Полиция разыскивает хозяина квартиры и требует выселения: что делать нанимателю, если собственник пропал

Вправе ли сотрудник полиции или родственники хозяина выселить вас без решения суда

Нет. Законодательство прямо устанавливает, что принудительное выселение нанимателя возможно только на основании вступившего в законную силу решения суда и исполняется судебным приставом-исполнителем, а не сотрудником полиции по собственному усмотрению. Сотрудник полиции, который «предупредил о звонке по поводу выселения», самостоятельной властью выселять вас не наделён — его роль сводится к содействию при принудительном исполнении уже вынесенного судом решения.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Из цитируемой ст. 35 ЖК РФ следует: обязательным условием выселения является либо прекращение у вас права пользования по предусмотренным законом/договором основаниям, либо вступившее в силу решение суда. Пока ваш договор найма действует и право собственности на квартиру не перешло иному лицу в порядке, влекущем прекращение вашего права, никакое «устное указание» полиции или заявление родственников права выселить вас не создаёт. Более того, требовать выселения по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ может только собственник помещения — а собственником является пропавший хозяин, а не сотрудник полиции и не его родственники, пока не вступили в наследство.

Принудительное исполнение требования о выселении, об освобождении нежилого помещения или о сносе строения, здания или сооружения производится с участием понятых (в необходимых случаях - при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением соответствующего акта о выселении, об освобождении нежилого помещения или о сносе строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций и описи имущества. 6. В необходимых случаях судебный пристав-исполнитель обеспечивает хранение описанного имущества с возложением на должника понесенных расходов. Если в течение двух месяцев со дня передачи имущества под охрану или на хранение должник не забрал указанное имущество, то судебный пристав-исполнитель после предупреждения должника в письменной форме передает указанное имущество на реализацию в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. 7. Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника и оставшиеся после возмещения расходов по исполнению, возвращаются должнику. Не востребованные должником денежные средства хранятся на депозитном счете службы судебных приставов в течение трех лет. По истечении этого срока указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет. (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 495-ФЗ) 8.
— ч. 5 ст. 107 ФЗ № 229-ФЗ

Принудительное выселение — это стадия исполнительного производства (ФЗ № 229-ФЗ), которая начинается только на основании исполнительного документа, выданного по решению суда. Само по себе обращение полиции и родственников с требованием «съехать» не порождает ни обязанности освободить жильё, ни их права опечатать или захватить квартиру.

Вывод по вопросу: вас не могут выселить без вступившего в силу решения суда — ни сотрудник полиции, ни родственники пропавшего хозяина. Принудительное выселение производит только судебный пристав на основании исполнительного листа и с оформлением акта (ч. 5 ст. 107 ФЗ № 229-ФЗ). Продолжайте проживать на законных основаниях; добровольно съезжать по одному только «предупреждению» полиции без письменного судебного акта не следует.

Имеют ли право полиция провести обыск или опечатать квартиру с находящимися в ней вещами

Обыск и проникновение в жилище возможны только на основании судебного решения, а «опечатывание» квартиры как самостоятельная мера, направленная против законно проживающего нанимателя, законом не предусмотрена. Закон «О полиции» прямо охраняет ваше право на неприкосновенность жилища.

Полиция защищает право каждого на неприкосновенность жилища. 2. Сотрудники полиции не вправе проникать в жилые помещения помимо воли проживающих в них граждан иначе как в случаях и порядке, установленных федеральными конституционными законами, настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 424-ФЗ) 3. Проникновение сотрудников полиции в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями (за исключением помещений, земельных участков и территорий дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных организаций), допускается в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также: 1) для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения безопасности граждан или общественной безопасности при массовых беспорядках и чрезвычайных ситуациях; 2) для задержания лиц, подозреваемых или обвиняемых в совершении преступления, а также лиц, застигнутых на месте совершения ими деяния, содержащего признаки преступления, и (или) скрывающихся с места совершения ими такого деяния, и (или) лиц, на которых потерпевшие или очевидцы указывают как на совершивших деяние, содержащее признаки преступления; (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 424-ФЗ) 3) для пресечения преступления; 4) для установления обстоятельств несчастного случая;
— ч. 1, 2 ст. 15 ФЗ «О полиции»

Проникновение в жилище помимо воли проживающих допускается в исчерпывающих случаях (задержание подозреваемого/обвиняемого, пресечение преступления, спасение жизни и т.п.), а полноценный обыск по уголовному делу — только по постановлению следователя и на основании судебного решения.

Обыск в жилище производится на основании судебного решения, принимаемого в порядке, установленном статьей 165 настоящего Кодекса. 4. До начала обыска следователь предъявляет постановление о его производстве, а в случаях, предусмотренных частью третьей настоящей статьи, - судебное решение, разрешающее его производство. 5. До начала обыска следователь предлагает добровольно выдать подлежащие изъятию предметы, документы и ценности, которые могут иметь значение для уголовного дела. Если они выданы добровольно и нет оснований опасаться их сокрытия, то следователь вправе не производить обыск. 6. При производстве обыска могут вскрываться любые помещения, если владелец отказывается добровольно их открыть. При этом не должно допускаться не вызываемое необходимостью повреждение имущества. 7. Следователь принимает меры к тому, чтобы не были оглашены выявленные в ходе обыска обстоятельства частной жизни лица, в помещении которого был произведен обыск, его личная и (или) семейная тайна, а также обстоятельства частной жизни других лиц. 8. Следователь вправе запретить лицам, присутствующим в месте, где производится обыск, покидать его, а также общаться друг с другом или иными лицами до окончания обыска. 9. При производстве обыска во всяком случае изымаются предметы и документы, изъятые из оборота. 9 1 . (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.07.2012 № 143-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 27.12.2018 № 533-ФЗ) 10.
— ч. 3 ст. 182 УПК РФ

Для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, взыскания штрафа, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, указанного в части первой статьи 104 1 Уголовного кодекса Российской Федерации , следователь с согласия руководителя следственного органа или дознаватель с согласия прокурора возбуждает перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия. Суд рассматривает ходатайство в порядке, установленном статьей 165 настоящего Кодекса. При решении вопроса о наложении ареста на имущество суд должен указать на конкретные, фактические обстоятельства, на основании которых он принял такое решение, а также установить ограничения, связанные с владением, пользованием, распоряжением арестованным имуществом. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 190-ФЗ ) 2. Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение. 3.
— ч. 1, 2 ст. 115 УПК РФ

Даже наложение ареста на квартиру (если она признана связанной с преступлением) — это решение суда по ходатайству следователя, а арест адресован собственнику-обвиняемому, а не нанимателю, правомочно проживающему в жилье. Арест состоит в запрете собственнику распоряжаться/пользоваться имуществом и в передаче на хранение, что не означает автоматического выселения проживающих лиц. Опечатывание как временная мера допустимо постольку, поскольку помещение признано местом происшествия, но и оно не умаляет ваших договорных прав нанимателя на уже занятое вами жильё, а изъятие ваших личных вещей (не относящихся к имуществу подозреваемого) не допускается.

Вывод по вопросу: обыск в квартире допустим только на основании судебного решения (ч. 3 ст. 182 УПК РФ); арест на имущество хозяина — только по постановлению суда по ходатайству следователя (ч. 1, 2 ст. 115 УПК РФ). Полиция по собственному усмотрению опечатать квартиры и выселить вас не может. Если сотрудники всё же требуют покинуть квартиру — фиксируйте требование письменно и обжалуйте их действия (см. блок о защите).

Как платить за жильё и кому/в каком порядке возвращать квартиру, если наймодатель пропал (недоступен для получения платы и приёмки)

Закон предлагает прямое решение обеих проблем: арендная плата вносится в депозит нотариуса, что признаётся надлежащим исполнением обязательства, а передача жилья оформляется письменно так, чтобы у вас осталось доказательство.

Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 1 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ) 2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.
— п. 1, 2 ст. 327 ГК РФ

Пока наймодатель недоступен, вносите плату нотариусу в депозит (п. 1 ст. 327 ГК РФ — подп. 1 «отсутствие кредитора»). Это исключит претензии о задолженности со стороны наследников: вы исполнили обязательство надлежащим образом. Сохраняйте квитанции о внесении.

Кто в итоге станет наймодателем и примет квартиру — решает судьба прав собственности на жильё, и переход собственности не расторгает ваш договор:

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
— ст. 675 ГК РФ

и

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно.
— ст. 1112 ГК РФ (абз. 1), п. 2

То есть: права и обязанности наймодателя по оплатившемуся и занятому жилью входят в наследство и переходят к наследникам хозяина (либо к муниципалитету при выморочном имуществе), и они становятся наймодателями на условиях прежнего договора. Поэтому при желании съехать квартиру сдают новому наймодателю: наследникам (после вступления в права) либо муниципалитету, если жильё стало выморочным. До этого момента фактически «некому» принять квартиру — и это не образует вашей вины или просрочки.

Вывод: плату за квартиру до появления правопреемника вносите нотариусу в депозит (ст. 327 ГК РФ) и сохраняйте документы; при выезде сдавайте жильё только тому, кто документально подтвердит права на него (свидетельство о праве на наследство, договор/выписку из ЕГРН о муниципалитете), и только по письменному акту приёма-передачи с описью имущества и распиской о получении ключей — вручая ключи «родственникам по звонку» без подтверждения их прав, вы рискуете понести ответственность за состояние квартиры и имущества.

Судьба договора найма при исчезновении или смерти наймодателя-собственника и развилка в зависимости от причины розыска

Развилка определяется статусом собственника. От неё зависит, к кому вы обращаетесь и какие меры защиты применяете.

Ветка А — хозяин разыскивается как обвиняемый/скрывается. Он жив, собственник тот же, договор действует без изменений (ст. 675 ГК РФ). Никаких оснований для вашего выселения не возникает. Продолжайте платить (в депозит — если он лично недоступен). Ни полиция, ни родственники (при жизни собственника они не правопреемники) не вправе вас выселять.

Ветка Б — хозяин пропал без вести/умер. Если он окажется умершим или будет объявлен умершим судом (ст. 45 ГК РФ), вступает наследование: права и обязанности по найму переходят к наследникам (ст. 1112 ГК РФ), которые станут наймодателями и будут принять квартиру и решить вопрос проживания. При отсутствии наследников жильё становится выморочным и переходит к муниципалитету (ст. 1151 ГК РФ). В любом случае переход собственности не расторгает ваш договор (ст. 675 ГК РФ), а окончательное решение о вашем выселении принимает только суд.

В обеих ветках законность вашего проживания защищают ст. 35 ЖК РФ (выселение только по суду) и ст. 675 ГК РФ (сохранение договора найма при смене собственника): до того, как право собственности перейдёт к новому лицу и предъявлен судебный иск, никто — ни родственники, ни полиция, ни сам наймодатель устно — прекратить ваше проживание не вправе.

Вывод по вопросу: смена или неопределённость судьбы собственника сама по себе не прекращает ваш договор найма (ст. 675, 1112 ГК РФ). Наймодателем становится правопреемник: наследники, либо (при выморочном имуществе) муниципалитет; до их вступления в права вы законно проживаете в жилье и вносите плату в депозит нотариуса.

Как защититься, если полиция или родственники настаивают на выселении (обжалование и ответственность за незаконные действия)

Вне зависимости от того, какая из веток имеет место, незаконные действия при уголовном преследовании, нарушающие ваши права как проживающего лица, оспариваются в судебном порядке, а причинённый вред возмещается.

Постановления органа дознания, дознавателя, следователя, руководителя следственного органа об отказе в возбуждении уголовного дела, о прекращении уголовного дела, а равно иные действия (бездействие) и решения дознавателя, начальника подразделения дознания, начальника органа дознания, органа дознания, следователя, руководителя следственного органа и прокурора, которые способны причинить ущерб конституционным правам и свободам участников уголовного судопроизводства либо затруднить доступ граждан к правосудию, могут быть обжалованы в районный суд по месту совершения деяния, содержащего признаки преступления. Если место производства предварительного расследования определено в соответствии с частями второй - шестой статьи 152 настоящего Кодекса, жалобы на действия (бездействие) и решения указанных лиц рассматриваются районным судом по месту нахождения органа, в производстве которого находится уголовное дело. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 440-ФЗ) 2. Жалоба может быть подана в суд заявителем, его защитником, законным представителем или представителем непосредственно либо через дознавателя, начальника подразделения дознания, начальника органа дознания, орган дознания, следователя, руководителя следственного органа или прокурора. (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 214-ФЗ; от 30.12.2015 № 440-ФЗ) 3.
— ч. 1, 3 ст. 125 УПК РФ

Действия следователя/дознавателя (в том числе требование покинуть жильё без судебного решения, опечатывание, изъятие ваших личных вещей) обжалуются в районный суд по ст. 125 УПК РФ. Причинив такой незаконными действиями ущерб (утрата вещей, расходы на переезд у вынужденно покинувших жильё, моральный вред) — взыскивается с казны:

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
— ст. 1069 ГК РФ (абз. 1)

Если из-за давления полиции вы всё же освободили квартиру, а требования оказались незаконными, вы вправе через суд требовать возмещения реального ущерба (стоимость утраченного/повреждённого имущества, расходы на временное жильё) и компенсации морального вреда на основании ст. 1069 ГК РФ.

Итоговый план действий и вывод:

1. Не выселяйтесь добровольно без вступившего в силу решения суда — устное «предупреждение» полиции юридической силы не имеет (ст. 35 ЖК РФ).
2. Письменно (заявлением) запросите у следователя/дознавателя сведения, по какому материалу/уголовному делу идёт розыск и какими постановлениями он сопровождается.
3. Соберите и сохраните доказательства законности проживания: договор найма, акт приёма-передачи, квитанции об оплате (и о внесении в депозит).
4. Плату вносите нотариусу в депозит (ст. 327 ГК РФ).
5. Постановления об аресте имущества, обыске или требовании освободить жильё — фиксируйте письменно и обжалуйте в районный суд по ст. 125 УПК РФ; реальный ущерб от незаконных действий взыскивайте с казны по ст. 1069 ГК РФ.
6. Следите за наследственной историей через нотариуса по месту открытия наследства; не передавайте квартиру никому без документов, подтверждающих право лица на неё (свидетельство о праве на наследство, выписка из ЕГРН), и только с письменным актом приёма-передачи.

Риски добровольного выезда по устному требованию без акта приёма-передачи и как фиксировать законность проживания

Добровольный выезд «по звонку» полиции или родственников, без документальной передачи жилья и описи имущества, создаёт для вас конкретные гражданско-правовые риски: вы можете оказаться обязанным возместить убытки за утрату или повреждение вещей собственника, а также за состояние квартиры при фактическом отсутствии кого-либо, кому вы её передали. Защита строится на двух нормах: (1) ваше право на полное возмещение собственных убытков, если ваши права нарушены; (2) обязанность оформлять передачу жилья и платежи документально, чтобы исключить собственную ответственность.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Эта норма работает в обе стороны: если из-за незаконного давления вы утратили личные вещи или понесли расходы (переезд, временное жильё), вы вправе требовать их полного возмещения с виновного. Но та же логика убытков угрожает и вам: оставив квартиру «без сдачи» кому-либо, без акта приёма-передачи и описи, вы рискуете быть привлечённым к ответственности за состояние помещения и находящегося в нём имущества собственника, поскольку именно вы были нанимателем и фактическим владельцем на момент прекращения пользования.

Это подкрепляется нормами о возмещении вреда, на которые опирается ваша защита от незаконных действий полиции и иных лиц:

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
— ст. 1069 ГК РФ (абз. 1)

Практически это означает: фиксация законности проживания и добросовестного исполнения обязательств — главный инструмент вашей защиты. Соберите и храните: (1) договор найма (письменный) и акт приёма-передачи квартиры с описью имущества на въезде; (2) квитанции и расписки об оплате за весь период, а в период недоступности наймодателя — документы о внесении платы в депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ); (3) письменные обращения к следователю/дознавателю о статусе розыска; (4) письменно зафиксированные требования полиции/родственников о выселении (запросите их письменно). До получения письменного решения суда или постановления следователя о мерах, затрагивающих жильё, всякое устное «предупреждение» не создаёт для вас обязанности освобождать квартиру.

Вывод: продолжайте проживать и не выселяйтесь добровольно без письменного судебного акта или иного официального документа; при любом выселении/выезде оформляйте передачу жилья исключительно по письменному акту приёма-передачи с описью имущества и распиской о ключах лицу, документально подтвердившему права на квартиру. Сохраняйте договор, акты и платёжные документы — это исключает как вашу ответственность за чужое имущество, так и претензии о «неоплате», и даёт вам право на полное возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ) и вреда от незаконных действий (ст. 1069 ГК РФ).