Можно ли забрать пластиковые окна при выезде из государственной квартиры

Правовой режим установленных нанимателем пластиковых окон и право забрать их с собой

Установленный нанимателем пластиковый оконный блок монолитно встроен в оконный проём, который является частью ограждающей конструкции многоквартирного дома. Замена окон при этом прямо отнесена Типовым договором социального найма к текущему ремонту, который наниматель обязан выполнять за свой счёт:

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им
— п. 4 «е» Типового договора социального найма, утв. ПП РФ № 315 от 21.05.2005

Вывод из этой нормы для вашей ситуации: замена окон — это не «улучшение по желанию нанимателя», а прямая обязанность нанимателя по текущему ремонту, которую вы исполнили за свой счёт. Следовательно, по общему правилу вы не вправе требовать с наймодателя (государства) компенсации стоимости этих окон, и они выполняют функцию приведения помещения в надлежащее состояние, от которого вы не можете просто отказаться при выезде.

Эта обязанность продублирована в Жилищном кодексе:

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. 2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. 3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения
— ч. 1 ст. 67 ЖК РФ

Теперь о вопросе «можно ли забрать». ГК РФ различает отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества — по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) эти правила применяются и к отношениям найма жилого помещения:

Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Статья 624. Выкуп арендованного имущества 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Статья 625.
— ст. 623 ГК РФ, п. 2

Применительно к вашей ситуации: пластиковый оконный блок не является отделимым улучшением — он встроен в конструкцию, демонтаж технически невозможен без повреждения оконного проёма, внутренних откосов и, как правило, наружной отделки фасада (которая относится к общему имуществу дома). Поэтому забрать его «как свою собственность» (как отделимое улучшение по п. 1 ст. 623 ГК РФ) вы не можете. Также возмещение стоимости неотделимых улучшений по п. 2 ст. 623 ГК возможно лишь при их производстве с согласия арендодателя, и даже в этом случае — при том, что замена окон входит в обязанности нанимателя по текущему ремонту, — претензия на компенсацию с наймодателя социального жилья не обоснована.

Вывод по вопросу: демонтировать и увезти с собой встроенные пластиковые окна вы, по общему правилу, не вправе: они стали неотделимой частью жилого помещения и служат исполнению вашей обязанности по текущему ремонту. Юридически они остаются в помещении при вашем выезде.

Обязанность нанимателя при выезде сдать жилое помещение в исправном состоянии и последствия повреждения (возмещение вреда)

При выезде наниматель обязан сдать помещение наймодателю в исправном состоянии; невыполненный текущий ремонт (включая окна) он обязан либо выполнить, либо оплатить его стоимость:

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию; д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства; е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им; ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации; з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам. В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации , что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей; и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации , на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям; к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение
— пп. 2, 4 п. 4 Типового договора социального найма, утв. ПП РФ № 315

Типовой договор также прямо требует поддерживать исправное состояние помещения и его оборудования, обеспечивать их сохранность (п. «г», «д» п. 4). То есть просто «вынуть» окна, оставив проём в разрушенном виде, нельзя — это нарушит обязанность сдать помещение в исправном состоянии.

Если демонтаж всё же будет произведён и повредит жилое помещение или общее имущество дома, наступает обязанность возместить вред в полном объёме:

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда 1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возме
— ст. 1064 ГК РФ

Наконец, оконный проём и наружные ограждающие конструкции (фасад) являются общим имуществом многоквартирного дома, уменьшение которого без согласия всех собственников не допускается:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции
— ч. 1, 3 ст. 36 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: демонтаж пластиковых окон, повреждающий проём и фасад, затрагивает общее имущество (ограждающие конструкции дома). Любое повреждение при демонтаже влечёт обязанность возместить вред в полном объёме (ст. 1064 ГК РФ) — наймодателю и/или собственникам помещений. Именно поэтому соседи («общее имущество дома») возражают: их опасение юридически оправдано именно в части риска повреждения фасада и откосов.

Вывод по вопросу: при выезде вы обязаны сдать помещение в исправном состоянии. Демонтаж окон, если он технологически возможен без повреждения жилого помещения и фасада (общего имущества), формально допустим, но на практике пластиковые оконные блоки неотделимы от конструкции, поэтому такой демонтаж почти всегда повлечёт вред, подлежащий возмещению в полном объёме.

Ответственность нанимателя и последствия повреждения жилого помещения при демонтаже окон

Демонтаж встроенного оконного блока, повреждающий конструкцию помещения и фасад, порождает несколько уровней ответственности.

Первое — ответственность нанимателя по ЖК РФ. Наниматель, не исполняющий обязанностей по жилищному законодательству и договору социального найма, несёт ответственность:

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
— ст. 68 ЖК РФ

Это отсылочная норма — она активирует иные положения, в частности квази-переустройство. Замена окон (установка) сама по себе не требует согласования переустройства/перепланировки и входит в текущий ремонт. Но обратный демонтаж, если он затрагивает конструктивные элементы (оконный проём, фасад) и изменяет характеристики помещения, может рассматриваться как самовольное действие нарушающее целостность помещения. Статья 29 ЖК РФ предусматривает:

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние
— ч. 1, 2, 3, 5 ст. 29 ЖК РФ

Эта норма прямо адресована вам: если демонтаж окон будет расценён как самовольное действие, повлёкшее повреждение/изменение помещения, вы (как наниматель) обязаны привести помещение в прежнее состояние. При неисполнении этой обязанности в установленный срок суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о расторжении договора социального найма.

Второе — разрушение/повреждение как основание для расторжения договора по суду. Типовой договор социального найма (п. 11 «б» — процитирован выше) прямо предусматривает, что договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем.

Третье — гражданско-правовая ответственность. Возмещение вреда в полном объёме по ст. 1064 ГК РФ (уже процитирована выше). Если в результате демонтажа окон повреждено общее имущество — фасад, наружные откосы, ограждающие конструкции, — вред подлежит возмещению в полном объёме не только наймодателю (государству), но и может быть предъявлен другими собственниками помещений дома. Это объясняет, почему соседи возражают: их обеспокоенность наружной отделкой фасада (общего имущества) имеет реальное юридическое основание.

Вывод: демонтаж пластиковых окон с повреждением проёма и фасада влечёт обязанность привести помещение в прежнее состояние по требованию органа согласования, риск расторжения договора найма по суду за повреждение помещения, а также возмещение вреда — как наймодателю, так и собственникам общего имущества дома (ст. 1064 ГК РФ).