Как законно выписать родственника, прописанного в квартире, но не проживающего в ней 24 года, перед продажей квартиры

Сохраняется ли у родственника право пользования квартирой

Ключевой вопрос — в каком статусе он пользовался жильём. Если он вселялся как член семьи одного из собственников (родитель, супруг, ребёнок) и семейные отношения с этим собственником прекратились, право пользования по общему правилу не сохраняется.

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Здесь важно фактическое состояние: родственник 24 года не проживает в квартире, что само по себе означает, что он не является «проживающим совместно с собственником» — а именно такое проживание образует признаки члена семьи собственника по ч. 1 ст. 31 ЖК РФ. Длительное добровольное отсутствие в жилом помещении при отсутствии вещей и неучастии в расходах — классическое основание для признания его утратившим право пользования.

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Если родственник — бывший член семьи собственника (например, разведённый супруг или родитель, с которым семейные отношения фактически прекращены), то его право пользования не сохраняется с момента прекращения семейных отношений, если иное не закреплено соглашением.

1. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — ч. 4 ст. 3 ЖК РФ

Эта норма в вашу пользу: она лишь очерчивает, что выселение/прекращение права пользования допустимы только по законным основаниям — а такие основания как раз есть (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и фактический длительный выезд). С другой стороны, она же предупреждает: сам суд по собственной инициативе вопрос не решает, нужен судебный порядок.

Вывод. Право пользования квартирой у родственника, который 24 года в ней не живёт, не хранит вещей и не платит за коммуналку, по общему правилу прекратилось — независимо от того, рассматривать его как бывшего члена семьи собственника (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) или как лицо, добровольно отказавшееся от пользования жильём. Для юридического освобождения квартиры требуется судебное решение о признании его утратившим право пользования.

Как именно снять родственника с регистрационного учёта (процедура)

Существует два пути — добровольный (административный) и судебный.

Добровольный порядок возможен, если сам гражданин подаст заявление о снятии с учёта или о регистрации по новому месту жительства: снятие с регистрационного учёта в этом случае не требует согласия собственников.

изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства;
— абз. 2 ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Поскольку родственник отказывается выписываться, этот путь для вас закрыт — остаётся судебный.

Судебный порядок. Снятие с учёта по основанию «признание утратившим право пользования» производится органами регистрационного учёта (МВД) только на основании вступившего в законную силу решения суда.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— абз. 6 ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

1. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.06.2025 № 960) б) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) в) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; д) смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 18.05.2023 № 776) е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
   — пп. «е» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Порядок действий: собственники (или один из них) подают в районный суд по месту нахождения квартиры иск о признании родственника утратившим право пользования жилым помещением. Иск основан на ст. 304 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

После вступления решения в законную силу его копия представляется в орган регистрационного учёта (через МВД или МФЦ), который снимает гражданина с регистрационного учёта без его участия и согласия.

Подсудность. Иски о правах на жилые помещения рассматриваются по исключительной подсудности — по месту нахождения квартиры.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Ответчик, место жительства которого неизвестно. Если местонахождение родственника не известно, суд рассматривает дело после получения сведений с последнего известного места жительства; при неустановлении места пребывания суд может рассмотреть дело и назначить адвоката по ст. 50 ГПК РФ.

При неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.
— ст. 119 ГПК РФ

Вывод. Снять родственника с учёта без его согласия можно только через суд: иск о признании утратившим право пользования подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры; вступившее в силу решение передаётся в МВД/МФЦ, после чего снятие с регистрационного учёта производится органом регистрационного учёта без участия гражданина.

Можно ли продать квартиру, пока родственник ещё зарегистрирован, и риски

Продажа возможна и до снятия с учёта, однако есть существенный нюанс по ст. 558 ГК РФ.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Правовое значение этой нормы для вашей сделки: если на момент продажи за родственником сохраняется право пользования (например, он был членом семьи собственника и соглашение о пользовании действует, или суд применил абзац 2 ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), то перечень таких лиц с указанием их прав — существенное условие договора, и покупатель должен быть о нём проинформирован. В вашей ситуации право пользования, как правило, уже прекратилось, поэтому включать родственника в договор не нужно — но остаточная регистрация (прописка) сама по себе правом пользования не является и не чинит покупателю автоматических препятствий.

Тем не менее сохранение регистрационной записи создаёт практические риски для сделки: банки-кредиторы покупателя и сами покупатели крайне неохотно идут на сделку с «прописанным» в квартире посторонним лицом, а регистрационная запись может понизить цену. Поэтому для чистоты сделки целесообразно сначала получить решение суда о признании утратившим право пользования (оно снимает все сомнения), а затем продавать.

Отдельно: если квартира в долевой собственности двух собственников, продажа осуществляется с соблюдением правил о распоряжении общим имуществом (ст. 246 ГК РФ) и о преимущественном праве покупки доли другим сособственником (ст. 250 ГК РФ).

Вывод. Продать квартиру с «прописанным» родственником юридически можно, но для беспроблемной и выгодной сделки целесообразно до продажи через суд оформить прекращение его права пользования и снятие с регистрационного учёта. В договоре купли-продажи перечень лиц, сохраняющих право пользования, должен быть указан достоверно (применительно к вашей ситуации — такой перечень, как правило, будет пуст, так как право пользования уже прекратилось).

Компенсация расходов на коммунальные платежи (денежный аспект)

Собственники всё это время платили за коммуналку. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги лежит на собственнике помещения.

1. собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
   — п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

Поскольку родственник не проживает и не является членом семьи собственника, у него, как правило, отсутствует и обязанность оплачивать жилое помещение — но и право требования к нему в порядке неосновательного обогащения у собственников ограничено. Если же фактически понесённые собственниками расходы частично пришлись на услуги, за которые формально начислены платежи из-за регистрации родственника (например, по нормативу потребления при отсутствии счётчиков), либо если был заключён отдельный договор/соглашение о распределении платежей, собственники вправе требовать от него возмещения сбережённого.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Однако зарегистрированный, но не проживающий гражданин, не обязанный вносить плату (не собственник, не наниматель, не член семьи), не «сберегает» имущество за счёт собственников по жилищной плате: обязанность платить лежит именно на собственниках (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Поэтому взыскание с него коммунальных платежей за прошлый период без отдельного соглашения, как правило, бесперспективно.

Срок защиты требований денежного характера — общий трёхлетний срок исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Вывод. Требовать от родственника возмещения уплаченных за него коммунальных сумм за прошлые годы без договора или соглашения трудно: бремя содержания квартиры лежит на собственниках. Если между сторонами было соглашение о распределении платежей либо есть реально сбережённая им сумма (неосновательное обогащение), взыскание возможно, но в пределах трёхлетнего срока исковой давности. На главный вопрос — о выселении/снятии с учёта — эти денежные обстоятельства не влияют.

Риск «защитной» ветки: когда суд может сохранить право пользования

Несмотря на благоприятную в целом позицию, есть сценарии, при которых суд откажет в признании утратившим право пользования или сохранит его на срок. Их надо проверить до подачи иска.

Ветка 1 — отказ от участия в приватизации. Если родственник на момент приватизации квартиры имел равное право пользования и отказался от участия в приватизации, либо был зарегистрирован в ней на таких условиях, его право пользования носит бессрочный характер и не прекращается с переходом права собственности (абзац о «добросовестном» лице по смыслу ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ и разъяснений практики). Это — существенное ограничение как для его выселения, так и для продажи (его придётся включать в договор по ст. 558 ГК РФ).

Ветка 2 — нуждаемость в жилье. Абзац 2 ч. 4 ст. 31 ЖК РФ допускает сохранение за бывшим членом семьи права пользования на определённый срок, если у него отсутствуют основания приобретения иного жилья и имущественное положение не позволяет себя им обеспечить. Довод родственника «некуда прописаться» сам по себе не является основанием для сохранения права пользования, однако при доказанной нуждаемости суд вправе сохранить пользование на срок.

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Вывод. Перед подачей иска следует выяснить: участвовал ли родственник в приватизации этой квартиры или отказался от участия в ней. Если да — перспектива выселения резко снижается, и сделку нужно выстраивать иначе (например, включать его в договор с оговоркой по ст. 558 ГК РФ). Если он вселялся просто как член семьи и семейные отношения прекратились либо он добровольно выехал 24 года назад — оснований сохранять за ним право пользования нет, и иск следует удовлетворить.