Как продать квартиру, если в ней прописан бывший муж сестры, который не живёт и отказывается выписываться

Сохранилось ли у бывшего мужа право пользования квартирой и препятствует ли его регистрация продаже

Ключевой вопрос — есть ли у бывшего мужа сестры самостоятельное право пользования квартирой. После расторжения брака он перестал быть членом семьи собственника-сестры, и по общему правилу его право пользования не сохраняется.

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Для ситуации клиента это означает: брак расторгнут, совместно с собственником бывший супруг не проживает, общего хозяйства не ведёт, коммунальные платежи не несёт — то есть оснований для сохранения права пользования, по общему правилу, нет. Суд может сохранить право пользования на определённый срок только при наличии исключительных обстоятельств (отсутствие иного жилья, тяжёлое имущественное положение), и эти обстоятельства должен доказать сам ответчик — на клиенте бремя их опровержения не лежит. Наличие у ответчика другого жилья или его способность обеспечить себя жильём делает сохранение права пользования невозможным.

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Отсюда следует, что если право пользования прекращено, ответчик обязан освободить жилое помещение, а при отказе — подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Требование заявляет собственник (сестра, а при необходимости — и клиент как сособственник), и оно реализуется исключительно в судебном порядке. Пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 прямо разъясняет, что бывшие члены семьи утрачивают право пользования и должны освободить жилое помещение, а расторжение брака — это прекращение семейных отношений:

По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право 9 пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.
— п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Это разъяснение применимо к фактам клиента напрямую: выезд ответчика в другое место жительства, отсутствие вещей, отказ от ведения общего хозяйства, неоказание взаимной поддержки и неоплата содержания квартиры в совокупности подтверждают, что семейные отношения прекращены и право пользования утрачено. Регистрация по месту жительства при этом сама по себе права пользования не создаёт: по разъяснению Пленума регистрация является лишь одним из доказательств и оценивается наряду с другими.

Далее — вопрос, препятствует ли регистрация ответчика продаже. Право собственника распоряжаться имуществом относится к содержанию права собственности и принадлежит каждому сособственнику в отношении своей доли:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Регистрация третьего лица не лишает собственников правомочия распоряжения: закон не устанавливает требования снять всех зарегистрированных лиц до заключения договора купли-продажи. Вместе с тем при продаже квартиры покупателю, так как право пользования члена семьи прежнего собственника прекращается при переходе права собственности, действует следующее правило:

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

То есть покупатель после регистрации перехода права собственности не становится связанным правом пользования ответчика — право пользования члена семьи прежнего собственника прекращается самим фактом перехода права собственности. Это защищает покупателя и означает, что юридического запрета на продажу обременённой регистрацией квартиры нет. Однако практический риск сохраняется: покупатели нередко требуют, чтобы лицо было снято с учёта до сделки, поэтому спор с регистрацией целесообразно решить заранее. Против ответчика собственник вправе заявить и вещно-правовое требование об устранении нарушения права:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Это требование, по разъяснению абзаца 5 ст. 208 ГК РФ, относится к требованиям, на которые исковая давность не распространяется, — то есть отсутствие проживания «несколько лет» не создаёт ответчику защиты по давности:

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ

Вывод: право пользования квартирой у бывшего мужа сестры после расторжения брака не сохраняется (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), он обязан освободить жилое помещение, а при отказе подлежит выселению только по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Продать квартиру, пока он зарегистрирован, юридически можно: регистрация не ограничивает правомочие распоряжения и не требует обязательного предварительного снятия с учёта, а при переходе права собственности покупателю право пользования ответчика (как члена семьи прежнего собственника) прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Однако для сделки практичнее сначала снять ответчика с учёта через суд — покупатели обычно требуют юридической чистоты объекта.

Как снять бывшего мужа с регистрационного учёта: только через суд

Орган регистрационного учёта снимает гражданина с учёта по месту жительства лишь в закрытом перечне случаев, и одностороннего заявления собственника среди них нет:

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Поскольку изменение места жительства производится только по заявлению самого гражданина, добровольно сниматься ответчик не хочет — этот путь исчерпан. Остаётся основание, специально предназначенное для такого случая:

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— абз. 7 ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Это означает: снять ответчика с учёта можно исключительно на основании вступившего в законную силу решения суда о признании его утратившим право пользования жилым помещением (или о выселении). Никакие обращения в МВД, паспортный стол или к управляющей компании результата не дадут, пока нет судебного решения. Это правило закреплено и в подзаконном акте — Правилах регистрации:

г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; д) смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 18.05.2023 № 776) е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Подпункт «е» п. 31 Правил повторяет то же основание: снятие с учёта при выселении или признании утратившим право пользования производится на основании вступившего в законную силу решения суда. Процессуально это оформляется как иск о признании бывшего члена семьи собственника прекратившим (утратившим) право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта. Пленум Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 относит такие дела к жилищным спорам, а в резолютивной части решения суд должен чётко сформулировать, что именно он постановил:

резолютивной части решения суда по иску собственника жилого помещения о прекращении права пользования бывшего члена семьи собственника этим жилым помещением и его выселении должны содержаться исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств дела, об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части (часть 5 статьи 198 ГПК РФ). В ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску собственника жилого 12 помещения, так и по встречному требованию бывшего члена семьи (ответчика), если оно было заявлено (статья 138 ГПК РФ). Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при его исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204–207 ГПК РФ). 18. Судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
— п. 17 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Из этого следует практическое требование: в иске нужно заявить оба требования — и о признании прекратившим право пользования (утратившим право), и о снятии с регистрационного учёта, поскольку именно признание утратившим право пользования является основанием для снятия с учёта по решению суда.

Вывод: снять бывшего мужа сестры с регистрационного учёта можно только через суд — по иску о признании его утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта. Органы регистрационного учёта самостоятельно, по заявлению собственника, этого не сделают (ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1, п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). Поскольку право пользования у него прекращено (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), а фактически он давно не проживает, вещей не хранит и расходов не несёт, иск имеет высокие шансы на удовлетворение.

Подсудность, порядок подачи иска и защита от произвольного лишения жилища

Иск о признании прекратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта — это спор о правах на жилое помещение, поэтому применяется исключительная подсудность по месту нахождения объекта:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Это означает, что иск подаётся в районный суд по адресу квартиры, а не по месту жительства ответчика, — независимо от того, где тот фактически находится. Далее, если ответчик не проживает по адресу регистрации и его место пребывания неизвестно, закон позволяет рассмотреть дело без его фактического участия, при наличии сведений с последнего известного места жительства:

При неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.
— ст. 119 ГПК РФ

На практике это означает: уклонение ответчика от получения корреспонденции и отказ сообщать адрес не блокируют рассмотрение дела — при неизвестности места пребывания суд приступает к разбирательству после поступления сведений с последнего известного места жительства. При этом важно соблюсти конституционную и жилищно-правовую гарантию: никто не может быть выселен иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом, — то есть внесудебное «выписывание» недопустимо в принципе:

1. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — ч. 4 ст. 3 ЖК РФ

Это означает, что любые попытки решить вопрос «силовым» или внесудебным путём (сменить замки и выбросить вещи, ограничить доступ к коммунальным услугам) недопустимы и создают риски для самих собственников; единственный законный путь — исковое производство. Самостоятельно снимать ответчика с учёта, вскрывать квартиру или ограничивать его в пользовании нельзя.

Дополнительно: на требование о признании утратившим право пользования исковая давность не распространяется, как на требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения (абз. 5 ст. 208 ГК РФ, ст. 304 ГК РФ), — цитаты приведены в блоке 1. Поэтому длительное непроживание ответчика не лишает истца права на иск.

Вывод: иск о признании бывшего мужа утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). При неизвестности места пребывания ответчика суд рассматривает дело после поступления сведений с его последнего известного места жительства (ст. 119 ГПК РФ). Выселение и лишение права пользования возможны только по решению суда — внесудебные действия недопустимы (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ). На такое требование исковая давность не распространяется (абз. 5 ст. 208, ст. 304 ГК РФ).

Порядок продажи квартиры в долевой собственности

Поскольку квартира принадлежит на праве долевой собственности клиенту и сестре, распоряжение ею подчиняется правилам о долевой собственности:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Из этого следует: продать квартиру целиком можно только по соглашению всех сособственников — клиента и сестры. Каждый участник вправе продать свою долю, но с соблюдением преимущественного права покупки другого сособственника. Это право обеспечено обязательным письменным извещением:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Следовательно, если клиент и сестра продают свои доли одному покупателю, преимущественное право друг перед другом они реализуют путём отказа от него, а постороннему покупателю продажа допускается при условии письменного извещения сособственника и истечения месяца. То же подтверждает и п. 2 ст. 250 ГК РФ, включая последствие нарушения — право другого сособственника в течение трёх месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя:

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Это означает: чтобы сделка была неоспоримой, необходимо письменно известить второго сособственника о цене и условиях продажи доли либо получить его письменный отказ от преимущественного права покупки, иначе у него в течение трёх месяцев есть риск оспорить продажу. Что касается регистрации ответчика, она не является обременением доли и не препятствует переходу права собственности; покупатель защищён п. 2 ст. 292 ГК РФ (блок 1), но для «юридической чистоты» покупатели обычно требуют сначала снять ответчика с учёта. Поэтому оптимальная последовательность — сначала судебное снятие с учёта, затем продажа. (О намерении продать долю сособственнику-сестре можно оформить письменный отказ; извещения о преимущественном праве касаются сособственников, а не зарегистрированного бывшего члена семьи.)

Вывод: продать квартиру можно по соглашению обоих сособственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), соблюдая преимущественное право покупки другого сособственника — с письменным извещением и месячным сроком либо письменным отказом (ст. 250 ГК РФ). Регистрация бывшего мужа не является обременением и формально не блокирует продажу: при переходе права собственности право пользования члена семьи прежнего собственника прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Но во избежание отказа покупателей и споров рекомендую сначала снять ответчика с учёта по суду, затем продавать квартиру.

Если ответчик не проживает, но был вселён до развода: как доказывать утрату права и риски

Центральный факт для суда — прекращение семейных отношений и выезд ответчика из квартиры. Пленум Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 разъясняет, как оценивать эти обстоятельства: расторжение брака относится к прекращению семейных отношений, а выезд в другое место жительства, отказ от ведения общего хозяйства, отсутствие вещей и общая неоплата содержания свидетельствуют о прекращении семейных отношений, но оцениваются в совокупности с другими доказательствами (цитата приведена в блоке 1):

По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право 9 пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.
— п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Это означает: одних только слов о том, что ответчик «не живёт», недостаточно — суду нужна совокупность доказательств. Нужно доказать факт выезда и несения расходов именно собственниками. Поэтому важны выписка из домовой книги (сведения о регистрации), акт о непроживании, составленный с участием соседей или управляющей компании, показания соседей, квитанции об оплате ЖКУ, оплаченные клиентом и сестрой. Обратная (защитная) ветка: ответчик вправе возражать и просить суд сохранить за ним право пользования на определённый срок по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (см. блок 1), ссылаясь на отсутствие иного жилья и тяжёлое имущественное положение; эти обстоятельства доказывает он сам. При наличии зарегистрированных вместе с ответчиком несовершеннолетних детей их право пользования сохраняется независимо от развода, и это может изменить результат — этот факт нужно установить до подачи иска.

Далее — денежный трек. Бывший член семьи, зарегистрированный, но не проживающий, не освобождён от участия в расходах автоматически. Собственники несут бремя содержания:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Каждый участник долевой собственности участвует в расходах по содержанию соразмерно доле:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Поскольку ответчик пользовался жилым помещением (сохранял регистрацию и право пользования) до момента прекращения права, на него может быть возложена обязанность по оплате приходящихся на него платежей, а уплаченное собственниками за него подлежит возврату как неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Это означает: излишне уплаченные собственниками суммы за период пользования ответчика можно взыскать с него как неосновательное обогащение в отдельном иске. Требование о взыскании платежей имеет общий трёхлетний срок исковой давности со дня, определяемого по ст. 200 ГК РФ:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 196 ГК РФ, п. 1

То есть взыскать можно платежи за три года, предшествующие подаче иска, а по более ранним периодам ответчик вправе заявить о пропуске срока. Требование о признании утратившим право пользования давности не подлежит (абз. 5 ст. 208, ст. 304 ГК РФ, блок 1) — сроки давности касаются только денежного требования.

Вывод: для удовлетворения иска нужно доказать совокупность фактов прекращения семейных отношений и выезда ответчика (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14) — актом о непроживании, показаниями соседей, выпиской из домовой книги, квитанциями об оплате. Защитная ветка ответчика — просьба сохранить право пользования на срок по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ; наличие у него иного жилья исключает сохранение права. Сверх того, понесённые собственниками расходы за период пользования ответчика можно взыскать с него как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) в пределах трёхлетнего срока исковой давности (ст. 196 ГК РФ) отдельным требованием.

Если клиенту потребуется составить и подать документы, ключевой набор здесь: возражение/претензия о добровольном снятии с учёта, иск о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта, при необходимости — иск о взыскании неосновательного обогащения; шаблоны система подберёт к перечисленным ниже действиям.

Альтернативные (внесудебные) пути и исполнение судебного решения

Если ответчик согласится добровольно сняться с учёта, суд не нужен — тогда снятие производится по его заявлению о перерегистрации по новому месту жительства (изменение места жительства):

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Это означает: при добровольном согласии ответчика достаточно его личного заявления в орган регистрационного учёта (в том числе через МФЦ/Госуслуги) о регистрации по новому месту жительства — либо он сам снимается, либо суд. Третьего, «административного» пути, принудительно снять ответчика без его заявления и без суда, закон не даёт. Альтернатива продаже без снятия ответчика — опираться на п. 2 ст. 292 ГК РФ (блок 1): право пользования члена семьи прежнего собственника прекращается при переходе права собственности. Но этот вариант несёт риск отказа покупателей и снижения цены, поэтому практически предпочтительнее сначала решить вопрос со снятием с учёта.

Исполнение судебного решения: после вступления решения в силу снятие с регистрационного учёта производит орган регистрационного учёта на основании этого решения:

г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; д) смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 18.05.2023 № 776) е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Это означает: само решение суда является основанием для снятия с учёта — дополнительно получать согласие ответчика или совершать иные действия не требуется, снятие производится органом регистрационного учёта на основании вступившего в законную силу решения. В иске достаточно заявить требование о признании утратившим право пользования и о снятии с регистрационного учёта; при необходимости решение предъявляется в МВД/МФЦ для исполнения.

Вывод: добровольное снятие возможно только по заявлению самого ответчика при регистрации по новому месту жительства (ст. 7 Закона РФ № 5242-1); принудительно без суда его снять нельзя. Исполнение решения суда обеспечивается органом регистрационного учёта, который снимает гражданина с учёта на основании вступившего в законную силу решения о выселении или признании утратившим право пользования (подп. «е» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Взыскание расходов по ЖКУ с зарегистрированного, но не проживающего лица; право покупателя на чистоту сделки

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги лежит на собственнике с момента возникновения права собственности:

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
— ч. 1, п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

Это означает: собственники (клиент и сестра) несут обязанность по оплате ЖКУ за свою квартиру, а бывший член семьи, не являющийся собственником и фактически не проживающий, не входит в закрытый перечень плательщиков ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Однако как бывший член семьи собственника он в период пользования жилым помещением нёс солидарную с собственником обязанность по обязательствам, вытекающим из пользования помещением (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ). Если собственники фактически платили за него, они вправе истребовать приходящуюся на него часть как неосновательное обогащение — правовое основание приведено в блоке 5 (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), с ограничением трёхлетним сроком исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Претензию и требование взыскания расходов целесообразно заявить отдельным требованием в том же или отдельном производстве.

Теперь о праве покупателя. Поскольку бывший муж после расторжения брака право пользования не сохраняет (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, блок 1), он не относится к лицам, «сохраняющим в соответствии с законом право пользования» после перехода права к покупателю. Значит, правило о существенном условии договора на наш случай не распространяется:

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Это означает: обязательного включения бывшего мужа в договор как лица, сохраняющего право пользования, не требуется — он такое право утратил в силу закона (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) ещё до сделки, а при переходе права собственности право пользования члена семьи прежнего собственника прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ, блок 1). Тем не менее регистрация ответчика в ЕГРН не отражается и обременением не является, но для ипотечных и банковских сделок и спокойствия покупателя рекомендуется включить в договор условие об обязательстве продавца обеспечить снятие ответчика с учёта, а при необходимости — удержать часть цены до исполнения; такое условие допустимо по соглашению сторон как условие договора купли-продажи.

Вывод: собственники обязаны платить за ЖКУ (ст. 153 ЖК РФ), но уплаченное за зарегистрированного, но не проживающего бывшего члена семьи можно взыскать с него как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) в пределах трёх лет (ст. 196 ГК РФ). Включать бывшего мужа в договор как лицо, сохраняющее право пользования, не требуется: он утратил такое право по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и не подпадает под существенное условие п. 1 ст. 558 ГК РФ; при желании продавец и покупатель могут дополнительно согласовать срок снятия с учёта и частичное удержание цены до его исполнения.