Должны ли мы вернуть залог квартиросъемщикам, которые съехали досрочно, предупредив за 2 дня, если в договоре только акт приема-передачи?

Вправе ли наймодатель удержать «залог» только потому, что наниматели съехали досрочно?

Платёж, внесённый нанимателями при заселении и названный «залогом за сохранность имущества», по своей правовой природе является обеспечительным платежом по ст. 381.1 ГК РФ: денежная сумма, вносимая в обеспечение денежного обязательства (в данном случае — обязательства возместить ущерб, если имущество будет повреждено). Он обеспечивает именно обязательство по сохранности имущества, а не обязательство «прожить весь срок» или «предупредить за месяц».

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
   — ст. 381.1 ГК РФ, п. 1

Главное правило п. 2 этой статьи: при прекращении обеспеченного обязательства обеспечительный платёж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В вашей ситуации обеспеченное обязательство — это сохранность имущества. Если наниматели возвращают квартиру без повреждений (а они утверждают, что оставили её в порядке), то обеспеченное обязательство исполнено, оснований для удержания суммы не возникает — платёж подлежит возврату. Досрочный выезд не входит в перечень обстоятельств, на случай которых был внесён этот платёж («за сохранность имущества») — он обеспечивает другое обязательство, поэтому сам по себе не даёт права на удержание.

Ключевой момент: чтобы иметь право удержать залог при досрочном выезде, в договоре или акте приёма-передачи должно быть прямое условие, что при досрочном расторжении сумма удерживается (или засчитывается в какую-то неустойку). По вашим словам, «про залог почти ничего не написано» — только фраза про сохранность имущества. Значит, соглашения об удержании при досрочном выезде у сторон нет, и переквалифицировать залог в штраф за досрочный выезд нельзя — неустойка может существовать только если прямо установлена законом или договором (ст. 330 ГК РФ).

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
   — п. 1 ст. 330 ГК РФ

Вывод: сам по себе досрочный выезд нанимателей не даёт вам права удержать залог, внесённый за сохранность имущества. Если имущество возвращено в порядке и в договоре/акте нет условия об удержании залога при досрочном выезде — залог подлежит возврату.

Даёт ли нарушение срока предупреждения о выезде право удержать залог или иные деньги?

Закон предоставляет нанимателю право расторгнуть договор найма в любое время, предупредив наймодателя письменно за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Это правило распространяется и на ваш договор, заключённый на год: п. 2 ст. 683 ГК РФ исключает для краткосрочного найма лишь п. 2 ст. 677, ст. 680, 684–686 и абз. 4 п. 2 ст. 687 — но п. 1 ст. 687 применяется к договору на срок до года в полном объёме.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
   — п. 1 ст. 687 ГК РФ

1. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
   — п. 2 ст. 683 ГК РФ

Наниматели предупредили вас всего «за пару дней», заметно нарушив как требование закона (три месяца), так и ваше договорное условие (за месяц). Это нарушение — ненадлежащее исполнение обязательства. Однако механизм защиты здесь не удержание обеспечительного платежа, а возмещение доказанных убытков: должник, нарушивший обязательство, обязан возместить кредитору причинённые убытки (ст. 393 ГК РФ), а под убытками понимаются в том числе неполученные доходы — упущенная выгода (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
   — п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 2 ст. 15 ГК РФ

Это означает, что если из-за преждевременного выезда вы понесли реальный ущерб (например, квартиру не сдали новым жильцам и потеряли арендную плату за период, в течение которого наниматели должны были жить, но съехали) — вы вправе требовать с нанимателей возмещения этих доказанных убытков. Но это самостоятельное требование, подлежащее доказыванию (размер потери, попытки найти новых жильцов и т.п.), а не автоматическое списание залога. Залог нельзя «сделать» штрафом за досрочный выезд задним числом: неустойка признаётся лишь если она прямо установлена законом или договором (ст. 330 ГК), а в вашем договоре такого условия нет.

Вывод: нарушение срока предупреждения даёт вам право на возмещение доказанных убытков от простоя квартиры (отдельным требованием), но не даёт права удержать весь залог. Чтобы что-то удержать из залога, вы должны либо (а) иметь в договоре/акте условие об удержании при досрочном выезде, либо (б) предъявить нанимателям встречное требование о возмещении убытков и зачесть его против требования о возврате залога — но тогда убытки надо доказать.

Что будет, если наймодатель не вернёт залог: права нанимателей и судебный порядок

Если вы удержите залог без правового основания (имущество в порядке, условия об удержании нет), а наниматели полностью рассчитались, — сумма превращается в неосновательное обогащение на вашей стороне: вы приобрели / сберегли деньги без установленных законом или сделкой оснований и обязаны их возвратить (ст. 1102 ГК РФ).

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Дополнительно на сумму незаконно удержанного залога наниматели вправе начислить проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России с момента, когда вы узнали или должны были узнать о необоснованности удержания (ст. 395 ГК РФ) — это существенно увеличивает для вас риск.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Спор о возврате залога — имущественный, поэтому при цене иска до 50 000 рублей он подсуден мировому судье (пп. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ); при большей сумме — районному суду. Наниматели могут взыскать также судебные расходы и пошлину.

1. по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
   — пп. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Вывод: если вы удержите залог без законного основания, наниматели вправе взыскать его через суд как неосновательное обогащение вместе с процентами по ст. 395 ГК РФ и судебными расходами. Риск для вас — вернуть больше, чем просто сумму залога. Поэтому единственно безопасные пути удержания части залога — обоснованное встречное требование о возмещении доказанных убытков от простоя либо прямое условие договора об удержании при досрочном выезде.

Как наймодателю правомерно удержать из залога убытки от досрочного выезда (зачёт)

Единственный законный путь удержать из залога сумму, если в договоре нет условия об удержании, — это зачёт встречного однородного требования. У вас есть требование о возврате залога (его предъявляют наниматели), а навстречу ему вы можете заявить требование о возмещении убытков от досрочного выезда (неполученная плата за период, когда наниматели должны были жить). Однородные денежные требования, срок которых наступил, прекращаются зачётом, и для этого достаточно заявления одной стороны (ст. 410 ГК РФ).

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
— ст. 410 ГК РФ

Однако зачёт возможен не «по ощущениям», а лишь в отношении доказанных убытков: вы обязаны обосновать размер упущенной выгоды (ст. 15, 393 ГК РФ, процитированные выше) — например, показать, что квартира не была сдана за оставшийся срок договора и что вы предприняли разумные меры по поиску новых жильцов, чтобы не увеличивать убыток. Разблокировать залог произвольно, без расчёта и подтверждения ущерба, нельзя.

Вывод: удержать всю сумму залога лишь за «досрочность» выезда и «непредупреждение» нельзя. Правомерно — зачесть в счёт залога только доказанные убытки от простоя, либо (если договор/акт прямо предусматривает) применить условие об удержании. В остальной части залог подлежит возврату, иначе наступает неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Итоговое резюме по делу: опираясь на назначение платежа («за сохранность имущества», ст. 381.1 ГК РФ), вернуть залог вы обязаны — при условии, что квартира возвращена без повреждений и в договоре/акте нет условия об удержании при досрочном выезде. Досрочный выезд и нарушение срока предупреждения дают вам право лишь на возмещение доказанных убытков (ст. 15, 393 ГК РФ), которые вы можете зачесть против требования о возврате залога (ст. 410 ГК РФ). Если посчитаете убытки завышенными или спорными — спор о возврате залога до 50 000 рублей рассмотрит мировой судья (пп. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Какие доказательства состояния квартиры потребуются в споре (акт приёма-передачи, осмотр, документы)

Для исхода спора решающее значение имеет доказанность двух фактов: (1) состояние квартиры при возврате (есть ли повреждения) и (2) размер ваших убытков от досрочного выезда.

По факту повреждений ключевое доказательство — акт приёма-передачи, составленный при выезде нанимателей с фиксацией фактического состояния помещения (наличие/отсутствие дефектов, их описание, фото/видео). Если такой акт не составлялся или в нём не зафиксированы недостатки, вам будет трудно обосновать удержание по мотиву «повреждения имущества» — ведь залог назначен именно «за сохранность имущества», а наступление соответствующих обстоятельств вы обязаны доказать.

Что касается убытков от досрочного выезда (упущенной выгоды), то их размер также подлежит доказыванию — это следует из процитированной ст. 393 ГК РФ: должник возмещает убытки, причинённые ненадлежащим исполнением, а убытки определяются по правилам ст. 15 ГК РФ (реальный ущерб и упущенная выгода). Применительно к упущенной выгоде нужно подтвердить, что квартира реально не была сдана за оставшийся срок и что вы предприняли разумные меры к поиску новых жильцов (объявления, записи показов и т.п.).

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
   — п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ

Поскольку залог вносился именно «за сохранность имущества», а оговорки об иных основаниях удержания нет, именно на вас как на удерживающей стороне лежит бремя подтверждения того, что наступили обстоятельства, дающие право на удержание (повреждения либо прямое договорное условие об удержании). Для спора о возврате залога необходимо сохранить и представить: договор найма, акт приёма-передачи при вселении и при выезде, фотографии/видео фиксации состояния, переписку сторон.

Вывод: центральным доказательством в споре будет акт приёма-передачи при выезде (и его отсутствие работает против ваших доводов о повреждениях), а для удержания из залога убытков — документированный расчёт упущенной выгоды. При отсутствии таких доказательств и условия об удержании залог подлежит возврату полностью.