В данной ситуации имеется несколько юридически значимых аспектов, которые необходимо рассматривать в совокупности.
Первый блок касается регистрационного учета граждан в квартире. В квартире зарегистрированы четыре человека: сын (автор вопроса), отец (собственник доли), мать и не родная сестра (дочь отца от другого брака). Правоотношения по регистрации регулируются жилищным законодательством и правилами регистрации граждан по месту жительства. Юридически значимым является то, кто именно является собственником жилого помещения или его части, поскольку право пользования квартирой у членов семьи собственника, в том числе бывших, возникает и прекращается в зависимости от их статуса и отношений с собственником. Мать и не родная сестра, исходя из описанных обстоятельств, скорее всего, являются членами семьи собственника (отца) или бывшими членами его семьи. Важно установить, проживают ли они фактически в квартире, участвуют ли в содержании жилья и оплате коммунальных услуг, а также прекращены ли семейные отношения с собственником.
Второй блок связан с изменением статуса квартиры и правовым положением долей в праве собственности. Ранее квартира не имела статуса коммунальной, однако после того как отец передал 2/3 доли бывшей супруге и ее сыну (по всей видимости, в результате развода и раздела имущества), а затем эти доли были проданы третьему лицу, фактически сложилась ситуация, при которой квартира оказалась в долевой собственности нескольких лиц, не связанных родственными отношениями. Важным юридическим фактом является то, что квартира стала рассматриваться как коммунальная (то есть как жилое помещение, состоящее из нескольких комнат, принадлежащих разным собственникам). Однако ключевой момент — техническая характеристика квартиры: наличие общего (совместного) санузла. По общему правилу, квартира может быть признана коммунальной, если у нее есть возможности для изолированного проживания нескольких семей (отдельные комнаты с отдельными входами, самостоятельные санитарно-технические узлы и т.д.). В данном случае наличие общего санузла ставит под сомнение законность отнесения этой квартиры к категории коммунальных.
Третий блок касается оспаривания сделок по передаче доли. Отец передал 2/3 доли квартиры бывшей жене и ее сыну при разводе (скорее всего, по соглашению о разделе имущества или брачному договору). Затем эти лица продали долю третьему лицу. Для оспаривания этих сделок необходимо оценить, были ли допущены нарушения законодательства, в частности: не была ли ранее уплачена доля отцом в полном объеме, не являлась ли квартира единственным жильем для самого отца, не были ли нарушены права других сособственников на преимущественную покупку доли (если доля продавалась постороннему лицу), не была ли сделка совершена под влиянием обмана или заблуждения. Особое внимание следует уделить сроку давности: если сделка совершена давно, возможность ее оспаривания может быть утрачена.
Четвертый блок — предстоящая реновация. Реновация в Н-ске (вероятнее всего, речь идет о городе, где действует программа реновации жилья) предполагает снос или реконструкцию домов определенных серий. В рамках реновации собственникам предоставляются равноценные жилые помещения или денежная компенсация. Статус квартиры (коммунальная или нет) напрямую влияет на объем предоставляемых прав и размер компенсации или площадь нового жилья. Если квартира будет признана коммунальной, то каждый сособственник может претендовать на отдельное жилое помещение (отдельную квартиру или долю в другой квартире), что существенно меняет итоговый результат реновации для всех заинтересованных лиц. Поэтому попытка оспорить статус квартиры как коммунальной может быть направлена на получение единого жилого помещения на всех сособственников, а не отдельных помещений.
Юридически значимые обстоятельства: фактическое проживание матери и сестры в квартире, наличие или отсутствие у них права пользования жильем после прекращения семейных отношений; законность перехода прав на 2/3 доли к третьему лицу; техническая невозможность использования квартиры как коммунальной из-за отсутствия отдельных санузлов; сроки исковой давности по возможным требованиям; влияние статуса квартиры на предстоящую реновацию.
Согласно статье 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, членами семьи собственника жилого помещения признаются его супруг, дети и родители. В вашей ситуации мать, будучи супругой отца, и не родная сестра, являющаяся дочерью отца (его ребенком), относятся к членам семьи собственника доли. Однако часть 4 этой же статьи предусматривает, что при прекращении семейных отношений право пользования бывшего члена семьи не сохраняется. Поскольку в описанных фактах нет указаний на расторжение брака между вашим отцом и матерью или на утрату родственной связи между отцом и сестрой (дочерью), основания для автоматического прекращения их права пользования отсутствуют. Выселение и снятие с регистрационного учета возможны только при наличии вступившего в законную силу решения суда, например, если будет доказано, что эти лица перестали быть членами семьи собственника либо злоупотребляют своими правами.
Статья 31 ЖК РФ регулирует права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения. Часть 1 определяет, кто относится к членам семьи собственника (супруг, дети, родители). Часть 2 устанавливает право пользования жилым помещением членами семьи наравне с собственником. Часть 4 предусматривает, что при прекращении семейных отношений право пользования бывшего члена семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением, и может быть сохранено судом на определенный срок при определенных условиях.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Для реализации вашего намерения выписать мать и сестру потребуется обратиться в суд с иском о признании их утратившими право пользования. Если суд удовлетворит иск, снятие с регистрационного учета будет произведено на основании решения суда, как указано в статье 7 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения...». В этом пункте прямо перечислены такие основания, как выселение или признание утратившим право пользования жилым помещением.
Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: ... выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ... обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда.
— Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», ст. 7
Вместе с тем необходимо учитывать, что квартира находится в долевой собственности: ваш отец владеет одной долей (вероятно, 1/3, если 2/3 переданы), а другое лицо владеет 2/3. Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Это означает, что вселение или выселение членов семьи одного из сособственников должно согласовываться с другим сособственником. Если третий собственник (владелец 2/3) возражает против проживания вашей матери и сестры, это может стать дополнительным основанием для их выселения в судебном порядке. Однако инициатива по такому иску может исходить от любого сособственника.
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Что касается оспаривания передачи 2/3 доли бывшей жене и ее сыну, а также последующей продажи этой доли третьему лицу, ключевое значение имеет соблюдение преимущественного права покупки, установленного статьей 250 Гражданского кодекса. Если ваш отец при передаче доли (например, по соглашению о разделе имущества) не соблюдал правила, предусмотренные для возмездного отчуждения, то преимущественное право могло возникнуть только при продаже доли. Сама передача при разводе могла быть осуществлена без нарушения, если она была произведена в рамках раздела совместно нажитого имущества. Однако последующая продажа доли бывшей женой и ее сыном третьему лицу должна была сопровождаться письменным извещением остальных сособственников (в том числе вашего отца) о намерении продать долю с указанием цены. Если вашего отца не уведомили, он вправе в течение трех месяцев с момента получения информации о сделке потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях... 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий... 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Если же речь идет об оспаривании самой передачи доли бывшей супруге при разводе, то здесь применим Семейный кодекс, в частности статья 38, которая устанавливает трехлетний срок исковой давности для требований о разделе общего имущества супругов. Поскольку прошло время, и доля уже продана, оспорить эту передачу по существу раздела практически невозможно, особенно если с момента развода прошло более трех лет. В вашей ситуации более перспективным выглядит попытка оспорить продажу доли третьему лицу по правилам о преимущественном праве, но для этого необходимо установить, был ли ваш отец уведомлен о предстоящей продаже. Если уведомления не было, вы можете инициировать иск о переводе прав покупателя на вашего отца.
Статья 38 СК РФ регулирует раздел общего имущества супругов, включая порядок и основания раздела, а также срок исковой давности (3 года). Это может быть полезно для оценки законности передачи доли бывшей жене и её сыну, а также для оспаривания сделки.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Статус квартиры как «коммунальной» не имеет прямого законодательного определения в представленных нормах, но из контекста можно сделать вывод, что он подразумевает наличие разных собственников отдельных комнат. Согласно части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса, собственник не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности, если в результате площадь, приходящаяся на долю каждого, составит менее шести квадратных метров. Это правило направлено против дробления жилья на микродоли. В вашем случае передача 2/3 доли бывшей жене и сыну, а затем её продажа, могла привести к такому дроблению. Если общая площадь квартиры такова, что доля каждого из сособственников (включая нового владельца) составляет менее шести квадратных метров, подобное возникновение долей может быть признано неправомерным. Однако для этого необходимо точно знать площадь квартиры и размеры долей. Кроме того, норма запрещает именно «действия, влекущие возникновение долей», а не продажу уже существующих. Поэтому оспаривание самого факта продажи на этом основании затруднительно. Прямой нормы о том, что квартира с общим санузлом не может быть коммунальной, в контексте нет. Если вы хотите оспорить именно формальное признание квартиры коммунальной (например, для целей реновации), потребуется установить, что помещение не отвечает признакам коммунальной квартиры, установленным Жилищным кодексом (например, отсутствие отдельных комнат, выделенных в натуре). Однако в приведенном вами контексте соответствующие статьи отсутствуют, поэтому для точного ответа следует обратиться к статье 16 и 15.1 ЖК РФ, которые регулируют понятие жилого помещения и коммунальной квартиры.
1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести кв
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Наконец, если вы полагаете, что доля выбыла из владения вашего отца помимо его воли (например, при разводе он был введен в заблуждение или на него было оказано давление), можно рассмотреть виндикационный иск на основании статей 301 и 302 Гражданского кодекса. Но по фактам отец сам передал долю, поэтому выбытие было добровольным, и истребовать имущество от добросовестного приобретателя (третьего лица, купившего долю) по этому основанию невозможно. Для успешного оспаривания потребуются доказательства, что передача доли была совершена под влиянием обмана или в иной существенно невыгодной форме, что является отдельным основанием для признания сделки недействительной, но такие нормы в предоставленном контексте отсутствуют.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 301
- Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 302
Таким образом, наиболее реалистичным способом оспорить текущую ситуацию является проверка соблюдения преимущественного права покупки при продаже доли третьему лицу. Если нарушение установлено и не истек трехмесячный срок с момента, когда ваш отец узнал об этой продаже, он может требовать перевода прав покупателя на себя. В отношении выселения матери и сестры — вам потребуется судебное решение, основанное на прекращении семейных отношений или на нарушении правил пользования жилым помещением с учетом мнения всех сособственников.
