Квартира в настоящий момент находится в общей долевой собственности трёх лиц: сына (89%), бывшей супруги и её дочери (оставшиеся доли). Пользователь, подарив свою долю сыну, полностью утратил право собственности на недвижимость и теперь не является собственником ни одной из долей.
Юридически значимым действием является заключение договора дарения доли в праве собственности. Этот договор безвозмездный и, по общему правилу, прекращает все права дарителя на отчуждённое имущество, включая право владения и пользования. Утверждение о том, что дарственная «это отказ от прав», в целом верно с точки зрения прекращения прав собственности, но не автоматически означает прекращение права проживания — это разные правовые институты.
Ключевой вопрос — сохранение у пользователя права пользования жилым помещением после утраты права собственности. Поскольку дарение было совершено добровольно, а не в силу закона (например, приватизация с пожизненным правом проживания), у пользователя не возникает автоматического законного права бессрочно проживать в квартире вопреки воле нового собственника. Важно, что пользователь является бывшим членом семьи собственников (бывшая супруга — бывший член семьи, сын — член семьи, но собственник вправе распоряжаться своим имуществом).
Прописка (регистрация по месту жительства) сама по себе не создаёт права собственности и не даёт безусловного права проживания, если собственник возражает. Регистрация — это лишь административный учёт, она следует за правом пользования, а не порождает его.
Таким образом, затронуты правоотношения собственности (право владения, пользования, распоряжения), семейные правоотношения (бывшие супруги, родители и дети) и жилищные правоотношения (право пользования жилым помещением). Ситуация сводится к конфликту между правом нового собственника (сына) свободно распоряжаться своей недвижимостью и фактическим проживанием бывшего собственника, который утратил титул собственника, но остался жить в квартире. Юридически значимо, что дарение было совершено без каких-либо оговорок (например, о сохранении права проживания дарителя), и что пользователь является бывшим членом семьи собственников.
Квартира находится в общей долевой собственности: сын владеет 89% площади, а бывшая супруга и её дочь — оставшимися долями. Пользователь, подаривший свою долю, утратил титул собственника. Согласно ст. 235 ГК РФ, «право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам», и в данной ситуации дарение является формой отчуждения, поэтому пользователь перестал быть собственником квартиры. Вместе с тем утрата права собственности автоматически не влечёт утрату права пользования жилым помещением, если такое право возникло на другом законном основании. Пользователь продолжает проживать и зарегистрирован в квартире, и ключевое значение имеет его правовой статус как члена семьи собственника.
Сын, ставший собственником 89% квартиры, является сыном пользователя, то есть прямым родственником. В силу ст. 31 ЖК РФ «к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника». Поскольку пользователь — отец сына и проживает совместно с ним, он признаётся членом семьи собственника (сына). При этом члены семьи собственника, согласно ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, «имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи». Никакого соглашения об ограничении права пользования между пользователем и сыном не заключено, поэтому он сохраняет равное с сыном право пользования помещением. Факт дарения не отменяет этого права, поскольку дарственная передаёт лишь титул собственника, а не вытекающие из родства жилищные права. Утверждение, что «дарственная является отказом от прав», юридически несостоятельно — отказ от права пользования должен быть прямо выражен (например, в договоре или отдельном соглашении), чего в представленной ситуации нет.
- К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. … 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по н
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Далее, для выселения пользователя и снятия его с регистрационного учёта собственники должны доказать прекращение его права пользования. Статья 35 ЖК РФ устанавливает, что «в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение». Право пользования пользователя как члена семьи собственника прекращается в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 31 ЖК РФ: если он перестал быть членом семьи (например, развод с собственником или выезд), либо если собственник и бывший член семьи не достигли соглашения, а суд не сохранил право пользования на определённый срок. Однако здесь пользователь остаётся членом семьи сына (отец), развод с бывшей супругой не влияет на родственные отношения с сыном. Кроме того, пользователь не является бывшим членом семьи сына, так как никогда не прекращал с ним родственной связи. Поэтому основания для прекращения права пользования отсутствуют. Собственники не вправе самовольно выселить пользователя — в силу ст. 35 ЖК РФ выселение возможно только по решению суда, и бремя доказывания законности такого требования лежит на истцах.
Регистрация пользователя (прописка) сама по себе не создаёт права пользования, но и не может быть аннулирована, пока сохраняется законное основание для проживания. Пункт 2 ст. 292 ГК РФ о прекращении права пользования членов семьи прежнего собственника (бывшего собственника) к данной ситуации не применим, поскольку норма регулирует отношения членов семьи прежнего собственника, а пользователь сам был прежним собственником, а не членом его семьи. Более специальная норма — ст. 31 ЖК РФ — даёт пользователю право проживания как члену семьи нового собственника (сына). Таким образом, факт регистрации подтверждает, что проживание пользователя в квартире является законным, и снятие с учёта возможно лишь после прекращения права пользования в судебном порядке.
Права пользователя, не являющегося собственником, но проживающего как член семьи собственника, включают в себя: пользование жилым помещением наравне с собственниками (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ), проживание, пользование общим имуществом. Он также обязан использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ). Пользователь не вправе распоряжаться квартирой (продавать, дарить, сдавать внаём без согласия собственников), но его право пользования защищено от произвольного лишения. Собственники (сын и бывшая супруга с дочерью) могут установить соглашением с пользователем ограничения, но пока оно не заключено, пользователь вправе проживать на тех же условиях, что и до дарения.
