Сохраняется ли право пожизненного проживания в приватизированной квартире, если я был несовершеннолетним и не участвовал в приватизации?

Сохраняется ли право пользования квартирой, если на момент приватизации лицо было прописано и проживало, но не стало участником приватизации

Ключевое значение имеет дата приватизации и то, что к моменту передачи квартиры клиент был несовершеннолетним (15 лет). Правило об обязательном включении несовершеннолетних в договор передачи появилось позднее:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Эта обязанность введена Федеральным законом от 11.08.1994 № 26-ФЗ, то есть после приватизации 1992 года. Следовательно, сам по себе факт невключения в 1992 году в договор передачи несовершеннолетнего, проживавшего и зарегистрированного в квартире, не влечёт автоматической недействительности договора передачи по этому основанию — на тот момент действовавшая редакция Закона № 1541-1 такого требования не содержала.

Однако независимо от того, стал ли клиент участником приватизации, он на момент передачи обладал правом пользования жилым помещением как член семьи нанимателя (был вселён и зарегистрирован как несовершеннолетний ребёнок). Право нанимателя и членов его семьи на бессрочное пользование жильём по договору социального найма не прекращалось в силу самой передачи квартиры в собственность другим членам семьи. До введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.) действовало правило о том, что переход права собственности не прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника:

Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие
— п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Это означает: на момент приватизации 1992 года у клиента как бывшего члена семьи нанимателя, продолжавшего проживать в квартире, сохранялось право пользования, возникшее из отношений социального найма (ордер/договор найма), и передача квартиры в собственность матери и брата не была законным основанием для прекращения этого права — оно не зависело от того, что клиент по возрасту не был включён в число сособственников.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Пункт 2 ст. 292 ГК РФ в действующей редакции говорит о прекращении права пользования при переходе права собственности, но норма носит диспозитивный характер («если иное не установлено законом») и не применяется задним числом к отношениям, возникшим в 1992 году. Поскольку жилищное правоотношение клиента носит длящийся характер и возникло до 1 марта 2005 г., его право пользования, возникшее ранее, сохраняется.

Вывод: за клиентом сохраняется бессрочное (постоянное) право пользования квартирой, в которой он был зарегистрирован и проживал на момент приватизации, несмотря на то что он не был включён в договор передачи в 1992 году из-за несовершеннолетия. Это право производно от его статуса члена семьи нанимателя на момент приватизации и не прекращено приватизацией квартиры на мать и брата.

Можно ли требовать долю в праве собственности или признания приватизации недействительной (невключение несовершеннолетнего)

Поскольку обязанность включать несовершеннолетних в договор передачи введена только ФЗ от 11.08.1994 № 26-ФЗ, её несоблюдение при приватизации 1992 года не образует оснований для признания договора передачи недействительным в этой части.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Кроме того, даже если бы такое основание существовало, на требования о признании приватизации недействительной и о включении в число участников распространяется общий трёхлетний срок исковой давности:

Если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности
— п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Течение срока в силу ст. 200 ГК РФ начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. С момента достижения клиентом совершеннолетия и до настоящего времени прошло более трёх лет, а предельный десятилетний срок (п. 2 ст. 196 ГК РФ) давно истёк. Требования, соединённые с оспариванием сделки (приватизации) и признанием права на долю, к «длящимся» и не попадающим под исковую давность (ст. 208 ГК РФ) не относятся — это не виндикация и не требование собственника о защите от нарушения, не связанного с лишением владения.

Вывод: требование о выделе/признании доли в праве собственности на квартиру и о признании договора передачи 1992 года недействительным по мотиву невключения несовершеннолетнего не имеет перспективы: и по существу (норма введена позже), и по пропуску срока исковой давности. Право клиента защищается не как право собственности, а как право пользования.

Могут ли клиента выселить или снять с регистрационного учёта без его согласия

Произвольное лишение жилища и выселение во внесудебном порядке запрещено:

Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами
— ч. 4 ст. 3 ЖК РФ

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ). При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым 6 понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Выселение из жилого помещения и снятие с регистрационного учёта по основанию «признание утратившим право пользования» производятся только на основании вступившего в законную силу решения суда:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда
— абз. 6 ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Это означает: один лишь тот факт, что клиент не является сособственником, не даёт матери и брату право снять его с регистрационного учёта во внесудебном (административном) порядке по своему заявлению. Для прекращения его права пользования и выселения им необходимо обращаться в районный суд с иском о признании утратившим право пользования и выселении, где клиент вправе возражать, заявлять встречные требования и доказывать сохранение бессрочного права пользования.

Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого 3 помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом
— п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Вывод: без вступившего в законную силу решения районного суда выселить клиента или снять его с регистрационного учёта нельзя. Бремя доказывания прекращения его права пользования ложится на собственников-истцов.

Сохраняет ли клиент право на однократную приватизацию другого жилья

Право на бесплатную приватизацию предоставляется каждому гражданину один раз:

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Поскольку клиент не участвовал в приватизации 1992 года и не стал собственником приватизированного жилья, своё право на однократную бесплатную приватизацию в порядке ст. 11 Закона № 1541-1 он не реализовал. Соответственно, он вправе приватизировать другое жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда социального использования (при наличии на него права пользования на условиях социального найма), в том числе с учётом того, что специальная гарантия о повторной приватизации после совершеннолетия касается иного случая — когда несовершеннолетний уже стал собственником.

Вывод: поскольку в приватизации 1992 года клиент не участвовал, право на однократную бесплатную приватизацию (в отношении иного жилья) за ним сохраняется.

Практические действия и риски: что делать клиенту сейчас

Для подтверждения права пользования клиенту следует зафиксировать юридически значимые факты: регистрацию (прописку) в квартире, факт проживания в ней на момент приватизации, факт вселения в качестве члена семьи нанимателя, несение расходов по ЖКУ. Основные доказательства — выписка из домовой книги, архивная справка о регистрации на 1992 год, договор передачи квартиры в собственность, прежний ордер/договор социального найма, лицевой счёт, показания свидетелей.

Право пользования клиента, возникшее до 1 марта 2005 года, сохраняется независимо от прекращения семейных отношений с собственниками, поскольку оно производно не от семейных отношений, а от его прежнего статуса члена семьи нанимателя, продолжавшего проживать в квартире на момент приватизации. Нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о прекращении права пользования бывшего члена семьи собственника и о сохранении его лишь на определённый срок судом применяются к иным ситуациям — когда право возникло после введения ЖК РФ в действие.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Если собственники заявят иск о прекращении права пользования, клиенту следует строить защиту на том, что его право носит длящийся бессрочный характер, возникло из отношений социального найма до приватизации 1992 года и не прекращено передачей жилья в собственность; одновременно заявить возражения и (при необходимости) встречный иск/требование о признании за ним права пользования жилым помещением. Спор рассматривается районным судом по месту нахождения квартиры.

Вывод: клиент вправе защищать и подтверждать своё бессрочное право пользования в суде; внесудебное выселение или снятие с учёта невозможно. При этом за ним сохраняется обязанность нести расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг за фактически потреблённые услуги (солидарная или самостоятельная — по соглашению/решению суда), а риск утраты права возникнет только при добровольном отказе от проживания с прекращением пользования либо при удовлетворении судом иска собственников.

Денежные последствия: обязанности по оплате ЖКУ и возможность взыскания

Проживающий в квартире несобственник (пользователь, обладающий бессрочным правом пользования) имеет не только права, но и обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг:

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
— ч. 1, 2 ст. 153 ЖК РФ

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственников помещения. За клиентом, который собственником не является, но пользуется жильём и фактически потребляет коммунальные услуги, сохраняется корреспондирующая обязанность нести расходы по оплате коммунальных услуг, приходящихся на него. Собственники (мать, брат) вправе в судебном порядке требовать с него возмещения этих расходов:

собственник жилого помещения вправе требовать в судебном порядке с гражданина, который является бывшим членом семьи собственника и проживает в его квартире, возмещения понесенных расходов по оплате коммунальных услуг, приходящихся на указанное лицо
— п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ от 24.12.2003

При этом взносы на капитальный ремонт и плата за содержание жилого помещения лежат на собственнике (ст. 153, 154, 158, 169 ЖК РФ), а коммунальные услуги, потребляемые непосредственно клиентом, он обязан оплачивать за себя. В обратную сторону — если клиент в течение длительного времени оплачивал ЖКУ за всю квартиру, включая доли, приходящиеся на собственников, он вправе взыскать с них соответствующую часть как неосновательно сбережённые ими расходы (ст. 1102 ГК РФ), если докажет факт и размер оплат.

Вывод: за клиентом сохраняется обязанность оплачивать коммунальные услуги, фактически им потребляемые, а при доказанном несении платежей за собственников — право регрессного взыскания с них понесённых сумм; длительная неоплата ЖКУ не прекращает само право пользования, но может быть основанием для взыскания задолженности.