Может ли отец продать приватизированную квартиру, если взрослый сын прописан, проживает и отказывается выписываться

Вправе ли отец продать квартиру без согласия сына

Отец — единственный собственник квартиры, сын собственником не является (в приватизации не участвовал). Согласие сына на саму сделку купли-продажи законом не требуется: право распоряжения принадлежит исключительно собственнику.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Это означает, что отец вправе заключить договор купли-продажи и передать квартиру покупателю без какого-либо согласия сына — сын не является стороной сделки и его «разрешение» юридически не нужно. Переход права собственности регистрируется в обычном порядке.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

Однако само по себе отчуждение не решает проблему регистрации сына: отдельный вопрос — сохраняет ли сын право пользования и как прекращаются его регистрация и проживание. Этот вопрос рассмотрен ниже, и именно он определяет, что именно должен учесть отец, чтобы сделка не повлекла для него ответственности перед покупателем.

Вывод: продать квартиру без согласия сына отец вправе — согласие зарегистрированного, но не являющегося собственником лица на отчуждение не требуется. Юридическое препятствие сделке создаёт не «отсутствие согласия», а сохраняющееся за сыном право пользования жилым помещением.

Сохраняет ли сын право пользования и в каком статусе он находится

Сын — совершеннолетний трудоспособный ребёнок собственника, зарегистрированный и проживающий в квартире, вселённый как член семьи. Он имеет право пользования жилым помещением как член семьи собственника.

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
   — ч. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ

Общее правило прекращения права пользования при переходе права собственности (в пользу покупателя) действует, но из него есть ключевое исключение именно для приватизированных квартир.

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
   — п. 1, 2 ст. 292 ГК РФ

Исключение установлено для случаев, когда лицо на момент приватизации имело равное с приватизировавшим право пользования. Именно оно, а не общее правило, применяется к «приватизационному» статусу.

1. Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим
   — ч. 1 ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ

Верховный Суд прямо разъяснил, что к таким лицам (дававшим согласие на приватизацию и имевшим в её момент равные права пользования) не применяется пункт 2 статьи 292 ГК РФ, поскольку их право пользования носит бессрочный характер и должно учитываться при переходе права собственности.

Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года – статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее – ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу
— п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Для данного дела это означает развилку, зависящую от фактов:

• Если сын на момент приватизации был зарегистрирован в квартире и имел равное с отцом право пользования (даже если отказался от участия в приватизации или просто не был включён в неё) — его право пользования носит бессрочный характер, не прекращается при продаже и сохраняется после перехода права собственности к покупателю (ч. 1 ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ, п. 18 Пленума № 14). В этом случае выселить сына или обязать его сняться с учёта отец, как правило, не сможет.
• Если сын был зарегистрирован/вселён уже ПОСЛЕ приватизации — он является лишь членом семьи собственника, и его право пользования по общему правилу прекращается при переходе права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Само по себе то, что сын указан в документах только как зарегистрированный, а собственником значится отец, не лишает сына статуса лица, сохраняющего бессрочное право пользования, если на момент приватизации он имел равные права. Решающее значение имеет дата его вселения и регистрации относительно даты приватизации, а также факт наличия/отсутствия его письменного отказа от участия в приватизации.

Вывод: если сын был зарегистрирован в квартире на момент приватизации — он сохраняет бессрочное право пользования, которое переходит к покупателю вместе с квартирой, и принудительно снять его с учёта нельзя. Если он вселён после приватизации — его право пользования прекращается с переходом права собственности, и отец может добиться его снятия с регистрации в судебном порядке.

Обязанности продавца по договору и риски сделки

Если сын сохраняет право пользования после продажи, закон требует указать его в договоре как существенное условие, а сокрытие этого факта даёт покупателю право требования.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Неисполнение обязанности передать квартиру свободной от прав третьих лиц влечёт для отца риск уменьшения цены или расторжения договора.

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

Применительно к сделке это означает: если сын сохраняет бессрочное право пользования (зарегистрирован до приватизации), отец обязан включить его в перечень лиц, сохраняющих право пользования, с указанием объёма прав. Если отец скроет этот факт и продаст квартиру «чистой», покупатель, обнаруживший сохраняющего право пользования сына, вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора и возврата уплаченного (при условии, что он не знал и не должен был знать о правах сына).

Требование покупателя о снятии сына с регистрации до сделки в этом случае юридически обосновано: покупатель вправе настаивать на квартире, свободной от прав третьих лиц, либо согласиться принять её с обременением в виде права пользования сына, зафиксировав это в договоре.

Вывод: продажа возможна в любом случае, но при сохраняющемся праве пользования сына отец обязан либо обеспечить снятие сына с учёта, либо честно указать сына в договоре как лицо, сохраняющее право пользования; иначе отец несёт риск уменьшения цены или расторжения договора по требованию покупателя.

Как снять сына с регистрационного учёта против его воли

Добровольно сын сняться отказывается. Без его заявления снятие с регистрационного учёта по основанию утраты права пользования возможно только на основании вступившего в законную силу решения суда.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Правительственный порядок закрепляет то же: снятие с учёта по месту жительства производится по заявлению самого гражданина, а при признании утратившим право пользования — только по решению суда.

е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— подп. «е» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Таким образом, отец не может в административном порядке «выписать» сына. Ему необходимо обратиться в суд с иском о признании сына утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта (а при фактическом неосвобождении после прекращения права — с требованием о выселении).

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Защита права собственности здесь осуществляется по правилам негаторного требования, на которое не распространяется исковая давность: пока сын пользуется квартирой, отец вправе требовать устранения нарушения независимо от того, сколько времени прошло.

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права
— ст. 208 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Процессуальные параметры (едины для всех блоков): иск относится к спору о правах на жилое помещение, поэтому подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность).

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции.
— ст. 24 ГПК РФ

Госпошлина при подаче искового заявления неимущественного характера (о признании утратившим право пользования и снятии с учёта) составляет 3000 рублей.

1. при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 3000 рублей;
   — подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Вывод: единственный законный способ снять сына с регистрационного учёта без его согласия — обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о признании его утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта; госпошлина 3000 рублей, исковая давность на такое требование не распространяется. Успех иска зависит от того, сохраняет ли сын бессрочное право пользования как лицо, вселённое до приватизации (см. блок 2): при таком статусе иск будет отклонён.

Практические варианты решения для отца

С учётом развилки по статусу сына отец располагает следующими вариантами.

Вариант А — сын вселён после приватизации (право пользования прекращается при продаже). Отец до или после сделки подаёт в суд иск о признании сына утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта (см. блок 4). Требование покупателя о снятии сына с учёта до сделки удовлетворяется путём судебного решения, которое затем исполняется органом регистрационного учёта.

Вариант Б — сын зарегистрирован на момент приватизации (сохраняет бессрочное право пользования). Суд в этом случае признанию утратившим право пользования, как правило, отказывает. Тогда:

• отец вправе продать квартиру с обременением, прямо указав сына в договоре в перечне лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ), а покупатель соглашается принять квартиру с таким обременением (п. 1 ст. 460 ГК РФ) — обычно за сниженную цену;
• либо отец договаривается с сыном о прекращении права пользования (добровольном снятии с учёта) за денежную компенсацию, размер которой определяется соглашением сторон: закон не запрещает заключение такого соглашения, оно фиксирует отказ сына от бессрочного права пользования в обмен на выплату. Такой путь, при согласии сына, наиболее быстр и не требует суда.

Согласие всех имеющих право на приватизацию лиц по ст. 2 Закона о приватизации (в том числе ранее данного сыном, если он на тот момент отказывался) подчёркивает, что именно воля имеющих право на приватизацию лиц лежала в основе их бессрочного права пользования, — поэтому при соглашении о компенсации важно оформить отказ письменно и, при желании, нотариально, чтобы исключить спор о безвозмездности.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод: если сын вселён после приватизации — отец добивается снятия с учёта через суд (районный суд по месту нахождения квартиры, госпошлина 3000 рублей). Если сын имел право пользования на момент приватизации — принудительно снять его с учёта нельзя, и реальный выход либо продажа с указанием обременения и согласием покупателя, либо соглашение с сыном о прекращении права пользования за компенсацию.

Денежные последствия (убытки, компенсация) по сделке

Если отец скроет от покупателя сохраняющееся за сыном право пользования и продаст квартиру, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора (п. 1 ст. 460 ГК РФ), а при расторжении — возврата уплаченного. Помимо этого отец обязан возместить причинённые покупателю убытки, поскольку нарушение обязательства по передаче товара свободным от прав третьих лиц влечёт ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

Состав убытков определяется по общим правилам: в них включаются реальный ущерб (расходы покупателя на восстановление нарушенного права, в том числе судебные издержки, расходы, связанные со сделкой) и упущенная выгода.

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — ст. 15 ГК РФ, п. 2

Применительно к делу это означает: (1) покупатель, узнав о бессрочном праве пользования сына, может взыскать с отца убытки, вызванные скрытым обременением; (2) требования покупателя о снятии сына с учёта до сделки экономически обоснованы именно этим риском. Добровольная же компенсация сыну за отказ от права пользования — это не предусмотренное законом «обязательное возмещение», а договорная мера: её размер определяется соглашением сторон (блок 5), никакой законной «таксы» за отказ от бессрочного права пользования приватизированным жильём не установлено.

Вывод: денежные последствия для отца наступают по правилам о возмещении убытков за ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 15, 393 ГК РФ) — при сокрытии права пользования сына отец рискует не только расторжением сделки и возвратом цены, но и взысканием убытков покупателем. Добровольная компенсация сыну за снятие с учёта определяется только соглашением сторон.