Выписать человека до или после приватизации квартиры: как лучше действовать, если он отказался от доли

Нужно ли выписываться до приватизации: чьё согласие и чей отказ требует закон

Приватизация — это передача жилья в собственность с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию. Для вашей ситуации это означает: пока человек зарегистрирован (а значит, по общему правилу имеет право пользования по договору соцнайма), его волеизъявление всё равно требуется — либо он входит в число собственников, либо оформляет отказ.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Отсюда главный практический вывод: снятие с регистрационного учёта до приватизации НЕ является юридическим условием приватизации — закону достаточно согласия (отказа) лица, имеющего право на приватизацию. Зато преждевременная «выписка» может создать проблемы: если человек выписался, но продолжает фактически проживать в квартире, он сохраняет право пользования как бывший член семьи нанимателя, и его согласие (отказ) всё равно потребуется.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 4 ст. 69 ЖК РФ

Согласие нужно именно от лиц, «имеющих право на приватизацию». Поэтому тот факт, что ваш родственник уже оформил нотариальный отказ, — это и есть тот документ, который закрывает вопрос по ст. 2 Закона № 1541-1. Дополнительно к отказу орган приватизации обычно требует заявление об отказе от включения в число собственников (в субъектах РФ такие требования прямо прописаны в региональных порядках приватизации); уточните формулировку в своём административном регламенте/порядке приватизации.

Дополнительно: комплект документов и срок рассмотрения

Если отказ оформлен нотариально и приложен к заявлению, заново собирать весь пакет не нужно: меняются (актуализируются) только документы, отражающие состав зарегистрированных лиц и сам отказ. Решение по заявлению должно быть принято в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
— ч. 1 ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
— ч. 1 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Право собственности возникает только с момента государственной регистрации в ЕГРН, поэтому «финиш» — это запись в реестре, а не подписанный договор передачи.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ)
— ч. 3 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

И ещё одно ограничение, которое имеет значение именно для выписываемого: право на бесплатную приватизацию даётся один раз. Если он уже участвовал в приватизации ранее, его отказ ничего не меняет; если не участвовал — отказ означает, что своё право он в этой квартире не использует.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
— ч. 1 ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод по вопросу. Выписывать человека до приватизации не требуется и для целей приватизации бесполезно: юридически значим не штамп о регистрации, а его согласие (отказ), которое у вас уже оформлено нотариально. Оптимальный порядок — не затягивать с приватизацией: подать (или досдать) заявление о передаче квартиры в собственность двух остальных с приложением нотариального отказа, а вопрос снятия с регистрационного учёта решать параллельно и уже после регистрации права собственности — тогда собственники смогут действовать как собственники. Комплект документов «по кругу» собирать не придётся: обновляются только справки о регистрации/составе семьи и прилагается отказ; решение по заявлению принимается в двухмесячный срок, право возникает с даты регистрации в ЕГРН.

Сохраняет ли выписываемый право пользования квартирой после приватизации и как его прекратить

Ключевой риск вашей схемы: лицо, отказавшееся от участия в приватизации, но проживавшее в квартире на момент передачи, не «выпадает» из правоотношений автоматически — Конституционный Суд РФ прямо указывает на необходимость решать вопрос о его дальнейшей судьбе.

одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних, являлось согласие на такое приобретение всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Часть первая данной статьи в ныне действующей редакции предусматривает, что граждане, имеющие право пользования такими жилыми помещениями, могут реализовать свое право на их приобретение в собственность только с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию этих жилых помещений. Как следует из статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 209 ГК Российской Федерации, граждане - собственники приватизированного жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. В случае же приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации
— п. 4 мотивировочной части Постановления КС РФ от 24.03.2015 № 5-П

Снятие с регистрационного учёта само по себе права пользования не прекращает — регистрация лишь фиксирует место жительства. Право пользования по соцнайму прекращается выездом в другое место жительства; временное отсутствие прав не меняет.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ

Отсюда развилка по фактам, которую надо проверить до подачи документов:

1. Если выписываемый фактически выехал (переехал к семье, в другой город, забрал вещи, не платит за жильё и коммунальные услуги, не имеет препятствий в пользовании) — его право пользования прекращается в силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ со дня выезда, и достаточно добровольного снятия с учёта по его заявлению. Тогда после приватизации он никаких прав на квартиру не сохранит, а новый собственник вправе требовать снятия с учёта.
2. Если он в квартире фактически живёт или отсутствие временное/вынужденное — одного отказа от доли и даже снятия с регистрации недостаточно: право пользования сохранится, и после приватизации он будет пользоваться квартирой на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ), а при продаже квартиры это станет обременением.

Судебный критерий — совокупность обстоятельств, которые суд обязан исследовать в споре о признании утратившим право пользования.

разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
— п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 (в изложении п. 14 Обзора ВС РФ № 2/2017 от 26.04.2017)

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
— п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 (в изложении п. 14 Обзора ВС РФ № 2/2017 от 26.04.2017) — основание иска

Если добровольно выписаться он не хочет, вопрос решается только судом: иск о признании утратившим право пользования со снятием с регистрационного учёта. Орган регистрационного учёта снимает гражданина с учёта по решению суда, а также по его собственному заявлению — принудительно «выписать» его без суда нельзя.

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства»

Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства;
— п. «а» п. 31 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Вывод по вопросу. Регистрация и право пользования — разные вещи: юридическое значение имеет фактический выезд. Если выписываемый реально выехал и не пользуется квартирой, его добровольное снятие с учёта (до или после приватизации) правовых последствий для сделки не изменит, а после приватизации собственники смогут беспрепятственно им распоряжаться. Если же он живёт в квартире или его отсутствие временное, ни отказ от доли, ни регистрация не решают вопрос: право пользования сохранится, и прекратить его можно только в суде (иск о признании утратившим право пользования со снятием с регистрационного учёта). Поэтому выписку лучше не «откладывать на потом» без проверки факта проживания — решите вопрос с выездом (или судом) одновременно с приватизацией, а не после продажи.

Порядок действий, если добровольно выписываться отказывается: процедура, суд и расходы

Шаг 1 — добровольный порядок. Снятие с регистрационного учёта по месту жительства производится органом регистрационного учёта (МВД/МФЦ) на основании личного заявления гражданина; подать его можно и через представителя по доверенности. При переезде заявление о снятии подаётся одновременно с регистрацией по новому месту жительства.

Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства;
— п. «а» п. 31 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства»

Шаг 2 — судебный порядок. Иск о признании утратившим право пользования жилым помещением (со снятием с регистрационного учёта) — спор неимущественного характера; такие дела рассматривает районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 24, ст. 28 ГПК РФ). Мировому судье такие дела не подсудны — он рассматривает только перечисленные в ч. 1 ст. 23 ГПК РФ категории (приказное производство, расторжение брака без спора о детях, имущественные споры до 50 000 руб. и др.).

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 24 ГПК РФ

Деньги. Госпошлина по такому иску для физического лица — 3 000 руб.; дополнительно возможны расходы на представителя и почтовые расходы, которые взыскиваются с проигравшей стороны. Нотариальный отказ, который у вас уже есть, повторно оплачивать не нужно.

при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 4) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 5) при подаче искового заявления о расторжении брака - 5000 рублей;
— подп. 3 ст. 333.19 НК РФ

Если откажут. Приватизация — бесплатная: нотариальное удостоверение договора передачи не требуется и госпошлина не взимается, поэтому отказ органа приватизации «из-за регистрации третьего лица» незаконен, если приложен его отказ и он не проживает в квартире. Нарушенные права при решении вопросов приватизации защищаются в суде.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
— ч. 1 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод по вопросу. Порядок такой: (1) получить от него заявление о снятии с регистрационного учёта (лично или через МФЦ/по доверенности) — это самый быстрый путь, и его можно сделать и до, и после приватизации; (2) если он уклоняется, а фактически выехал — подать в районный суд по месту нахождения квартиры иск о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта (госпошлина 3 000 руб., доказывать: добровольный и постоянный выезд, отсутствие препятствий, неоплату жилья и коммунальных услуг, приобретение права пользования другим жильём); (3) приватизацию при этом не приостанавливать — приложить нотариальный отказ и (при необходимости) заявление об отказе от включения в число собственников; (4) при отказе органа приватизации или приостановке регистрации Росреестром обжаловать в суд, ссылаясь на то, что согласие (отказ) лица уже получено, а договор передачи не требует нотариуса и пошлины.

Доказательства фактического выезда и исполнение решения о снятии с учёта

Что доказывать (если дойдёт до суда). По смыслу разъяснений Пленума ВС РФ суд выясняет совокупность обстоятельств: причину и длительность отсутствия, добровольный или вынужденный/временный характер выезда, чинились ли препятствия, приобретено ли право пользования другим жильём, исполняется ли обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг.

разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
— п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 (в изложении п. 14 Обзора ВС РФ № 2/2017 от 26.04.2017)

Применительно к вашему делу доказывать придётся, если выписываемый уклоняется от снятия с учёта: (1) что выезд был добровольным и постоянным — его регистрацию по другому адресу, фактическое проживание с новой семьёй, вывоз вещей; (2) отсутствие препятствий в пользовании — что ему не мешали вселяться; (3) неисполнение обязанностей по договору соцнайма — отсутствие оплаты коммунальных услуг и содержания жилья (для этого подойдут квитанции, выписки, показания свидетелей, акт управляющей компании/соседей о непроживании). Если же он в квартире живёт, иск будет проигрышным: право пользования сохранится.

Исполнение решения. Снятие с регистрационного учёта на основании решения суда производит орган регистрационного учёта (МВД) без отдельного волеизъявления выписываемого — решение о признании утратившим право пользования жилым помещением прямо названо основанием для снятия с учёта.

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства»

Вывод по вопросу. Основные доказательства — документы о фактическом выезде (регистрация по иному адресу, факт проживания с другой семьёй) и отсутствие платежей по жилью/коммунальным услугам; при живом фактическом проживании суд в иске откажет. После вступления решения в силу снятие с учёта выполняет орган регистрационного учёта (МВД/через МФЦ) — дополнительных действий от третьего лица не требуется, что убирает риск затягивания уже после приватизации.