Можно ли выселить сособственника из квартиры, если он не проживает и не платит за коммунальные услуги, и как лишить его доли через суд?

Можно ли лишить сособственника его доли за непроживание и неуплату коммуналки

Ключевое отличие вашей ситуации от «выписки» не собственника: ваш оппонент — сособственник, то есть правообладатель 1/2 доли в праве общей долевой собственности. Лишить его собственности можно только по основаниям, исчерпывающе перечисленным в законе.

1. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239 2
   — п. 2 ст. 235 ГК РФ

Факт длительного непроживания и невнесения платы за коммунальные услуги не входит в этот закрытый перечень оснований принудительного прекращения права собственности. Поэтому «лишить» сособственника его доли через суд только на том основании, что он уехал в другой город и не платит, — невозможно. Его право собственности, в отличие от права пользования члена семьи собственника (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) или нанимателя по договору социального найма (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ), не зависит от факта проживания и не прекращается «автоматически» при выезде.

На это же ориентирована и ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, закрепляющая принцип недопустимости произвольного лишения жилища: лишение иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом, не допускается. Затяжное непроживание сособственника таким основанием не является.

Вывод: выселить сособственника или лишить его 1/2 доли за то, что он не проживает в квартире и не платит коммунальные услуги, нельзя — закон не предусматривает такого основания прекращения права собственности. Доля остаётся за ним, пока он сам её не отчудит либо пока не наступят иные законные основания (например, обращение взыскания по его долгам).

Можно ли принудительно выкупить долю сособственника (ст. 252 ГК РФ)

Единственная норма, допускающая выкуп доли без согласия собственника, — п. 4 ст. 252 ГК РФ, но она применяется к незначительной доле.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
— п. 4 ст. 252 ГК РФ

В вашей ситуации доля сособственника составляет 1/2, то есть ровно половину квартиры. Такая доля заведомо не является «незначительной» в смысле абзаца 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, а потому принудительный выкуп у него этой доли судом невозможен — механизм компенсации вместо выдела доли рассчитан на случаи, когда доля мала, реально невыделима и собственник не имеет в ней существенного интереса. Кроме того, инициатором выкупа по этой норме выступает сам выделяющийся собственник (то есть именно он вправе требовать выплаты ему стоимости доли), а не остающейся сособственник: закон не даёт вам права «выкупить принудительно» половину квартиры по суду против воли другого сособственника, если только он сам не заявит требование о выделе/разделе или о компенсации.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
   — ст. 252 ГК РФ, п. 1

Раздел общего имущества или выдел доли возможен прежде всего по соглашению участников долевой собственности. Принудительный судебный порядок (п. 3 ст. 252 ГК РФ) касается требования о выделе в натуре, а не о принудительном лишении второго сособственника его доли покупателем-«соседом».

Вывод: принудительно выкупить 1/2 доли сособственника через суд без его согласия нельзя — норма п. 4 ст. 252 ГК РФ о компенсации рассчитана на незначительные доли, а ваша ситуация под неё не подпадает. Реальный путь к объединению собственности — добровольный выкуп: предложить сособственнику продать вам его долю по рыночной цене.

Как взыскать с сособственника его долю расходов на жильё и коммуналку

Хотя лишить сособственника доли нельзя, закон возлагает на него обязанность непосредственно нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле — независимо от того, проживает ли он в квартире.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— ст. 249 ГК РФ

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
   — ч. 3 ст. 30 ЖК РФ

1. собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
   — ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

Из этих норм следует, что сособственник, владеющий 1/2 долей, обязан оплачивать половину платежей по содержанию жилья и коммунальных услуг (за вычетом части коммунальных платежей, исчисляемых по индивидуальным приборам учёта и фактическому потреблению: там доля вашего оппонента равна нулю, поскольку он не проживает). Непроживание не освобождает его от расходов, которые начисляются исходя из площади и состава общего имущества (содержание, отопление по нормативу/площади, взносы на капремонт, общедомовые нужды и т.п.).

Поскольку вы единолично несёте все эти расходы за двоих, у вас возникает право регрессного взыскания с сособственника его доли таких платежей на основании ст. 249 ГК РФ. Практическое следствие: вы вправе потребовать в судебном порядке взыскания с него суммы, соответствующей его 1/2 доле в расходах по содержанию жилья (с ограничением в пределах трёхлетнего срока исковой давности по периодическим платежам, ст. 196 ГК РФ), а также установления порядка участия в расходах на будущее (раздельное начисление/определение долей оплаты между сособственниками — допустимая судебная практика по аналогии с механизмом разделения оплаты).

Вывод: ваши законные рычаги — не «выселение» и не «лишение доли», а взыскание с сособственника его половины расходов на содержание жилья и коммуналку (регресс по ст. 249 ГК РФ) и определение в суде порядка оплаты на будущее. Это реально работающие требования, которые суд вправе удовлетворить вне зависимости от согласия второго сособственника.

Можно ли в принципе «выписать» сособственника и почему нет

Снятие гражданина с регистрационного учёта по месту жительства производится только по исчерпывающим основаниям, в том числе на основании решения суда о выселении или признании утратившим право пользования.

е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; з) изменения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования, по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме с приложением документа, подтверждающего ведение гражданином кочевого и (или) полукочевого образа жизни; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 № 312) (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 11.10.2021 № 1727, от 04.09.2024 № 1223) и) прекращения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме;
— пп. «е» п. 31 Правил, утв. ПП РФ № 713 от 17.07.1995

Ключевой момент: сособственник пользуется квартирой как её собственник, а не как «зарегистрированный жилец» на чужой собственности. Его право проживания производно от права собственности на долю (ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ). Пока он остаётся собственником 1/2 доли, его нельзя признать «утратившим право пользования» этим жилым помещением — у него сохраняется право пользования как у собственника, и оснований для снятия его с регистрационного учёта, предусмотренных пп. «е» п. 31 Правил № 713, не возникает. Механизм «признания утратившим право пользования» применим к членам семьи собственника или к нанимателям, утратившим право (ст. 31, 35, 83 ЖК РФ), но не к сособственнику: у последнего право пользования не производно от чьего-либо вселения, а является составной частью его вещного права.

Исков в защиту вашей ситуации не существует в привязке к «выписке»: подать иск о признании сособственника утратившим право пользования квартирой, где ему принадлежит половина, юридически бесперспективно, поскольку он не утрачивал права собственности.

Вывод: «выписать» сособственника из квартиры, пока он владеет 1/2 доли, нельзя. Единственный путь избавиться от его присутствия в реестре и в квартире — прекращение самого права собственности (добровольная продажа доли вам, её дарение, раздел/выдел либо обращение взыскания по его долгам), после чего регистрационный учёт прекращается в обычном порядке.

Практические шаги: добровольный выкуп доли и защита своих прав

Поскольку принудительно избавиться от доли сособственника нельзя, закономерные способы действий таковы.

1. Добровольный выкуп доли. Предложите сособственнику купить его 1/2 долю по рыночной цене. При отказе от сделки с вами он вправе продать долю постороннему лицу — но с соблюдением вашего преимущественного права покупки:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Это означает: если сособственник решит продать свою половину третьему лицу, он обязан письменно предложить её вам на тех же условиях, а вы — вправе выкупить её в течение месяца. Это ваша фактическая страховка от «чужака» в квартире: без извещения вас и истечения месячного срока продажа третьему лицу не допускается, а при нарушении этого порядка вы вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода прав покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Активно искать контакт с сособственником можно через нотариуса (направление предложения о продаже), что одновременно фиксирует факт надлежащего извещения.

2. Взыскание расходов (регресс). Обратиться в суд с иском о взыскании с сособственника его доли в расходах на содержание жилья и коммунальные услуги (ст. 249 ГК РФ) за период в пределах трёх лет исковой давности. Подсудность: имущественный спор — при цене иска до 50 000 руб. мировой судья, свыше — районный суд (по вашему месту жительства или месту нахождения ответчика, по правилам ст. 28, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ для споров о правах на недвижимость — иск о расходах, вытекающий из использования имущества, рассматривается по общим правилам подсудности, если не соединён с требованием о праве на саму квартиру).

3. Определение порядка оплаты на будущее. Отдельным требованием (в том числе в том же процессе) вправе просить суд определить порядок участия сособственников в расходах по оплате жилья и коммунальных услуг — это устраняет дальнейшую «задолженность сверх вашей доли» и позволяет разделить платёжные обязательства между вами.

Вывод: наилучшая стратегия — письменно (желательно через нотариуса) предложить выкуп доли и параллельно в судебном порядке взыскать с сособственника его долю расходов за последние три года и определить порядок оплаты на будущее. «Выселить» или «выписать» его при сохранении у него собственности закон не позволяет.