Пользователь является единоличным собственником квартиры на основании договора дарения, заключенного с двоюродным братом. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке пять лет назад и никем не оспаривается. В тот же период в квартире остался зарегистрированным даритель – двоюродный брат пользователя, однако он фактически не проживает в ней, его личные вещи в помещении отсутствуют, а обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг он не исполняет. Пользователь, как собственник, несёт все расходы по содержанию квартиры в одиночку.
Юридически значимым является то обстоятельство, что после дарения и регистрации перехода права собственности даритель утратил статус собственника и, как следствие, его право пользования квартирой, основанное на праве собственности, прекратилось. Поскольку стороны приходятся друг другу двоюродными братьями, даритель не относится к членам семьи собственника (супруг, дети, родители), а также не является вселённым собственником в качестве такового. Факт сохранения регистрации не порождает самостоятельного права пользования жилым помещением – регистрация носит исключительно административно-учётный характер. Отсутствие у дарителя права пользования квартирой подтверждается также тем, что он не проживает в ней, не пользуется ею и не несёт бремя содержания, что свидетельствует об отсутствии фактических жилищных правоотношений.
Таким образом, затронуты жилищные правоотношения (пользование жилым помещением) и административные правоотношения (регистрационный учёт). Пользователь, как собственник, вправе требовать устранения нарушений его прав, в том числе путём прекращения права пользования квартирой лицом, утратившим такое право, и снятия его с регистрационного учёта в судебном порядке. Ключевым для правовой квалификации является то, что даритель не является членом семьи нового собственника, не проживает в квартире и не имеет законных оснований для сохранения регистрации, что даёт пользователю право на обращение в суд с иском о признании дарителя утратившим право пользования и о снятии его с регистрационного учёта.
В рассматриваемой ситуации ключевое значение имеет правовой статус дарителя после перехода права собственности. Поскольку ваш двоюродный брат перестал быть собственником и не является членом вашей семьи, его право пользования квартирой прекратилось. Однако для его выселения и снятия с регистрационного учета необходимо формальное подтверждение этих обстоятельств в судебном порядке.
Прежде всего, необходимо установить, что даритель не относится к членам вашей семьи как собственника. Согласно части 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, к членам семьи собственника относятся лишь супруг, дети, родители, а также другие родственники (включая двоюродных братьев) только в случае, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Вы указали, что брат не считается членом семьи, и его вещей в квартире нет. Следовательно, на него не распространяется право пользования, предусмотренное частью 2 этой статьи, а часть 4 устанавливает, что при прекращении семейных отношений право пользования не сохраняется. Таким образом, даже если допустить, что ранее он был вселен как член семьи, после дарения и вашего становления собственником семейные отношения с вами отсутствуют, что влечет прекращение права пользования.
- К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
- Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
- В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное н
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Дополнительным основанием для прекращения права пользования является сам факт перехода права собственности к вам. Гражданский кодекс РФ прямо связывает прекращение права пользования членов семьи прежнего собственника с переходом права собственности. Хотя двоюродный брат не является членом семьи прежнего собственника (он сам был прежним собственником), данная норма работает симметрично: после отчуждения имущества даритель утрачивает какие-либо вещные права на квартиру, включая право пользования, если иное не было оговорено в договоре дарения (в вашем случае такой оговорки нет). Соответственно, его регистрация в квартире после перехода права собственности является лишь административным актом, не порождающим жилищных прав.
- Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 292
Далее, статья 35 Жилищного кодекса РФ непосредственно предусматривает последствия прекращения права пользования: гражданин обязан освободить жилое помещение, а при невыполнении требования собственника подлежит выселению по решению суда. Вы пытались решить вопрос мирно, но брат не идет на контакт. Таким образом, у вас есть право обратиться в суд с иском о выселении (прекращении права пользования и снятии с регистрационного учета). Важно отметить, что данная норма является специальной по отношению к общим положениям ГК РФ и подлежит применению к вашей ситуации.
- В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Помимо жилищно-правовых оснований, вы как собственник вправе защищать свое право владения и пользования квартирой от любых нарушений, даже не связанных с лишением владения. Гражданский кодекс предоставляет собственнику негаторный иск — требование об устранении препятствий в пользовании имуществом. Регистрация бывшего собственника, который не проживает и не имеет прав, является таким препятствием, поскольку вы не можете свободно распорядиться квартирой (например, продать ее без обременения регистрацией третьего лица).
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Наконец, общее правило о правомочиях собственника закреплено в статье 209 ГК РФ. Вы вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, в том числе требовать освобождения помещения от лиц, чье право пользования прекращено. Эта норма служит базовой основой для всех ваших требований.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Что касается доказывания, Гражданский процессуальный кодекс определяет, что суд устанавливает обстоятельства на основе любых допустимых доказательств. Для вашего иска вам потребуется представить: свидетельство о праве собственности (подтверждает ваше право), договор дарения (подтверждает переход права, отсутствие оговорок о сохранении права пользования), справку о регистрации брата (подтверждает факт его регистрации), а также доказательства его непроживания и отсутствия вещей (акты осмотра, показания свидетелей, справки из управляющей компании) и факта неоплаты коммунальных услуг. Этого достаточно, чтобы суд признал брата утратившим право пользования и обязал органы регистрационного учета снять его с регистрации.
- Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 55
Таким образом, совокупность приведенных норм (ст. 31, 35 ЖК РФ, ст. 292, 304 ГК РФ) дает вам полное право требовать выселения брата в судебном порядке. Вам необходимо доказать факт отсутствия семейных отношений, непроживания и отсутствия законных оснований для пользования. Сам по себе факт дарения не создает для дарителя права пожизненного проживания или регистрации — после перехода права собственности он утрачивает все права на квартиру, если иное прямо не предусмотрено договором (чего в вашем случае нет).
