Правовой режим квартиры, выданной сироте: он наниматель, а не собственник
Квартира, предоставленная ребёнку-сироте по программе обеспечения жильём, — это жилое помещение специализированного жилищного фонда, которое передаётся ему не в собственность, а во владение и пользование по договору найма специализированного жилого помещения. Собственником помещения остаётся субъект Российской Федерации (государственный жилищный фонд).
однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.
— п. 1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ
Это означает, что в отношении квартиры сироты действует запрет на отчуждение — её нельзя продать, подарить, обменять или передать внаём посторонним лицам. Специализированное жильё не может перейти в собственность третьих лиц:
Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
— ч. 3 ст. 92 ЖК РФ
Взрослые, называющие себя «хозяевами», при этом являются лишь посторонними лицами. Наниматель (сирота) не вправе ни обменивать такое жильё, ни передавать его в поднаём — любые договоры, по которым посторонние получили право жить или якобы владеть этой квартирой, выходят за пределы его полномочий и юридически порочны:
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. 2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. 3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. 4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
— ч. 1, 4 ст. 100 ЖК РФ
А вселить в такую квартиру сирота вправе только жён/мужа и своих несовершеннолетних детей — и то с включением их в договор найма, а не любых посторонних взрослых:
В жилые помещения, предоставленные детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений, могут быть вселены их несовершеннолетние дети и супруг (супруга).
— ч. 3 ст. 109.1 ЖК РФ
Вывод. Если «по бумагам всё оформлено на него» — это, скорее всего, оформление договора найма специализированного жилого помещения на сироту как нанимателя, а не права собственности. Собственником квартиры он не является, продать её кому-либо не мог, поэтому заявление взрослых о том, что они «хозяева», юридически несостоятельно. Если же где-то оформлено право собственности на третьих лиц в обход нанимателя — налицо признаки мошеннической схемы, которую необходимо проверять.
Как проверить, что квартира действительно положена мальчику и кто её собственник
Первый и главный способ — выписка из ЕГРН. Право на недвижимость подтверждается только записью в Едином государственном реестре недвижимости; ничьи устные заявления и «бумаги вроде» доказательством права не являются:
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ
По адресу квартиры через МФЦ, Росреестр или портал Госуслуг заказывается выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах. В ней будет видно: кто является собственником (должен значиться субъект РФ в лице уполномоченного органа или муниципалитет), а также есть ли обременения и чьё право на неё зарегистрировано. Если в выписке собственником указано частное лицо или фирма — это расхождение с законным режимом спецжилья и основание для проверки сделки.
Второй способ — запрос в уполномоченный орган субъекта РФ. Именно этот орган формирует список детей-сирот, подлежащих обеспечению жильём, принимает решение о предоставлении помещения и заключает договор найма. Там же хранятся документы: включён ли мальчик в список, было ли решение о предоставлении, заключён ли с ним договор найма специализированного жилого помещения.
Вопрос о том, положено ли жильё, также проверяется обязанностью органов власти вести контроль за сохранностью такого жилья:
обязаны осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилых помещений, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, за обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния жилых помещений, а также осуществлять контроль за распоряжением ими.
— п. 2 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ
Кроме того, жилое помещение предоставляется сироте однократно и по договору найма на 5 лет, с последующим переводом в социальный наём, а не в собственность и не «навсегда чужим людям»:
Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.
— п. 6 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ
Право на обеспечение жильём у сироты, даже если он пропал, сохраняется за ним:
Право на обеспечение жилыми помещениями по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей, сохраняется за лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и достигли возраста 23 лет, до фактического обеспечения их жилыми помещениями.
— п. 9 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ
Вывод. Для проверки достаточно двух документов: (1) выписка из ЕГРН по адресу квартиры — она покажет законного собственника и зарегистрированные права; (2) письменный ответ уполномоченного органа субъекта РФ (через администрацию района/МФЦ) о том, включён ли мальчик в список, предоставлялось ли ему именно это помещение и по какому договору. Совпадение в ЕГРН собственника-субъекта и решения органа о предоставлении жилья именно мальчику подтверждает, что квартира ему положена.
Куда обращаться в Краснопольске и что делать с пропавшим мальчиком
Конкретный орган, формирующий список и предоставляющий жильё, определяется законом того субъекта РФ, на территории которого находится Краснопольск. Обращаться следует по цепочке:
1. Орган опеки и попечительства (администрация района/города). Если мальчик несовершеннолетним вышел из детского дома, именно опека обязана была контролировать подачу заявления о включении его в список и добиваться включения. Туда же — запрос о статусе мальчика и о месте его нахождения.
2. Уполномоченный орган субъекта РФ по обеспечению жильём детей-сирот (обычно региональное министерство/департамент социальной защиты или жилищно-имущественных отношений). Запрос о включении в список, о решении о предоставлении данной квартиры, о виде договора.
3. Прокуратура — если есть данные, что жильё сироты захвачено посторонними, что орган не контролирует сохранность помещения или не отвечает на запросы. Прокуратура рассматривает обращения о нарушении законов и вправе принять меры:
В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд.
— ч. 1 ст. 10 Закона о прокуратуре РФ
4. Полиция (территориальный орган МВД) — по факту пропажи мальчика. Если подросток исчез, подаётся заявление о розыске несовершеннолетнего/лица, утратившего связь. Розыск безвестно исчезнувших — компетенция органов внутренних дел, заявление принимается немедленно, без «выжидания трёх суток». Это ключевой шаг, поскольку исчезновение сироты на фоне появления посторонних в его квартире указывает на возможное преступление.
5. Суд — при бездействии органов или для выселения посторонних (см. следующий блок).
Все письменные обращения в госорганы и органы местного самоуправления рассматриваются в установленный срок с обязанностью дать ответ:
Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ
Сроки и подсудность сквозные для всех блоков: административные иски об оспаривании решений/бездействия органов и должностных лиц подаются в общий суд;
административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ
Вывод. В Краснопольске начинайте с трёх адресов одновременно: (1) орган опеки — о статусе и местонахождении мальчика; (2) уполномоченный орган субъекта по жилью сирот — о законности предоставления именно этой квартиры; (3) полиция — заявление о розыске. Если реакции нет или есть признаки захвата жилья — прокуратура, затем суд. Срок ответа органа на письменное обращение — 30 дней со дня регистрации; по факту пропажи ребёнка реагировать органы обязаны безотлагательно.
Что делать с посторонними взрослыми, проживающими в квартире сироты
Право пользования специализированным жилым помещением возникает только на основании решения органа о предоставлении помещения и заключённого на его основе договора найма; посторонние лица в договор не включаются, а вселяться в такое жильё (помимо супруга и несовершеннолетних детей нанимателя) не могут:
Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. 3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. 4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем. 5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 28.06.2014 № 182-ФЗ) 6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. 7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. 8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства .
— ч. 2 ст. 100 ЖК РФ
Посторонние взрослые, заселившиеся без такого основания, законного права на квартиру не имеют, а наниматель не мог наделить их этим правом (передавать жильё в поднаём и обменивать его он не вправе — см. блок 1). Выселение посторонних из такого помещения производится только по решению суда, по требованию собственника — то есть субъекта РФ в лице уполномоченного органа:
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений
— ч. 1 ст. 103 ЖК РФ
Если право пользования у проживающих отсутствует с самого начала (нет ни решения о предоставлении, ни договора, ни записи в ЕГРН, ни включения в договор найма), их нахождение в квартире — это фактически самовольное занятие чужого жилья. Механизм принудительного освобождения помещения — иск собственника о выселении:
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
Если посторонние приобрели по «бумагам» несуществующее право собственности на жильё сироты (например, по поддельным документам о дарении/купле-продаже, которых наниматель-сирота совершить не мог), такие действия содержат признаки мошенничества — хищения чужого имущества или приобретения права на него путём обмана или злоупотребления доверием. Это самостоятельное основание для уголовно-правовой проверки, а прокуратура разрешает обращения, содержащие сведения о нарушении законов:
В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд.
— ч. 1 ст. 10 Закона о прокуратуре РФ
Вывод. Посторонних взрослых из квартиры сироты можно и нужно выселять, но исключительно через суд, причём истцом по иску о выселении выступает собственник помещения — субъект РФ в лице уполномоченного органа, а не сами соседи. Поэтому заявителям следует добиваться от уполномоченного органа и прокуратуры, чтобы именно они обратились в суд с иском о выселении, а при признаках фиктивной передачи квартиры в собственность посторонним — поставили вопрос о возбуждении уголовного дела о мошенничестве. Дополнительно подаётся в полицию заявление о противоправном завладении жильём сироты.
