Могу ли я сама отправить сособственнику письмо с требованием освободить комнату, используемую как склад, если квартира в общей долевой собственности (по 1/3 у меня, сына и родственницы) и я проживаю в другом городе?

Вправе ли сособственник самостоятельно направить другому сособственнику письменное требование освободить комнату

Порядок владения и пользования квартирой, находящейся в общей долевой собственности, закон напрямую связывает с волей всех участников — соглашением или, при его отсутствии, решением суда. Сама по себе формулировка нормы означает, что каждый сособственник вправе по своей инициативе предлагать другому участнику урегулировать порядок пользования и требовать его соблюдения.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: у вас и у вас с сыном (в совокупности опекающих 2/3 — 1/3 ваша + 1/3 сына) есть право владения и пользования частями квартиры, соразмерными долям. Родственница, занявшая комнату под склад и лишающая вас возможности проживать в квартире при приезде, фактически пользуется площадью сверх своей трети и отстраняет вас от пользования. Предъявление ей письменного требования освободить комнату — это допустимый способ начать реализацию ст. 247 ГК РФ (досудебная стадия: попытка достичь соглашения), а не судебный приказ. Отправить его вправе любой участник долевой собственности, в том числе самостоятельно, без посредников.

При этом обязанность пользоваться жилым помещением с учётом прав и законных интересов других проживающих в нём лиц установлена и для сособственников, включая родственницу, как по ЖК РФ, так и по подзаконным Правилам пользования жилыми помещениями.

осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ )
— ч. 1 ст. 17 ЖК РФ

Пользование жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими на праве собственности гражданам и юридическим лицам жилыми помещениями в многоквартирном доме (далее - жилое помещение) осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами (часть 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации
— п. 1 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России № 292/пр от 14.05.2021

В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан: а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации
— п. 16 (а) Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России № 292/пр от 14.05.2021

Применительно к фактам: требование освободить комнату опирается не на волюнтаризм вашей семьи, а на прямую обязанность родственницы как сособственника осуществлять пользование жилым помещением с учётом ваших прав и законных интересов (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 1 Правил) и только по назначению (п. 16 Правил). Вы вправе письменно потребовать освободить комнату и предоставить доступ для проживания во время приезда.

Вывод: Да, вы вправе самостоятельно направить родственнице письменное требование освободить комнату, занятую под склад, и предоставить доступ для проживания при приезде. Такое письмо — законный досудебный шаг по установлению порядка пользования общей квартирой (ст. 247 ГК РФ) и напоминание об её обязанностях как сособственника по ч. 1 ст. 17 ЖК РФ и п. 1, 16 Правил (Приказ Минстроя № 292/пр).

Правомерно ли использовать комнату в квартире под склад и какие последствия

Использование жилого помещения не по назначению (под склад) прямо ограничено законом. Жилое помещение предназначено для проживания граждан, а его использование для иных целей (склад, офис, производство) без перевода в нежилой фонд признаётся фактическим превращением жилого помещения в нежилое, то есть нарушением.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ )
— ч. 2 ст. 17 ЖК РФ

Комментарий: родственница занимает комнату жилой квартиры под «склад». Если это хранение товаров в целях систематического извлечения прибыли — это предпринимательская деятельность в жилом помещении, что допустимо только при условии, что она не нарушает права и законные интересы других граждан (а здесь как раз нарушаются — вас лишают возможности проживать). Если же это хранение личных вещей, то оно тоже не соответствует целевому назначению комнаты — она должна предоставляться для проживания, и вам как сособственнику это мешает. Прямое разъяснение о том, что использование под склад означает превращение жилого помещения в нежилое и является нарушением, даёт Верховный Суд.

использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.). К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно- 29 гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости;
— п. 39 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Дополнительно нарушение выражается в том, что комната не освобождается для проживания и доступ в неё для вас закрыт, что препятствует осуществлению вашего права на пользование частью имущества, соразмерной вашей доле (ст. 247 ГК РФ, процитирована выше).

За использование жилого помещения не по назначению предусмотрена административная ответственность.

использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ)
— ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ

Применительно к фактам: если родственница проигнорирует письменное требование и продолжит использовать комнату под склад и не впускать вас, вы вправе обратиться в государственную жилищную инспекцию (по месту нахождения квартиры) с заявлением о проверке использования жилого помещения не по назначению. По результатам проверки при подтверждении нарушения инспекция может составить протокол по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ (штраф 1000–1500 руб. для граждан), что одновременно будет документальным подтверждением нарушения ваших прав для последующего судебного разбирательства.

Вывод: использование комнаты под склад — административно наказуемое нарушение (использование жилого помещения не по назначению, ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ), и оно нарушает ваши права сособственника. Если требование освободить комнату не исполнено, целесообразно параллельно: (1) обратиться в жилищную инспекцию по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ и (2) готовить судебную защиту.

Судебная защита при отказе: иск об определении порядка пользования и негаторный иск, денежная компенсация

Если письменное требование не будет исполнено, право на защиту в суде прямо установлено законом. Порядок владения и пользования при недостижении согласия определяет суд (первый абзац процитированной ст. 247 ГК РФ). Кроме того, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений своего права, даже если они не связаны с лишением владения (негаторный иск).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Интерпретация применительно к вашим фактам: занятая под склад и запертая от вас комната — это нарушение вашего права пользования частью имущества, соразмерной вашим долям, которое исправляется не лишением родственницы её доли, а определением порядка пользования и обязанием освободить комнату. Иск об определении порядка пользования жилым помещением (вы + сын = 2/3 против 1/3 родственницы) и/или негаторный иск об обязании освободить комнату и не чинить препятствий в доступе — соответствующие способы защиты. На негаторное требование исковая давность не распространяется, поскольку нарушение носит длящийся характер. Подсудность — районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ — исключительная подсудность по спорам о правах на недвижимость).

Если же жилой площадью комнаты фактически пользуется только родственница, а её доля (1/3) меньше занимаемой ею площади, у вас возникает право требовать от неё соразмерной компенсации за пользование имуществом, приходящимся на вашу долю (второй абзац процитированного п. 2 ст. 247 ГК РФ — «при невозможности этого вправе требовать… соответствующей компенсации»). С учётом того, что вы и сын обладаете совокупно 2/3 долей, но лишены возможности ими пользоваться, взыскание компенсации за фактическое пользование занятой сверх её доли жилой площадью — реальная материальная перспектива при обращении в суд.

Вывод: при отказе освободить комнату вы вправе обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском об определении порядка пользования квартирой и обязании родственницы освободить комнату (ст. 247 ГК РФ, ст. 30 ГПК РФ), а также — при невозможности получить часть квартиры в пользование — с требованием о взыскании компенсации за пользование вашей долей (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Негаторное требование (ст. 304 ГК РФ) не ограничено исковой давностью.

Представительство интересов несовершеннолетнего сына (1/3 доли) в этой ситуации

Развилка, важная для формы ваших действий: у сына 1/3 доли, а совершать юридически значимые действия по защите его доли должен законный представитель. Ваши полномочия как матери действовать от имени и в интересах ребёнка прямо установлены семейным законом.

Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. 2. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
— п. 1 ст. 64 СК РФ

Интерпретация: вы, как мать 10-летнего сына, являетесь его законным представителем и вправе без специальных полномочий выступать в защиту его права на пользование приходящейся на его долю частью квартиры. Поэтому итоговое требование к родственнице (письменное, а затем и исковое) правомерно предъявлять одновременно от себя и от имени сына — в совокупности это защита 2/3 долей. При этом, поскольку вы требуете освободить комнату для проживания всей вашей семьи (и вас, и сына) во время приездов, конфликт интересов между вами и ребёнком отсутствует, поэтому противоречий, о которых говорится в п. 2 ст. 64 СК РФ, здесь нет.

Вывод: вы вправе предъявлять требование освободить комнату как от собственного имени, так и от имени несовершеннолетнего сына как его законный представитель (п. 1 ст. 64 СК РФ). В совокупности это даёт правомерное основание ссылаться на защиту 2/3 долей в общей собственности — вашей и сына — при общении с родственницей и в суде.

Денежные последствия: компенсация за пользование долей сверх своей и неосновательное обогащение

Денежный аспект в этой ситуации возникает, если родственница фактически пользуется жилой площадью сверх своей 1/3 доли, лишая вас и сына (совокупно 2/3) возможности пользоваться приходящейся на вас частью квартиры. Прямая норма о компенсации установлена в п. 2 ст. 247 ГК РФ.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 2 ст. 247 ГК РФ

Интерпретация: если вы и сын сами нуждаетесь в этой комнате для проживания (что вы и заявляете), то «соразмерная компенсация» — субсидиарный (запасной) вариант, применяемый, когда предоставить часть имущества в пользование невозможно. Поскольку истец-потерпевший вправе отказаться от компенсации в пользу получения квартиры в пользование, сумма не является обязательной к взысканию, если вы хотите именно жить в комнате. Однако если раздел в натуре нецелесообразен или вы фактически не можете пользоваться своей долей, вы вправе взыскать соответствующую компенсацию.

Альтернативное и договорное денежное основание — взыскание неосновательного обогащения: занимая площадь, приходящуюся на чужие доли, без законных оснований, родственница сберегает плату за эти площади за ваш счёт.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 2 ст. 247 ГК РФ

Применительно к фактам: если родственница продолжает пользоваться комнатой сверх своей 1/3 без вашего разрешения, вы вправе в иске наряду с обязанием освободить комнату заявить требование о взыскании компенсации за пользование приходящейся на вас и сына долей (п. 2 ст. 247 ГК РФ) либо неосновательного обогащения за период пользования (ст. 1102 ГК РФ). Размер определяется по рыночной стоимости пользования соответствующей площадью. На такие требования применяются общие правила исковой давности (3 года), поэтому важно зафиксировать начало пользования (например, дату письма-требования).

Вывод: денежные требования возможны как субсидиарная мера: при невозможности предоставить часть квартиры в натуру вы вправе взыскать компенсацию за пользование вашей долей (п. 2 ст. 247 ГК РФ) или неосновательное обогащение за фактическое пользование чужими долями (ст. 1102 ГК РФ). Если ваша цель — именно проживать в комнате, основным требованием остаётся обязание освободить её, а компенсация заявляется как дополнительное либо как запасной вариант.

Сроки, доказательства, альтернативы суду и исполнение решения

Сроки (исковая давность). Негаторное требование об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ) относится к требованиям, на которые исковая давность не распространяется, поскольку нарушение носит длящийся характер — пока комната занята под склад и закрыта для вас, право нарушается непрерывно. Напротив, денежные требования о взыскании компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ) и неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) подчинены общему трёхлетнему сроку исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Поэтому при обращении в суд компенсацию целесообразно заявлять за период не более трёх лет, предшествующих подаче иска, а начало пользования фиксировать документально (дата письма-требования, акты).

Доказательства. Чтобы обосновать требования, соберите: (1) копию письма-требования с описью вложения и уведомлением о вручении (доказывает досудебное обращение и нежелание решить вопрос добровольно); (2) фото- и видеоматериалы, подтверждающие, что комната занята вещами/товарами и недоступна для проживания; (3) переписку с родственницей; (4) акт (постановление/протокол) жилищной инспекции по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ как официальное подтверждение использования жилья не по назначению; (5) документы о праве собственности на доли. Свидетели (соседи) в силу ст. 69 ГПК РФ могут подтвердить факт использования комнаты под склад.

Альтернативы суду. До суда возможны: (а) достижение письменного соглашения с родственницей о порядке пользования комнатами (ст. 247 ГК РФ — соглашение участников); (б) обращение в государственную жилищную инспекцию для фиксации использования жилья не по назначению (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ); (в) при невозможности мирного урегулирования — выдел вашей и сына долей либо продажа доли с соблюдением преимущественного права (ст. 250, 252 ГК РФ), что позволяет окончательно прекратить совместное пользование.

Исполнение решения. Если суд обяжет родственницу освободить комнату, а она добровольно не исполнит решение, оно исполняется принудительно службой судебных приставов на основании исполнительного листа в порядке Федерального закона «Об исполнительном производстве»; за неисполнение установлены меры принуждения (исполнительский сбор, ограничения).

Вывод: по негаторному требованию исковая давность не применяется, а по компенсации и неосновательному обогащению — общий трёхлетний срок. До суда целесообразно документально зафиксировать нарушение (письмо, фото, акт инспекции) и попытаться достичь письменного соглашения о порядке пользования; при отказе — иск об обязании освободить комнату с последующим принудительным исполнением через ФССП, а деньги взимаются как дополнительное/альтернативное требование (компенсация или неосновательное обогащение).

Доказательства и распределение бремени доказывания по спору с сособственником

При обращении в суд обязанность представить доказательства возлагается на истца — то есть на вас: вы должны доказать, что являетесь сособственником, что комната занята под склад и что вам чинятся препятствия в пользовании.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Перечень допустимых средств доказывания дан процессуальным законом: они не ограничены — суд принимает письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, показания свидетелей, заключения экспертов.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— ст. 55 ГПК РФ, п. 1

Применительно к фактам: обосновать иск вам помогут — выписка из ЕГРН о долях; письмо-требование с описью вложения и уведомлением о вручении (фиксирует и попытку мирного урегулирования, и начало нарушения); фото/видео занятой комнаты (вещественные доказательства по ст. 55 ГПК РФ); переписка; акт или постановление жилищной инспекции по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ (письменное доказательство использования жилья не по назначению); показания соседей. Нарушением закона полученные материалы не являются, поэтому применяются. В отношении факта использования площади сверх доли бремя доказывания размера пользования (занимаемая площадь) в спорах о компенсации и неосновательном обогащении распределяется с учётом того, что на ответчике лежит подтверждение законности оснований пользования чужими долями.

Вывод: вы обязаны документально подтвердить свои требования (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ), чего достигают письмо-требование с описью и уведомлением, фото/видео, акт жилинспекции и показания свидетелей — все эти средства прямо допустимы по ст. 55 ГПК РФ.

Срок исковой давности и свидетельские показания как доказательства

Срок исковой давности и его продолжительность для денежных требований (компенсация, неосновательное обогащение) установлены непосредственно законом.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 196 ГК РФ, п. 1

Комментарий: общий трёхлетний срок исковой давности применяется к требованию о компенсации за пользование вашей долей (п. 2 ст. 247 ГК РФ) и о возврате неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Требование же об обязании освободить комнату (негаторное, ст. 304 ГК РФ) относится к длящимся нарушениям, против которых исковая давность не применяется — она не ограничивает право требовать устранения сохраняющегося препятствия в любой момент, пока оно существует.

Возможность использовать показания свидетелей для подтверждения факта использования комнаты под склад установлена процессуальным законом.

Свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности. 2. Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его имя, отчество, фамилию и место жительства. 3. Не подлежат допросу в качестве свидетелей: 1) представители по гражданскому или административному делу, или защитники по уголовному делу, делу об административном правонарушении, или медиаторы , судебные примирители - об обстоятельствах, которые стали им известны в связи с исполнением обязанностей представителя, защитника или медиатора , судебного примирителя ; (В редакции федеральных законов от 27.07.2010 № 194-ФЗ , от 08.03.2015 № 23-ФЗ , от 26.07.2019 № 197-ФЗ ) 2) судьи, присяжные или арбитражные заседатели - о вопросах, возникавших в совещательной комнате в связи с обсуждением обстоятельств дела при вынесении решения суда или приговора; (В редакции Федерального закона от 02.12.2013 № 344-ФЗ ) 3) священнослужители религиозных организаций, прошедших государственную регистрацию, - об обстоятельствах, которые стали им известны из исповеди; 4) арбитр (третейский судья) - об обстоятельствах, ставших ему известными в ходе арбитража (третейского разбирательства).
— ч. 1 ст. 69 ГПК РФ

Комментарий: соседи, которым известно, что комната занята под хранение вещей/товаров и закрыта для проживания, могут быть допрошены судом как свидетели (ч. 1 ст. 69 ГПК РФ). Для вызова свидетеля достаточно заявить ходатайство с указанием, какие обстоятельства он может подтвердить (ч. 2 ст. 69 ГПК РФ). Это допустимое и не требующее специальных навыков доказательство ваших доводов.

Вывод: на денежные требования распространяется общий трёхлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ), а требование об освобождении комнаты подаётся без ограничения давностью (длящееся нарушение, ст. 304 ГК РФ). Показания соседей о назначении использования комнаты допустимы как доказательства в порядке ст. 69 ГПК РФ.