Как переделать договор соцнайма, если родственники не проживают и не хотят заверять заявления у нотариуса: можно ли через адвоката и сколько это стоит

Право выехавших членов семьи на жильё и правовой механизм «выписки»

Ключевой момент: регистрация по месту жительства («прописка») и право пользования жильём по договору социального найма — это разные правовые явления. Выезд из квартиры сам по себе не прекращает права, пока гражданин не заявил об этом или суд не признал его утратившим право.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Временный (даже длительный) выезд и непроживание сами по себе не лишают брата и сестру прав и обязанностей по договору соцнайма — они сохраняют их, пока их воля о выбытии не оформлена надлежащим образом.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ

Поэтому непроживание родственников, о котором пишет клиент, юридически безразлично до тех пор, пока они не подали заявление о снятии с регистрационного учёта либо суд не признал их утратившими право пользования. Именно этим объясняется, почему администрация сама не «выпишет» их и не исключит из договора.

Снятие с регистрационного учёта при добровольном выбытии происходит именно на основании заявления самого гражданина, причём подать его может и представитель по доверенности, и сам гражданин в письменной или электронной форме.

Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства;
— подп. «а» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Это же правило закреплено и на уровне закона: изменение места жительства фиксируется органом регистрационного учёта именно на основании заявления гражданина в письменной или электронной форме.

изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Вывод по вопросу: добровольно выписаться брат и сестра вправе простым письменным заявлением о снятии с регистрационного учёта по месту жительства (подаётся в орган регистрационного учёта МВД/через МФЦ либо через Единый портал). Нотариус для этого НЕ требуется — закон допускает подачу самим гражданином. Однако нотариальное удостоверение подписи пригодится, если они не хотят сами никуда ходить и передают подписанные заявления через адвоката или клиента, а не через доверенность. Само по себе снятие с регистрационного учёта ещё не изменяет договор соцнайма — для этого нужен отдельный шаг в отношениях с наймодателем (см. следующий блок).

«Переделка» договора соцнайма: роль наймодателя и согласия всех членов семьи

Изначально договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья, а члены семьи нанимателя обязательно указываются в договоре.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. 2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства . (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 27.07.2010 № 237-ФЗ, от 19.10.2023 № 503-ФЗ)
— ч. 1 ст. 63 ЖК РФ

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 3 ст. 69 ЖК РФ

Договор заключён с нанимателем; брат и сестра, если они были вселены как члены семьи, должны быть вписаны в него. Чтобы «переделать» договор (исключить из него выбывших и, при необходимости, закрепить нового нанимателя), нужно волеизъявление и согласие, которое оформляется письменно.

Пленум Верховного Суда прямо разъяснил: на изменение или расторжение договора соцнайма и на иные действия нанимателя требуется письменное согласие в том числе бывших членов семьи.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
— п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

То есть администрация-наймодатель, получив заявление об изменении договора, будет проверять наличие письменного согласия всех, кто значится в договоре. Молчаливое непроживание — не согласие. Поэтому именно подписанные родственниками заявления и являются тем документом, который нужен, чтобы администрация согласилась изменить договор.

Если наниматель умер или его нет, применяется особое правило о признании нанимателем дееспособного члена семьи.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Вывод по вопросу: чтобы администрация изменила договор соцнайма, клиенту нужно подать наймодателю заявление, к которому приложены письменные согласия/заявления всех лиц, значимых как члены семьи, включая брата и сестру. Нотариальное удостоверение этих заявлений законом НЕ требуется — достаточно простой письменной формы, но подпись должна быть подлинной; при передаче через представителя/по доверенности или при сомнениях наймодателя нотариальное засвидетельствование подписи снимает спор о волеизъявлении. Если члены семьи не подпишут — изменить договор во внесудебном порядке не выйдет.

Нужно ли в принципе нотариальное заверение и что оно даёт

Закон о регистрационном учёте и Правила допускают подачу заявления о снятии с учёта как самим гражданином, так и представителем по доверенности, а также в электронном виде. Ни в ст. 7 Закона № 5242-1, ни в п. 31 Правил № 713 обязательной нотариальной формы заявления о снятии с регистрационного учёта НЕТ.

Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства;
— подп. «а» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Следовательно, юридической обязанности идти к нотариусу у брата и сестры нет: их подписи под заявлениями достаточны, если заявления подаются лично (в МФЦ/ОВМ или через Госуслуги с подтверждённой учётной записью). Нотариус нужен в двух практических случаях: (1) если родственники не хотят никуда ходить и отдают подписанные бумаги третьему лицу либо хотят, чтобы их волю достоверно подтвердил независимый свидетель; (2) если клиент хочет передать документы через адвоката не по доверенности на подачу в ОВМ, а просто с засвидетельствованными подписями.

Если же документы подаёт адвокат от имени родственников, надёжнее оформить от каждого доверенность (на подачу заявлений о снятии с регистрационного учёта) — она тоже удостоверяется нотариусом.

Размер федерального тарифа за свидетельствование подлинности подписи на заявлении — обязательный минимум, установленный законом.

за свидетельствование подлинности подписи: на заявлениях и других документах (за исключением банковских карточек и заявлений о регистрации юридических лиц) - 100 рублей;
— подп. 10 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

К нему добавляется региональный тариф (услуги правового и технического характера), размер которого устанавливает нотариальная палата субъекта РФ и который зависит от региона; кроме того, за нотариальное действие вне помещения нотариальной конторы тариф умножается на полтора.

1. за свидетельствование верности копий документов, а также выписок из документов - 10 рублей за страницу копии документов или выписки из них; 10) за свидетельствование подлинности подписи: на заявлениях и других документах (за исключением банковских карточек и заявлений о регистрации юридических лиц) - 100 рублей; на банковских карточках и на заявлениях о регистрации юридического лица (с каждого лица, на каждом документе) - 200 рублей; 11) за выдачу свидетельства о праве собственности на долю в находящемся в общей собственности супругов имуществе, нажитом во время брака, в том числе за выдачу свидетельства о праве собственности в случае смерти одного из супругов, - 200 рублей; 12) за хранение документов - 20 рублей за каждый день хранения; 12 1 ) за регистрацию уведомления о залоге движимого имущества - 600 рублей; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ ) 12 2 ) за выдачу выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества - 40 рублей за каждую страницу выписки в пределах первой - десятой страниц включительно, 20 рублей за каждую страницу выписки начиная с одиннадцатой страницы; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 12 3 ) за удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу - 50 рублей за каждую страницу документа на бумажном носителе;
   — подп. 9 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод по вопросу: нотариальное заверение заявлений о снятии с регистрационного учёта и согласий на изменение договора соцнайма законом НЕ обязательно. Оно необходимо лишь как способ подтвердить подлинность воли выезжающих родственников, если они не подают документы лично или через Госуслуги. Федеральный тариф за свидетельствование подлинности каждой подписи — 100 рублей, плюс региональный тариф (по месту совершения действия), плюс повышение в 1,5 раза при выезде нотариуса на дом.

Можно ли всё поручить адвокату и сколько это будет стоить

Да, юридически адвокат вправе принять поручение и действовать по доверенностям от каждого из родственников: собрать и оформить заявления (о снятии с регистрационного учёта) и согласия на изменение договора, сопроводить их и передать в администрацию. Правовое основание — соглашение об оказании юридической помощи.

Адвокатская деятельность осуществляется на основе соглашения между адвокатом и доверителем. 2. Соглашение представляет собой гражданско-правовой договор, заключаемый в простой письменной форме между доверителем и адвокатом (адвокатами), на оказание юридической помощи самому доверителю или назначенному им лицу. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 20.12.2004 № 163-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 20.12.2004 № 163-ФЗ) Вопросы расторжения соглашения об оказании юридической помощи регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации с изъятиями, предусмотренными настоящим Федеральным законом. 3. Адвокат независимо от того, членом какой адвокатской палаты он является , вправе заключить соглашение с доверителем независимо от места жительства или места нахождения последнего. (В редакции Федерального закона от 22.04.2024 № 83-ФЗ) 4. Существенными условиями соглашения являются: 1) указание на адвоката (адвокатов), принявшего (принявших) исполнение поручения в качестве поверенного (поверенных), а также на его (их) принадлежность к адвокатскому образованию и адвокатской палате; 2) предмет поручения; 3) условия и размер выплаты доверителем вознаграждения за оказываемую юридическую помощь либо указание на то, что юридическая помощь оказывается доверителю бесплатно в соответствии с Федеральным законом "О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации" ;
— ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ», п. 1

Обязательное (существенное) условие такого соглашения — размер вознаграждения адвоката.

условия и размер выплаты доверителем вознаграждения за оказываемую юридическую помощь либо указание на то, что юридическая помощь оказывается доверителю бесплатно
— п. 3 ч. 4 ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ»

Следовательно, стоимость услуг адвоката НЕ тарифицируется государством: она определяется свободно, по соглашению сторон, и зависит от объёма поручения (сколько доверенностей, сколько документов, ездит ли адвокат сам в инстанции), региона и адвокатского образования. Ориентировочно за подобный «сбор заявлений + доверенности + подача в администрацию» в разных регионах берут от нескольких тысяч до 15–20 тысяч рублей, но это рыночная, а не нормативная величина — точную цену назовёт только конкретный адвокат исходя из объёма. От нотариуса к этому добавляются фиксированные тарифы (по 100 руб. плюс региональная часть за каждую подпись и за каждую доверенность).

Важно: адвокат не «заверяет» документы вместо нотариуса — удостоверить подпись вправе только нотариус (либо в ряде случаев должностные лица). Адвокат лишь готовит документы и передаёт их; само удостоверение подписи делает нотариус. Также адвокат без нотариально удостоверенной доверенности от брата и сестры не сможет подать от их имени заявления в ОВМ (подача представителем допускается по доверенности).

Вывод по вопросу: перепоручить адвокату сбор и подачу документов можно, но для подачи от имени брата и сестры нужны нотариальные доверенности, а заверение их подписей делает именно нотариус, а не адвокат. Стоимость услуг адвоката договорная (не нормируется законом), нотариальные тарифы фиксированы (см. предыдущий блок). Итоговый бюджет = вознаграждение адвоката по соглашению + нотариальные тарифы (подписи и доверенности).

Если родственники всё же откажутся: судебный порядок и стоимость

Запасной путь, когда брат и сестра (или один из них) не подпишут ничего и не выпишутся, — судебное признание утратившими право пользования жилым помещением. Только вступившее в законную силу решение суда даёт основание снять их с регистрационного учёта помимо их воли.

выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— подп. «е» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 (выселение/признание утратившим право пользования)

Это же основание закреплено и в Правилах регистрационного учёта.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
— ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

Правоустанавливающая норма для такого иска — ч. 3 ст. 83 ЖК РФ: договор соцнайма считается расторгнутым в отношении выехавшего со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд в таком деле оценивает добровольность и постоянный характер выезда, вывоз вещей, оплату ЖКУ, наличие у ответчика иного жилья; бремя доказывания непроживания лежит на истце (клиенте). Иск подаётся в районный суд по месту нахождения жилого помещения (жилищный спор — не имущественный, подсудность районному суду).

После вступления решения в силу орган регистрационного учёта снимает ответчиков с учёта на основании решения суда — отдельного нотариального заверения заявлений не требуется.

Вывод по вопросу: при отказе родственников подписывать документы остаётся только судебный путь — иск о признании их утратившими право пользования жилым помещением с последующим снятием с регистрационного учёта по решению суда (подсудность — районный суд по месту нахождения квартиры). Это дольше и дороже: к нотариальным и адвокатским расходам добавляется госпошлина за иск. Поэтому сначала стоит попытаться оформить добровольный вариант через заявления/доверенности, а суд оставить как запасной механизм.

Доказательства непроживания и последствия отказа администрации

Если дело дойдёт до суда (родственники не подпишут либо администрация откажет в изменении договора), решающее значение будет иметь не сам факт «прописки», а совокупность доказательств фактического выбытия. Регистрация — лишь одно из доказательств, а не определяющее обстоятельство.

Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

По общему правилу доказывания (ст. 56 ГПК РФ) истец, требующий признания брата и сестры утратившими право пользования, обязан доказать: добровольность и постоянный характер их выезда, отсутствие препятствий в пользовании жильём, вывоз личных вещей, непроживание, отсутствие оплаты ЖКУ с их стороны, наличие у них иного жилья. В качестве доказательств принимаются объяснения сторон, показания свидетелей (соседей), акты о непроживании, счета и квитанции об оплате, переписка, сведения о регистрации по новому адресу.

Эти же факты понадобятся и для обоснования отказа администрации в изменении договора: если наймодатель письменно откажет, такой отказ (как и бездействие) оспаривается в суде — жилищные споры рассматриваются районным судом по исковому заявлению заинтересованного лица.

Вывод по вопросу: для добровольного варианта достаточно подписанных заявлений родственников без их нотариального заверения. Для судебного варианта ключ — доказательства постоянного непроживания (вывоз вещей, отсутствие платы за ЖКУ, иное жильё, свидетельские показания, акты), которые собирает клиент; регистрация сама по себе не опровергает факта выбытия. Подсудность в обоих судебных сценариях — районный суд по месту нахождения жилого помещения.