выселении). Решение суда будет основанием для снятия с регистрационного учёта органами МВД. Самовольные действия недопустимы.

Ветка защиты: сохранение права пользования за бывшим членом семьи и судьба несовершеннолетних

Даже если суд квалифицирует сына и внуков как бывших членов семьи собственника, у них сохраняется возможность защитной ветки — сохранение права пользования на срок.

При рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и 10 выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений части 4 статьи 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом. Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14
Пленум обязывает суд при возражении ответчика самостоятельно решить вопрос о сохранении за бывшим членом семьи права пользования на определённый срок — даже без встречного иска. То есть иск отца не будет удовлетворён «автоматически»: суд проверит имущественное положение и возможность обеспечить себя иным жильём.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении 1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
— ч. 1, 2, 4 ст. 31 ЖК РФ
Часть 4 ст. 31 ЖК РФ ставит сохранение права в зависимость от двух условий: отсутствие оснований приобретения/осуществления права пользования иным жильём и имущественное положение, не позволяющее обеспечить себя жильём. Здесь решает факт: у сына и внуков уже есть доли в собственности на другое жильё, что лишает их возможности ссылаться на невозможность обеспечить себя жильём.

По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника
— п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14
Общее правило остаётся в пользу собственника: при прекращении семейных отношений право пользования не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Совместного проживания нет — значит, семейные отношения фактически прекращены.

Специфика положения несовершеннолетних внуков в том, что несовершеннолетний не может проживать отдельно от законного представителя, и суды нередко разрешают вопрос о сохранении права пользования именно через призму интересов ребёнка. Но если у внуков есть родители (законные представители) и собственное жильё, а сама квартира не является их местом жительства, оснований сохранять за ними право пользования в квартире деда, как правило, не усматривается.

Вывод по вопросу. Ветка защиты ответчиков может сработать лишь при доказанности, что им негде жить помимо спорной квартиры. Поскольку у сына и внуков имеется иное жильё в собственности и они не проживают в квартире, суд, скорее всего, не применит ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и удовлетворит иск. Если же окажется, что иного жилья им фактически не хватает (например, доли незначительны и не позволяют проживать), суд может сохранить право пользования на определённый срок — тогда продажа осложнится.

Денежные и рисковые последствия, сроки и процедура иска

Сроки. Жилищное законодательство не устанавливает спецсрока исковой давности по требованию о прекращении права пользования. Применяется общий трёхлетний срок (ст. 196 ГК РФ), а по длящимся отношениям (пользование жильём) он, по существу, не ограничивает собственника — право нарушается постоянно, пока лица пользуются помещением вопреки воле собственника.

Подсудность и орган. Спор о прекращении права пользования и выселении — жилищный спор, подсудный районному суду по месту нахождения квартиры (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ; п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). Мировой суд такие дела не рассматривает. Государственная пошлина — как по иску неимущественного характера.

Орган регистрационного учёта. После вступления решения в силу снятие с регистрационного учёта производит подразделение по вопросам миграции МВД (орган регистрационного учёта) — на основании решения суда, без отдельного заявления ответчиков.

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
   Норма подтверждает: не освободившие жильё лица подлежат выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Риски (фиктивная регистрация и позиция покупателя). Если регистрация сына и внуков изначально была без намерения проживать, теоретически возможна постановка вопроса о фиктивной регистрации; однако это отдельный риск, и он не является инструментом собственника для «выписки». Для покупателя квартиры важно, что после продажи, если право пользования не прекращено, новый собственник приобретает обременённый объект.

Денежные последствия. Если сын и внуки не оплачивали коммунальные услуги, приходящиеся на них, собственник вправе в рамках отдельного требования взыскать неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) либо ссылаться на это как доказательство фактического непроживания. Основная цель — не деньги, а прекращение права пользования, чтобы сделка прошла без обременения.

Вывод по вопросу. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры; срок исковой давности (3 года) — общий, по длящемуся нарушению не препятствует иску; снятие с учёта исполнит МВД по решению суда. Расходы на коммуналку и убытки можно заявить дополнительно, но они вторичны по отношению к прекращению права пользования.

Какие доказательства нужны для удовлетворения иска

Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (статья 55 ГПК РФ). При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства. При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию). Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14
Пленум прямо перечисляет средства доказывания: объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, письменные документы. Для настоящего иска собственнику следует подтвердить три блока фактов: (1) фактическое непроживание сына и внуков в квартире; (2) наличие у них иного жилья; (3) прекращение семейных отношений / отсутствие совместного хозяйства.

Конкретно доказательствами служат:

• непроживание — показания свидетелей (соседи, родственники), акты управляющей организации/ТСЖ, справки о том, что дети учатся/посещают учреждения по другому адресу, квитанции об оплате ЖКУ только самим собственником;
• иное жильё — выписка из ЕГРН об объектах недвижимости сына и внуков (подтверждает наличие у них в собственности долей), сведения о регистрации по другому месту жительства;
• прекращение семейных отношений — отсутствие ведения общего хозяйства, раздельное проживание, длительный выезд.

Обязанность доказывания (ст. 56 ГПК РФ) возлагает на истца-собственника подтверждение непроживания и наличия у ответчиков иного жилья; ответчики, возражая, вправе ссылаться на отсутствие возможности обеспечить себя жильём (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Вывод по вопросу. Для выигрыша иска достаточно совокупности: собственное жильё у сына и внуков (выписка ЕГРН), их фактическое непроживание (свидетели и документы) и оплата коммунальных услуг только собственником. Эти обстоятельства одновременно блокируют единственную защитную ветку ответчиков — сохранение права пользования на срок при невозможности обеспечить себя жильём.