Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выселение

Кто должен платить за ЖКХ после перехода квартиры новому собственнику по решению суда, если он не оформил право собственности и УК выставляет платежки старому владельцу

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте в УК письменное заявление о перерасчете и прекращении начислений с 13.07, приложив копию решения суда.descriptionЗаявление в управляющую компанию о перерасчете и прекращении начислений в связи с переходом права собственности на квартиру по решению суда (свободная форма)
  2. 2
    Потребуйте от УК выставлять платежные документы новому собственнику с 13.07.descriptionТребование в управляющую компанию о перерасчете платы за ЖКУ и выставлении платежных документов новому собственнику с даты вступления решения суда в силу (свободная форма)
  3. 3
    При бездействии УК подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию.descriptionЖалоба в ГЖИ на неправомерные действия УК (свободная форма)
  4. 4
    Если вы уже оплатили август, потребуйте от УК возврата неосновательно уплаченной суммы.descriptionТребование в управляющую компанию о возврате излишне уплаченных денежных средств за жилищно-коммунальные услуги в связи с переходом права собственности (свободная форма)
  5. 5
    При отказе в возврате — взыскивайте сумму через районный суд как неосновательное обогащение.
  6. 6
    Не оплачивайте новые начисления на ваше имя за период после 13.07.

Документы и доказательства

  • Решение суда с отметкой о вступлении в законную силу 13.07
  • Письменное заявление в УК о перерасчете и прекращении начислений с 13.07
  • Копия платежного поручения УК за август, выставленного вам
  • Если вы оплачивали ЖКХ за период после 13.07: Документы, подтверждающие вашу оплату ЖКХ за период после 13.07 (если оплачивали)
  • Копия искового заявления истца, если в нем указаны обстоятельства перехода права
  • Если регистрация права новым собственником уже проведена: Выписка из ЕГРН (если регистрация права новым собственником уже проведена)

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно направьте в УК письменное заявление о перерасчёте и прекращении начислений на ваше имя с 13.07.
    • Приложите к заявлению копию решения суда с отметкой о вступлении в законную силу.
    • Зафиксируйте факт направления заявления: заказное письмо с описью вложения или через ГИС ЖКХ.
    • Если УК проигнорирует заявление, срочно подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию.
    • Не подавайте документы в Росреестр: регистрация права — обязанность нового собственника, а не ваша.

  • Денежные требования

    • Пени за просрочку за период после 13.07 должны начисляться новому собственнику, а не вам.

  • Сроки и риски

    • С 13.07 платить за ЖКХ обязаны не вы, а новый собственник — бремя содержания перешло к нему с момента вступления решения суда в силу.
    • Неоплата выставленного за август платежного поручения не создает для вас долга: начисления на ваше имя неправомерны.
    • Риск: если вы оплатите август, вы заплатите за чужое обязательство; возврат потребует отдельного обращения в УК или суд.
    • Риск: бездействие нового собственника по регистрации права не возвращает вам обязанность платить — он остается обязанным лицом.
    • Риск: пени за просрочку за период после 13.07 могут начислить вам; при споре ссылайтесь на решение суда и ч. 2 ст. 13 ГПК РФ.
    • Риск: затягивание с письменным уведомлением УК о переходе права увеличивает риск ошибочных начислений и судебных споров.

  • Чего не делать

    • Не оплачивайте платёжное поручение УК за август: с 13.07 обязанность по оплате ЖКХ лежит на новом собственнике.
    • Не ждите, пока новый собственник оформит право в Росреестре: его бездействие не возвращает вам бремя содержания квартиры.
    • Не игнорируйте письменное уведомление УК о переходе права: зафиксируйте свою позицию документально.
    • Не соглашайтесь на перерасчёт только с даты регистрации права в ЕГРН: право возникло с 13.07.
    • Не пытайтесь самостоятельно подать документы в Росреестр за нового собственника — это его обязанность.

  • Когда нужен адвокат

    • Если уК после письменного заявления продолжит начислять плату за период после 13.07: Обратитесь к адвокату, если УК после письменного заявления продолжит начислять вам плату за период после 13.07.
    • Если уК откажет в возврате уже уплаченных вами сумм: Адвокат нужен для судебного взыскания неосновательного обогащения, если УК откажет в возврате уже уплаченных вами сумм.
    • Если уК игнорирует вступившее в силу решение суда: Привлеките юриста для составления жалобы в жилищную инспекцию, если УК игнорирует вступившее в силу решение суда.
    • Если новый собственник оспаривает дату возникновения своего права на квартиру: Консультация адвоката необходима, если новый собственник оспаривает дату возникновения своего права на квартиру.
    • Если возникнет спор о периоде начисления платы: Помощь юриста потребуется при подготовке иска в районный суд, если возникнет спор о периоде начисления платы.
    • Если уК начисляет пени на ваше имя за долги, возникшие после 13.07: Обратитесь к адвокату, если УК начисляет пени на ваше имя за долги, возникшие после 13.07.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация

Между прежним собственником квартиры (ответчиком по гражданскому делу) и новым собственником (истцом) имеется вступившее в законную силу 13.07 решение суда, которым право собственности на квартиру признано за истцом. С указанной даты право собственности на квартиру перешло к истцу, а право прежнего собственника прекращено. Государственная регистрация перехода права в ЕГРН новым собственником не произведена, однако это не влияет на момент возникновения права: при признании права судом регистрация носит правоподтверждающий характер, а само право возникает с даты вступления решения в законную силу.

Управляющая организация, несмотря на состоявшийся переход права, выставила платёжный документ за август прежнему собственнику (ответчику), а не новому собственнику (истцу). Поскольку с 13.07 обязанным лицом по оплате жилого помещения и коммунальных услуг является новый собственник, начисление платы прежнему собственнику за период после 13.07 неправомерно.

2. Затронутые правоотношения

  • Обязательства по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 153, 155 ЖК РФ) — затронуты, поскольку определяют, кто именно является обязанным лицом перед УК с 13.07. Смена собственника влечёт смену обязанного лица, и УК обязана выставлять платёжные документы новому собственнику.

  • Право собственности и момент его возникновения (ст. 210, 223 ГК РФ, ч. 2 ст. 13 ГПК РФ) — затронуты, поскольку от даты возникновения права собственности у истца зависит, с какого момента на него возлагается бремя содержания квартиры. Вступившее в силу решение суда обязательно для УК, поэтому она не вправе игнорировать переход права с 13.07.

  • Государственная регистрация прав на недвижимость (ч. 3 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ) — затронута, поскольку определяет, кто обязан подать заявление о регистрации права. Обязанность лежит на новом собственнике (истце), а заявление прежнего собственника (ответчика) не требуется.

  • Обязательства из неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) — затронуты, если прежний собственник оплатит выставленный УК платёжный документ за период после 13.07: уплаченное за чужое обязательство подлежит возврату как неосновательное обогащение.

3. Юридически значимые обстоятельства

  1. Решение суда вступило в законную силу 13.07 — с этой даты право собственности на квартиру принадлежит истцу, а право прежнего собственника прекращено.

  2. Право собственности возникло на основании судебного акта, а не сделки — регистрация в ЕГРН в данном случае не является правообразующей, поэтому отсутствие записи в реестре не сохраняет за прежним собственником статус обязанного лица.

  3. Обязанность по оплате ЖКХ следует судьбе права собственности — с 13.07 обязанным лицом перед УК является новый собственник (истец), а не прежний (ответчик).

  4. УК выставила платёжный документ за август прежнему собственнику — это действие не соответствует закону, поскольку за период после 13.07 начисления должны производиться новому собственнику.

  5. Обязанность по подаче документов на регистрацию лежит на новом собственнике — бездействие истца по оформлению права в Росреестре не может служить основанием для возложения бремени содержания квартиры на прежнего собственника.

  6. Платёж прежнего собственника за период после 13.07 будет платежом за чужое обязательство — уплаченные суммы подлежат возврату как неосновательное обогащение, а риск начисления пеней за просрочку лежит на новом собственнике как обязанном лице.

Кто обязан платить за ЖКХ после вступления решения суда в силу

По общему правилу бремя содержания имущества и обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги лежат на собственнике помещения.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

  1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение
    — ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

Пленум Верховного Суда РФ прямо увязывает момент возникновения этой обязанности с моментом возникновения права собственности:

  1. У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 81, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
    — п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017

Ключевой вопрос — когда у истца (нового собственника) возникло право собственности на квартиру. Общее правило п. 2 ст. 223 ГК РФ таково:

  1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
    — ст. 223 ГК РФ, п. 1-2

Из него следует, что по общему правилу отчуждение недвижимости требует госрегистрации права. Однако в вашей ситуации право перешло не по сделке, а по вступившему в законную силу решению суда, которым за истцом признано право собственности. В этом случае судебный акт является самостоятельным и достаточным основанием возникновения права: регистрация в ЕГРН при признании права судом носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер, а сам момент возникновения права определяется решением суда (с даты вступления решения в законную силу — 13.07, если суд не установил иную дату).

Это подтверждается и тем, что вступившее в силу решение суда обязательно для всех без исключения, включая управляющую организацию:

  1. Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
    — ч. 2 ст. 13 ГПК РФ

Таким образом, с 13.07 собственником квартиры является истец, и именно на него с этой даты возложено бремя содержания жилого помещения и обязанность вносить плату за ЖКХ. Вы (прежний собственник, ответчик по делу) с даты вступления решения в силу (13.07) не обязаны оплачивать коммунальные услуги и содержание квартиры — начисления за август за этим периодом УК должна выставлять новому собственнику.

Тот факт, что новый собственник ещё не зарегистрировал право в Росреестре, не меняет этот вывод: неоформление регистрации — это его собственное бездействие, которое не может перекладывать бремя содержания обратно на прежнего собственника и не делает прежнего собственника обязанным по ЖКХ.

Кто подаёт документы на регистрацию, и правомерны ли действия УК

Регистрацию права на основании решения суда должен осуществлять новый собственник. Закон прямо указывает, что заявление подаёт лицо, у которого право возникает на основании решения суда, а заявление прежнего собственника (ответчика) не требуется:

  1. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.
    — ч. 3 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ

Значит, обязанность обратиться в Росреестр за регистрацией лежит на новом собственнике (истце), а не на вас. Ваше бездействие здесь ни при чём.

Действия УК, которая выставляет платёжное поручение за август вам (прежнему собственнику, ответчику), а не новому собственнику, неправомерны. Поскольку с 13.07 обязанным лицом является новый собственник, УК обязана выставлять платёжные документы и начислять плату именно ему. Основанием для УК как «третьего лица» считать нового собственника собственником квартиры является вступившее в законную силу решение суда, которое для неё обязательно (ч. 2 ст. 13 ГПК РФ).

Вам следует письменно (заказным письмом с описью вложения или через ГИС ЖКХ) обратиться в УК с заявлением о перерасчёте и прекращении начислений на вас с 13.07, приложив копию решения суда с отметкой о вступлении в законную силу, и потребовать выставлять платёжные документы новому собственнику. Если УК не отреагирует — вы вправе подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию (орган жилищного надзора) о нарушении порядка начисления платы за ЖКХ.

Денежные последствия: если вы всё же уплатите за чужой период

Если вы уже оплатили выставленное УК платёжное поручение за август (период, когда собственником уже является истец), то деньги за этот период, уплаченные вами, являются платежом за чужое обязательство без правового основания. Такие суммы подлежат возврату как неосновательное обогащение по правилам главы 60 ГК РФ.

Вы можете обратиться в УК с заявлением о возврате излишне (необоснованно) уплаченной суммы, а при отказе — взыскать её в судебном порядке. Альтернативно возможно требовать от нового собственника возмещения уплаченного за него (поскольку обязанность по оплате лежала на нём), также по правилам о неосновательном обогащении.

Важно понимать риски: если вы НЕ оплатите начисленное УК, пени за просрочку (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ) могут начисляться УК на нового собственника (обязанное лицо), а не на вас. Чтобы зафиксировать вашу правовую позицию и избежать споров, лучше незамедлительно письменно уведомить УК о переходе права собственности с 13.07 и потребовать перерасчёта — это зафиксирует момент, с которого УК знала о смене обязанного лица.

Гражданско-правовые последствия: неосновательное обогащение и возврат излишне уплаченного

Если вы (прежний собственник, ответчик) всё же оплатите выставленное УК платёжное поручение за август — то есть за период, когда собственником квартиры уже является истец, — вы заплатите за чужое обязательство без правового основания. Такая ситуация регулируется правилами о неосновательном обогащении:

  1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
    — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Это означает, что уплаченные вами за период после 13.07 денежные средства подлежат возврату: вы вправе требовать их от УК (как лица, получившего платеж по несуществующему у вас обязательству) либо взыскать с нового собственника (на котором лежала обязанность оплаты). При отказе в добровольном возврате — требование предъявляется в суд в порядке искового производства (районный суд по месту нахождения ответчика либо по месту исполнения обязательства в зависимости от суммы и предмета).

Одновременно отмечу, что риск начисления пеней за просрочку за этот период (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ) при неоплате лежит на новом собственнике как обязанном лице, а не на вас. Чтобы исключить начисление «задолженности» на ваше имя и зафиксировать момент, с которого УК стало известно о переходе права, направьте УК письменное заявление с копией решения суда — это важно и для доказывания вашей добросовестности в возможном споре.

Платить за ЖКХ с 13.07 обязаны не вы, а новый собственник (истец) — с момента вступления решения суда в законную силу именно он несёт бремя содержания квартиры, а начисления УК за август на ваше имя неправомерны.

С 13.07 право собственности на квартиру перешло к истцу на основании вступившего в законную силу решения суда. Согласно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности. Пленум ВС РФ в п. 26 Постановления № 22 от 27.06.2017 прямо подтверждает, что момент возникновения этой обязанности определяется моментом возникновения права собственности по правилам ГК РФ. В вашем случае право возникло на основании судебного акта — с даты его вступления в законную силу (13.07), при условии, что суд не установил иную дату. Регистрация в Росреестре в такой ситуации, как правило, носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер, поэтому неоформление её новым собственником не переносит бремя содержания обратно на вас.

Тот факт, что новый собственник не подал документы в Росреестр, — это его собственное бездействие. Согласно ч. 3 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ регистрация права на основании решения суда осуществляется по заявлению лица, у которого право возникает, то есть истца; ваше заявление как ответчика не требуется. УК обязана учитывать вступившее в законную силу решение суда в силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ — оно обязательно для всех организаций без исключения. При подтверждении возникновения права с 13.07 выставление платёжного поручения за август на ваше имя при наличии решения суда о переходе права неправомерно.

Если вы всё же оплатите выставленное УК платёжное поручение за август, вы заплатите за чужое обязательство без правового основания. Такие суммы подлежат возврату как неосновательное обогащение по п. 1 ст. 1102 ГК РФ — вы вправе требовать их от УК либо от нового собственника, на котором лежала обязанность оплаты. Пени за просрочку (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ) при неоплате за этот период должны начисляться новому собственнику, а не вам.

Пошаговые действия

  1. Направьте в УК письменное заявление (заказным письмом с описью вложения или через ГИС ЖКХ) о перерасчёте и прекращении начислений на ваше имя с 13.07. Приложите копию решения суда с отметкой о вступлении в законную силу. Потребуйте выставлять платёжные документы новому собственнику.

  2. Если УК не отреагирует на заявление — подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию (орган жилищного надзора) на неправомерные действия УК по начислению платы ненадлежащему лицу.

  3. Если вы уже оплатили платёжное поручение за август — обратитесь в УК с заявлением о возврате неосновательно уплаченной суммы. При отказе в добровольном возврате взыскивайте её в судебном порядке (районный суд) как неосновательное обогащение по п. 1 ст. 1102 ГК РФ — с УК либо с нового собственника.

  4. Не оплачивайте новые начисления за период после 13.07, поступающие на ваше имя, — обязанным лицом с этой даты является новый собственник. Зафиксируйте письменное уведомление УК о переходе права, чтобы исключить начисление задолженности на ваше имя и подтвердить вашу добросовестность в возможном споре.