Самовольное «выселение» (вынос вещей и смена замков) — самоуправство, запрещённое законом
Даже если срок договора аренды (фактически — договора найма жилого помещения, гл. 35 ГК РФ, если вы сдаёте квартиру гражданину для проживания) истёк, собственник не вправе выносить вещи нанимателя и менять замки без решения суда. Выселение нанимателя возможно только на основании судебного решения.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
Ст. 688 ГК РФ прямо закрепляет то же для договора найма жилого помещения:
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— ст. 688 ГК РФ, п. 4
Вынос вещей и смена замков «своими силами» — это самовольное осуществление права вопреки установленному порядку, то есть самоуправство. Именно для такого случая установлена административная ответственность.
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— ст. 19.1 КоАП РФ
Ключевой момент для вашей ситуации: размер штрафа по ст. 19.1 КоАП РФ невелик (100–300 ₽ для гражданина), однако это не снимает главного риска. Самозащита (ст. 14 ГК РФ) допускается только если она соразмерна нарушению и не выходит за пределы действий, необходимых для пресечения нарушения:
Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
— ст. 14 ГК РФ, п. 2
Вынос чужого имущества и лишение доступа в квартиру выходит далеко за пределы «соразмерной» самозащиты: законный способ — обратиться в суд с иском о выселении, а не физически удалять людей и их вещи. Поэтому ссылка на самозащиту здесь не сработает.
Вывод: Выставлять нанимателей за дверь с вещами и менять замки самостоятельно вы НЕ вправе. Это самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ), а при причинении существенного вреда — уголовно наказуемое деяние (ст. 330 УК РФ). Законный путь выселения — только через суд (ст. 688 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
Развилка: а закончился ли договор на самом деле? Автоматическое продление (ст. 684 ГК РФ)
Прежде чем говорить о выселении, нужно проверить, действительно ли прекратилось право нанимателя пользоваться квартирой. Для договора найма жилого помещения действует правило об автоматическом продлении.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
— ст. 684 ГК РФ, п. 2
Это означает: если вы заранее (не позднее чем за 3 месяца до истечения срока) не направили нанимателю письменное предупреждение об отказе от продления договора, то договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. В этом случае наниматели на момент смены замков имели законное право пользования, и ваши действия — это не просто самоуправство, а нарушение действующего договора.
Важное исключение: если у вас был краткосрочный наём (срок договора до одного года), то правила ст. 684 ГК РФ о преимущественном праве и об автоматическом продлении не применяются (п. 2 ст. 683 ГК РФ) — договор прекращается просто по истечении срока. Поэтому, если срок договора был менее года, автоматического продления нет, и право нанимателя пользоваться квартирой действительно прекратилось с истечением срока.
Вывод: Если срок договора был один год и более (или в договоре срок не был определён — тогда он считается заключённым на 5 лет, ч. 1 ст. 683 ГК РФ) и вы не предупредили нанимателя об отказе от продления за 3 месяца, договор считается продлённым автоматически, и наниматели имеют законное право оставаться. Если же наём был краткосрочным (до года) — договор прекратился по истечении срока, но выселение всё равно возможно только через суд.
Может ли полиция вскрыть дверь без присутствия собственника, и что могут сделать квартиросъёмщики
Наниматель как законный владелец помещения (пока действовал договор) вправе защищать своё владение даже против собственника.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ
Если наниматели после смены замков обратятся в полицию, сотрудники полиции без законных оснований проникать в жилое помещение и взламывать двери не вправе. Основания для взлома двери перечислены в ст. 15 ФЗ «О полиции» исчерпывающе — спасение жизни, задержание преступника, пресечение преступления и т.п.:
При проникновении в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями, в случаях, предусмотренных частью 3 настоящей статьи, сотрудник полиции вправе при необходимости произвести взлом (разрушение) запирающих устройств, элементов и конструкций, препятствующих проникновению
— ч. 4 ст. 15 ФЗ «О полиции»
Спор о выселении и о доступе в квартиру — это гражданско-правовой спор, а не основание для взлома двери полицией. Поэтому «вскрыть дверь без присутствия собственника» на месте, по простому заявлению в полицию, наниматели не смогут: полиция в лучшем случае задокументирует факт (ответит отказом в возбуждении по самоуправству, разъяснив право на суд) либо составит материал по ст. 19.1 КоАП РФ — но вскрывать дверь квартиры по гражданскому спору не станет.
Вскрытие помещения возможно только в рамках принудительного исполнения решения суда — судебным приставом-исполнителем, а не полицией:
В случае, если должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника. 2. Исполнение требования о выселении или об освобождении нежилого помещения (об обязании должника освободить нежилое помещение) включает в себя освобождение помещения
— ч. 1, 2 ст. 107 ФЗ № 229-ФЗ
Вывод: Самостоятельно, по заявлению в полицию, вскрыть дверь квартиры без присутствия собственника наниматели не смогут — полиция не вправе взламывать жильё по гражданскому спору о выселении. Единственный законный способ вернуть доступ к квартире и вещи для нанимателей — обратиться в суд и получить решение, которое затем исполнит судебный пристав-исполнитель (в том числе со вскрытием помещения принудительно).
Сроки: сколько займёт возврат доступа к квартире у квартиросъёмщика (и ваши риски)
Судебный этап. Если наниматели обратятся в суд (иск о нечинении препятствий в пользовании, о вселении, об истребовании вещей и возмещении вреда), дело рассматривается районным судом по месту нахождения квартиры.
Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим Кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству.
— ч. 1 ст. 154 ГПК РФ
То есть суд первой инстанции по общему правилу должен рассмотреть дело до истечения 2 месяцев со дня поступления заявления (без учёта возможных продлений и апелляции, если решение будет обжаловано).
Исполнительный этап. После вступления решения в силу и получения исполнительного листа пристав обязан исполнить требование (в том числе принудительно вскрыть квартиру и вернуть нанимателю вещи) в общий двухмесячный срок:
Содержащиеся в исполнительном документе требования должны быть исполнены в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, за исключением требований, предусмотренных частями 2 - 6 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 29.12.2015 № 393-ФЗ, от 29.12.2022 № 624-ФЗ) 2. Если срок исполнения содержащихся в исполнительном документе требований установлен федеральным законом или исполнительным документом, то требования должны быть исполнены в срок, установленный соответственно федеральным законом или исполнительным документом. 3. Постановление судебного пристава-исполнителя, поступившее в порядке, установленном частью 6 статьи 33 настоящего Федерального закона, должно быть исполнено в течение пятнадцати дней со дня поступления его в подразделение судебных приставов, если самим поручением не предусмотрен иной срок его исполнения. (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 4. Содержащиеся в исполнительном документе требования о восстановлении на работе незаконно уволенного или переведенного работника должны быть исполнены не позднее первого рабочего дня после дня поступления исполнительного документа в подразделение судебных приставов. 5. Если исполнительным документом предусмотрено немедленное исполнение содержащихся в нем требований, то их исполнение должно быть начато не позднее первого рабочего дня после дня поступления исполнительного документа в подразделение судебных приставов. 6.
— ч. 1 ст. 36 ФЗ № 229-ФЗ
Итого реальный срок возврата доступа к квартире через суд и приставов — ориентировочно от 4 до 6 месяцев и более (2 месяца — суд + вступление решения в силу (месяц на апелляцию) + 2 месяца — принудительное исполнение), при отсутствии обжалования.
Ваши денежные риски за самовольные действия. Помимо штрафа по ст. 19.1 КоАП РФ, наниматели вправе взыскать с вас полное возмещение вреда — за утраченные или повреждённые при выносе вещи, а также за лишение возможности пользоваться квартирой.
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ
Сверх того, наниматели могут требовать компенсации морального вреда, поскольку лишение жилья посягает на принадлежащие гражданину нематериальные блага:
Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
— п. 1 ст. 151 ГК РФ
Вывод: Возврат доступа к квартире займёт у нанимателей ориентировочно от 4 месяцев (суд по ст. 154 ГПК РФ + исполнение по ст. 36 ФЗ № 229-ФЗ). Для вас самовольное выселение означает не только штраф по ст. 19.1 КоАП РФ, но и риск взыскания полной стоимости утраченных/повреждённых вещей (ст. 1064 ГК РФ) и компенсации морального вреда (ст. 151 ГК РФ), а при существенном вреде — привлечения к уголовной ответственности по ст. 330 УК РФ.
Как вам следует действовать законно (альтернатива самоуправству)
Вместо выноса вещей и смены замков — единственный законный путь: потребовать выселения нанимателей через суд.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
Для этого вам нужно зафиксировать факт прекращения договора (истечение срока, а при найме на срок от года — направленное за 3 месяца предупреждение об отказе от продления по ст. 684 ГК РФ) и подать в районный суд по месту нахождения квартиры иск о выселении нанимателей из жилого помещения.
После вступления решения суда в силу принудительное освобождение квартиры и вынос имущества будет производить судебный пристав-исполнитель с составлением описи имущества — а не вы сами:
В случае, если должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника. 2. Исполнение требования о выселении или об освобождении нежилого помещения (об обязании должника освободить нежилое помещение) включает в себя освобождение помещения
— ч. 1, 2 ст. 107 ФЗ № 229-ФЗ
Только через пристава и только на основании решения суда вы правомерно получите квартиру обратно, а вещи нанимателя будут описаны и переданы в установленном порядке (либо переданы на хранение/реализацию с возмещением расходов за счёт должника).
Вывод: Законная процедура — иск о выселении в районный суд по месту нахождения квартиры, затем принудительное исполнение судебным приставом (ст. 107 ФЗ № 229-ФЗ). Любые самостоятельные действия по выносу вещей и смене замков до этого влекут для вас административную (ст. 19.1 КоАП РФ) и гражданско-правовую (ст. 1064, 151 ГК РФ) ответственность, а при существенном вреде — уголовную (ст. 330 УК РФ).
