Продажа квартиры по программе переселения из аварийного жилья: могут ли несовершеннолетние дети претендовать на долю, если они были прописаны в старой квартире

Порождает ли регистрация несовершеннолетних в аварийном жилье право на долю в предоставленной взамен квартире

Ключевой принцип: регистрация (прописка) по месту жительства сама по себе не создаёт права собственности и не порождает жилищных правоотношений. Это подтверждено Конституционным Судом.

Регистрация же гражданина по месту жительства (пребывания) лишь отражает факт проживания в жилом помещении и не порождает жилищных правоотношений (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года № 956-О-О). Пленум Верховного Суда Российской Федерации также рассматривает наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении в качестве лишь одного из доказательств, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами при решении вопроса о признании лица членом семьи собственника жилого помещения (пункт 11 постановления от 2 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"), Что касается примененной в деле заявительницы части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ , то она, предусматривая порядок оформления жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность, не регулирует отношений, связанных с предоставлением жилищных гарантий лицам из числа детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей. Использование указанными лицами дополнительных мер поддержки семей, имеющих детей, не должно являться основанием для ухудшения их правового положения.
— Постановление КС РФ от 18.07.2025 № 30-П, п. 5 мотивировочной части

Для вашей ситуации это означает: сам по себе факт, что несовершеннолетние дети были прописаны в старой аварийной квартире, не делает их участниками общей собственности и не порождает автоматической доли ни в старом, ни в предоставленном взамен жилье. Право собственности на квартиру (и на заменяющее её жильё) возникает только из оснований, прямо предусмотренных законом, — например, из договора приватизации, мены, наследования, дарения.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Для вашего случая значение этой нормы двоякое. Во-первых, регистрация — лишь учётная запись, по которой дети пользовались жильём как члены семьи собственника (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, > К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ), жилищных правоотношений и долей она не создаёт. Во-вторых, при переселении из аварийного жилья по федеральной программе новое жильё предоставляется именно собственнику изымаемого помещения — ч. 4 ст. 136 ФЗ № 436-ФЗ прямо говорит об обеспечении прав именно «граждан, являющихся собственниками жилых помещений», а не всех зарегистрированных.

Финансовая поддержка предоставляется Фондом бюджетам субъектов Российской Федерации в целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации, направленных на обеспечение жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений, входящих в состав аварийного жилищного фонда, а также граждан, занимающих жилые помещения, входящие в состав аварийного жилищного фонда, по договору социального найма. 5. Финансовая поддержка предоставляется Фондом на реализацию региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утверждаемых высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, и используется в соответствии с такими программами. 6. Полученные за счет средств финансовой поддержки средства бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средства местных бюджетов могут расходоваться: 1) на выплату гражданам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, возмещения за изымаемые жилые помещения в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации;
— ч. 4 ст. 136 ФЗ № 436-ФЗ (об обеспечении прав СОБСТВЕННИКОВ аварийного жилья)

Поскольку в вашем случае собственником по договору и по ЕГРН являетесь только вы, предоставленное программой жильё оформляется на собственника (вас). Право детей на долю возникает лишь в том случае, если они были именно участниками приватизации старой квартиры (сособственниками) — иначе никакого титула у них нет.

Вывод по первому вопросу: одна лишь регистрация несовершеннолетних в аварийной квартире НЕ порождает их права на долю в предоставленной взамен квартире. Решающее значение имеет участие детей в приватизации старого жилья (были ли они его сособственниками).

Ветка А: дети НЕ участвовали в приватизации старой квартиры (не были сособственниками) — продажа квартиры возможна

Общий сценарий для собственников жилья и соответствующий близкому вопросу из вашей ситуации: если дети лишь проживали и были зарегистрированы в старой квартире как члены семьи собственника, а собственником квартиры были только вы (и приватизация была оформлена только на вас), то они не приобрели никакой доли и в новом жилье не стали сособственниками.

При переселении аварийного жилья у собственника по ст. 32 ЖК РФ происходит изъятие жилого помещения собственника — права семьи собственника на пользование жильём в этой конструкции наследуют судьбу титула собственника и отдельным основанием приобретения собственности не являются. Закон о приватизации же закрепляет, что несовершеннолетние включаются в договор передачи (договор приватизации) тогда, когда они имеют право пользования помещением и подлежат включению в общую собственность.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ)
— ст. 7 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Из этой нормы (в совокупности со ст. 2 Закона о приватизации, > Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;

— ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ») следует прямой вывод: если дети, зарегистрированные в старой квартире на момент его приватизации, не были включены в договор передачи, то у них не возникло право собственности на старую квартиру. Поскольку право на новое жильё по программе переселения производно от права собственности на изымаемое аварийное жильё, отсутствие титула на старое автоматически означает отсутствие титула на предоставленное взамен.

Переход собственности на это жильё (если детьми оно только пользовалось по регистрации, а сособственниками они не являются) не сохраняет за ними права пользования — п. 2 ст. 292 ГК РФ (> Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)

— п. 2 ст. 292 ГК РФ) является основанием прекращения права пользования при переходе собственности к покупателю. Поскольку вы указали, что свидетельство и ЕГРН оформлены только на вас, а продажа квартиры, в которой несовершеннолетние не являются собственниками и не находятся под опекой / не остались без попечения родителей, не требует согласия органа опеки и попечительства по п. 4 ст. 292 ГК РФ (> Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ) и п. 4 ст. 60 СК РФ — при условии, что продажа не нарушает прав детей как собственников (а таковыми они здесь не являются).

Вывод по ветке А: если дети не были включены в приватизацию старой аварийной квартиры и не являются её сособственниками, то на предоставленную по программе квартиру они права собственности не имеют, доля им не полагается, и вы вправе продать квартиру (значим также вопрос об их регистрации в новом жилье, откуда они снимаются по месту переезда вместе с вами как с родителем).

Ветка Б: дети были сособственниками (участниками приватизации) старой аварийной квартиры — доля в новой квартире им полагается

Контр-квалификация возникает, если несовершеннолетние на момент приватизации старой квартиры имели право пользования и проживали в ней, но по тем или иным причинам не были включены в договор передачи, либо были включены и являлись сособственниками в долях.

Закон о приватизации прямо требует согласия всех совершеннолетних и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а для лиц до 14 лет — их включения в договор через законных представителей с участием органов опеки, и обязывает включать имеющих право пользования несовершеннолетних в договор передачи:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Закон также закрепляет, что в договор передачи включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования помещением и проживающие совместно с лицами, которым помещение передаётся в общую собственность (> В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ)

— ст. 7 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Значение для вашей ситуации: если дети были зарегистрированы в квартире на момент его приватизации и имели право пользования, то по ст. 2 и 7 Закона о приватизации они подлежали включению в договор передачи, а приватизация только на вас — с исключением детей — могла бы быть совершена лишь при условии, что дети не имели права пользования (например, не проживали). Если права детей при приватизации были нарушены (они не включены, хотя имели право пользования), сделка приватизации может быть оспорена, и дети могут восстановить свои права привязыванием к судьбе квартиры, включая жильё, предоставленное по программе переселения.

Поскольку при переселении новое жильё предоставляется собственнику (собственникам) изымаемого жилья соразмерно площади и стоимости (ч. 1, 8 ст. 32 ЖК РФ), если детьми была причитающаяся им доля в старом аварийном жилье, в новом жилье им также должна быть выделена соразмерная доля. Продажа такой квартиры без включения несовершеннолетних сособственников в сделку (с согласия органа опеки) невозможна и будет нарушать их права и законные интересы (п. 2, 4 ст. 292 ГК РФ).

Именно поэтому в вашем случае критично установить технический факт: была ли старая квартира приватизирована, и были ли на тот момент там зарегистрированы (проживали) дети и включены ли они в договор передачи. От этого единственного обстоятельства зависит ответ.

Вывод по ветке Б: если дети участвовали в приватизации старой аварийной квартиры (были или должны были быть включены в договор передачи как имеющие право пользования несовершеннолетние), то они вправе претендовать на долю в предоставленной по программе квартире, и продажа без их участия (и согласия органа опеки) права не допустима.

Решающая развилка и что проверить перед продажей (риски)

Поскольку сам по себе факт прописки доли не рождает, а решающим является участие в приватизации, для принятия решения вам необходимо проверить три обстоятельства по документам на старую аварийную квартиру:

1. Была ли старая квартира приватизирована и только на вас, или дети входили в число сособственников. Запросите копии договора приватизации и выписку из ЕГРН на момент, предшествующий переселению.
2. Были ли дети зарегистрированы в старой квартире на дату приватизации. Если да — по ст. 2 и 7 Закона о приватизации они должны были быть включены в договор передачи (природа нормы — императивная защита жилищных прав несовершеннолетних), и приватизация без их включения теоретически может быть оспорена.
3. Зарегистрированы ли дети сейчас в продаваемой квартире. Если да — при продаже их придётся снять с регистрационного учёта (они переезжают вместе с вами по новому месту жительства, поскольку место жительства несовершеннолетних до 14 лет следует месту жительства родителей).

Значение: эта развилка — «участие детей в приватизации: да/нет» — определяет всю правовую картину. Если проверка покажет, что дети не были и не должны были быть включены в приватизацию (например, они были зарегистрированы в квартире позже приватизации), то их прав на новое жильё нет, согласие органа опеки по п. 4 ст. 292 ГК РФ не требуется, и продажа законна. Если же права детей при приватизации были нарушены, сделка по продаже новой квартиры может быть оспорена покупателем или по иску несовершеннолетних/органа опеки, что влечёт риск признания сделки недействительной и возврата сторон в первоначальное положение (ст. 167 ГК РФ).

Итоговый вывод: правее ответить однозначно можно только после установления факта участия/включения детей в приватизацию старой аварийной квартиры. При отсутствии такого участия (детская прописка — единственная связь с квартирой) дети на долю в новой квартире не претендуют и продажа возможна. При наличии у детей доли в старом жилье (или её утрате с нарушением их прав) продажа без их участия недопустима.

Гражданско-правовые последствия и процедура защиты прав несовершеннолетних (риски для продавца и покупателя)

Дополнение к межевым выводам обеих веток — как именно реализуется защита прав ребёнка и каковы последствия продажи с нарушением прав несовершеннолетнего. Правовая опора здесь двойная.

1. Ребёнок имеет право собственности лишь на имущество, приобретённое на его собственные средства или перешедшее к нему по основаниям, указанным в законе (дарение, наследование, приватизация), и НЕ имеет права на имущество родителей как таковое:

Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ
— п. 4 ст. 60 СК РФ

Для вашей ситуации: квартира вас и детей как самостоятельный актив детей не составляет — право каждого из детей на долю может возникнуть только через их собственный титул, а таковым в данной истории может быть участие в приватизации аварийного жилья. Самого по себе проживания и регистрации для приобретения детьми доли недостаточно.

1. Если же у детей такой титул был (они являлись сособственниками старого жилья либо приобрели право на него, но были неправомерно исключены из приватизации), то при переселении новое жильё взамен изымаемого аварийного предоставляется собственнику(ам) изымаемого помещения с зачётом стоимости (> По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ ) 8 2 .

— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ), а недвижимое имущество, принадлежащее ребёнку, вовсе не подлежит отчуждению без предусмотренных законом оснований и без предварительного разрешения органа опеки и попечительства:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
— п. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для вас это означает: если у детей имеется доля или отчуждаемый интерес в квартире в статусе сособственника (подопечного/оставшегося без попечения родителей), продажа без разрешения органа опеки будет порочной сделкой.

1. Последствия продажи с нарушением прав ребенка (если дети были сособственниками и их не включили в приватизацию / продажа совершена без их участия) — возможность признания сделки недействительной с двусторонней реституцией:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Для вас это прямой финансовый и юридический риск: в ветке Б (дети — участники приватизации) состоявшаяся продажа может быть оспорена, каждая сторона обязуется вернуть полученное по сделке, а покупатель вернёт квартиру, а вы — полученную сумму. Поэтому перед продажей обязательна документальная проверка участия детей в приватизации старого жилья; при наличии сколь-либо зарегистрированных прав детей или их подлежности включению в приватизацию продажу без согласия органа опеки совершать нельзя, а сам факт регистрации несовершеннолетних в новой квартире потребует их снятия с учёта по новому месту жительства вместе с вами (как с родителем).

Вывод по вопросу о последствиях: при отсутствии у детей титула (участия в приватизации) доля им не полагается, согласие органа опеки не требуется, продажа безопасна с юридической точки зрения. При наличии у детей титула или его незаконного лишения при приватизации — продажа без учёта их прав недействительна и влечёт возврат сторон в первоначальное положение, поэтому перед сделкой нужно установить наличие/отсутствие у детей прав на старое и новое жильё по документам приватизации и выписке ЕГРН.

Сроки, доказательства и альтернативы (что проверить и как защитить интересы)

Сроки. Если приватизация старого жилья была проведена с нарушением прав несовершеннолетних (они имели право пользования и проживали, но не были включены в договор передачи), такая сделка квалифицируется как ничтожная. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании её недействительной составляет три года:

составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Для вас это означает такое распределение рисков: течение трёхлетнего срока по оспариванию приватизации начинается с момента начала её исполнения (регистрации перехода права), то есть с даты приватизации старой квартиры. Если приватизация состоялась давно (более трёх лет назад), материально-правовая возможность оспорить её существенно ограничена. Однако для лица, не являющегося стороной сделки (сам ребёнок, действующий через законного представителя или орган опеки), срок по правилам п. 1 ст. 181 ГК РФ течёт со дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале исполнения, и во всяком случае не превышает десяти лет со дня начала исполнения сделки. Поэтому риск оспаривания приватизации сохраняется в пределах десятилетнего предела, и его нужно учитывать при оценке чистоты титула.

Срок давности к собственно продаже новой квартиры тех же трёхлетних/десятилетних правил не касается, если дети не имели и не имеют прав на неё: тогда сделка не нарушает их прав и оснований для её оспаривания не возникает.

Доказательства. Решающие документы, которые нужно получить и сверить перед продажей:

• договор передачи (приватизации) старой аварийной квартиры — с перечнем всех включённых в него лиц;
• выписка из ЕГРН на старую квартиру до переселения — состав собственников и доли;
• договор (договор мены / соглашение о предоставлении жилья взамен аварийного) по программе переселения — кто указан приобретателем;
• выписка из ЕГРН на новую квартиру — подтверждение единоличной собственности;
• поквартирная карточка / выписка о регистрации детей в старой и новой квартирах — для установления их связки с жильём и необходимости их снятия с учёта при продаже.

Альтернативы. Если проверка выявит наличие у детей доли (или подлежность их включения в приватизацию), продажа возможна только путём: (1) выделения детям соразмерной доли и последующего отчуждения с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 20, 21 ФЗ № 48-ФЗ, > Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

— п. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»); либо (2) восстановления прав детей через соглашение/сделку, приводимую к их выгоде (например, предоставление равнозначного жилья в собственность детей с разрешения опеки). Без этих шагов сделка по продаже квартиры, где сохраняется защищаемый интерес несовершеннолетнего, недопустима.

Вывод: при отсутствии у детей какого-либо титула на квартиры (нет участия в приватизации) никаких сроков и условий, препятствующих продаже, не возникает; при наличии титула или его незаконного лишения — продажа сопряжена с риском оспаривания в трёхлетний/десятилетний срок и допустима лишь при соблюдении прав детей с разрешения органа опеки.