Далее, ст. 247 ГК РФ конкретизирует порядок владения и пользования общим имуществом: владение и пользование также осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Сдача квартиры арендатору подразумевает передачу ему права пользования помещением. Татьяна и Дмитрий, как другие участники долевой собственности, не давали согласия на такое пользование третьим лицом, следовательно, Виктория самовольно изменила режим пользования общим имуществом, что прямо нарушает ст. 247 ГК РФ. Даже если бы сама Виктория лично жила в квартире без согласия остальных, это требовало бы судебного урегулирования; тем более сдача в аренду постороннему лицу.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247
Отдельно стоит рассмотреть общее правомочие собственника по ст. 209 ГК РФ. Хотя собственник вправе совершать любые действия в отношении своего имущества, это право ограничено требованием не нарушать права других лиц. Виктория, действуя как один из собственников, не учитывает права Татьяны и Дмитрия на такое же свободное пользование и распоряжение их долями. Сдача квартиры без согласия других участников долевой собственности нарушает их охраняемые законом интересы, поэтому ст. 209 ГК РФ не оправдывает её действия — напротив, она указывает на пределы осуществления права, которые в данном случае превышены.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Норма арендного обязательства — ст. 608 ГК РФ — устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В долевой собственности собственником каждой доли является каждый участник, однако для передачи всей вещи в аренду требуется воля всех сособственников как коллективного собственника. Виктория не является единственным собственником квартиры, а потому не вправе выступать арендодателем без согласия других. Её действия не соответствуют ст. 608 ГК РФ, поскольку она не управомочена законом или другими собственниками сдавать квартиру.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 608
Для защиты своих прав Татьяна и Дмитрий могут воспользоваться ст. 304 ГК РФ, которая даёт собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Поскольку Татьяна и Дмитрий не лишены владения (они остаются собственниками долей), но их право нарушено самим фактом незаконной сдачи квартиры, они могут предъявить негаторный иск к Виктории или к арендатору об устранении препятствий в пользовании и распоряжении общим имуществом. Этот иск позволит, например, признать договор аренды недействительным или обязать освободить квартиру.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 304
Что касается уголовно-правовой квалификации, ст. 330 УК РФ предусматривает ответственность за самоуправство — самовольное, вопреки установленному порядку совершение действий, правомерность которых оспаривается гражданином, если причинён существенный вред. Действия Виктории формально подпадают под признаки самоуправства, поскольку она сдаёт квартиру без согласия остальных собственников, действуя вопреки порядку, установленному ст. 246 и 247 ГК РФ. Однако для привлечения к уголовной ответственности необходимо доказать существенный вред (например, денежный ущерб от сдачи в аренду по заниженной цене, утрата возможности проживания, порча имущества). В обычной ситуации сдача общего имущества одним из участников без согласия других сама по себе ещё не свидетельствует о существенном вреде — он может быть оценён судом. Поэтому подача заявления в полицию возможна, но перспектива уголовного дела неочевидна; более надёжным способом защиты является гражданско-правовой иск.
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом...
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 330
Приостановление наследственного дела в связи с оспариванием завещания не изменяет текущего правового статуса участников долевой собственности, если доли уже зарегистрированы или оформлены. Пока суд не признал завещание недействительным, Виктория остаётся сособственником наряду с Татьяной и Дмитрием. Если же права собственности ещё не установлены (например, доли не выделены и не зарегистрированы, а наследственные права лишь предполагаются), то ситуация сложнее — тогда сдача квартиры Викторией может быть вообще безосновательной, так как она не является собственником. Но из описания следует, что доли уже есть, поэтому приостановление наследственного дела на права нынешних собственников напрямую не влияет: они вправе защищать свои доли независимо от исхода спора о завещании. В любом случае, для точной оценки необходимо изучить документы о регистрации прав на квартиру.
Таким образом, Виктория не вправе сдавать квартиру без согласия Татьяны и Дмитрия. Другие сособственники могут обратиться в суд с негаторным иском на основании ст. 304 ГК РФ, а также потребовать взыскания неосновательного обогащения от Виктории (полученной арендной платы) в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, если арендная плата превышала её долю (но эта норма не приведена в контексте). Заявление в полицию по ст. 330 УК РФ возможно при наличии существенного вреда, но гражданско-правовые способы защиты более надёжны.
