Как выселить квартирантов, если договор заключила мать без ведома несовершеннолетнего собственника?

Может ли мать как единственный собственник сдавать квартиру без согласия ребёнка, и может ли ребёнок выселить квартирантов

Ключевой вопрос — кто является собственником квартиры. Выяснить это можно по выписке из ЕГРН (через Госуслуги или МФЦ). От этого ответ меняется.

Если квартира принадлежит только матери, её право сдать её внаём (в т.ч. квартирантам) не зависит от согласия кого-либо, включая несовершеннолетнего ребёнка, который с ней не проживает.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
   — ч. 1–2 ст. 209 ГК РФ

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
   — ст. 288 ГК РФ, п. 1

Гражданин вправе по своему усмотрению распоряжаться собственным жильём (ст. 209, 288 ГК), а жилищный кодекс прямо разрешает собственнику сдать помещение внаём. Для сдачи личной квартиры закон не требует согласия ни членов семьи, ни тем более ребёнка, не участвующего в праве собственности. Напротив, права члена семьи собственника (ст. 31 ЖК) касаются лишь проживающих совместно лиц — вы с матерью не живёте, поэтому как «член семьи собственника самостоятельного права влиять на сдачу квартиры» не имеете (разве что у вас сохранена регистрация и право пользования).

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Выселение по ст. 35 ЖК инициирует собственник (в этом сценарии — сама мать), а не третье лицо. Если квартира — личная собственность матери, вашего материально-правового интереса для самостоятельного иска о выселении квартирантов, вселённых её же решением, как правило, нет: суд признает вас ненадлежащим истцом и откажет в иске, если вы не докажете нарушение именно ваших прав (например, право пользования жильём как место вашего жительства).

Вывод (ветка «квартира матери»): если квартира — личная собственность матери, вы как несовершеннолетний, не проживающий в ней и не являющийся сособственником, не можете законно «выселить» квартирантов по своей инициативе — мать вправе сдавать свою квартиру без вашего ведома. Внесудебно решить это можно только через саму мать либо через опеку/прокуратуру (см. блок 3), если сдача нарушает ваши интересы как несовершеннолетнего.

Ветка: квартира в общей собственности (в т.ч. есть ваша доля) либо это имущество несовершеннолетнего

Если вы — сособственник квартиры (к примеру, доля получена при приватизации, наследовании, дарении), то распоряжаться общим жильём, в том числе предоставлять его в пользование квартирантам, можно только по согласию всех участников долевой собственности.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Сдача матерью квартиры (в том числе всей её площади) внаём без вашего согласия при вашей имеющейся доле затрагивает ваши права сособственника. Такая ситуация — классический случай противоречия интересов родителя и ребёнка, где мать как законный представитель действует вопреки интересам ребёнка.

Ещё ярче указанная логика выражена, когда сдаваемое имущество (или доля) непосредственно принадлежит самому несовершеннолетнему: опекун/попечитель вправе сдавать имущество подопечного внаём только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства
   — ч. 1 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
   — ч. 2 ст. 37 ГК РФ

Оговорка: ст. 37 ГК дословно регулирует действия именно опекунов/попечителей и лиц, находящихся под опекой; при проживании ребёнка с родителем правовое регулирование распоряжения личным имуществом несовершеннолетнего идёт через законное представительство и контроль органа опеки. Но для целей ответа важно: при наличии у вас доли или если квартира — ваша собственность, мать не вправе без соответствующего согласия (опеки/вас как сособственника) отдавать жильё квартирантам в ущерб вашим интересам, и это даёт основание для вмешательства.

Вывод (ветка «у вас есть доля / квартира — ваша»): если вы (через отца, опеку или орган опеки — см. блок 3) установите, что вы сособственник или собственник, появится реальное материально-правовое основание оспорить сдачу квартирантам и требовать восстановления ваших прав (в т.ч. в суде через негаторный иск о пресечении нарушения, ст. 304 ГК). До установления этого факта по ЕГРН правовые рычаги минимальны. Если квартира муниципальная (в социальном найме) — механизм иной: там сдача в поднаём и вселение требуют письменного согласия наймодателя и проживающих совместно нанимателя членов семьи (ст. 76 ЖК РФ), нарушение которого ваш второй родитель/опека также могут оспорить.

Как несовершеннолетнему защитить свои права при конфликте интересов с матерью (вне суда и в суде)

Самостоятельно «подать в суд и выселить» до выяснения вашего статуса в праве собственности нельзя, но у вас есть специальные правовые инструменты защиты как ребёнка, чьи интересы родитель (мать) отстаивает вопреки вам.

1. Ребенок имеет право на защиту от злоупотреблений со стороны родителей (лиц, их заменяющих). При нарушении прав и законных интересов ребенка, в том числе при невыполнении или при ненадлежащем выполнении родителями (одним из них) обязанностей по воспитанию, образованию ребенка либо при злоупотреблении родительскими правами, ребенок вправе самостоятельно обращаться за их защитой в орган опеки и попечительства, а по достижении возраста четырнадцати лет в суд. 3. Должностные лица организаций и иные граждане, которым станет известно об угрозе жизни или здоровью ребенка, о нарушении его прав и законных интересов, обязаны сообщить об этом в орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения ребенка. При получении таких сведений орган опеки и попечительства обязан принять необходимые меры по защите прав и законных интересов ребенка. Статья 57. Право ребенка выражать свое мнение Ребенок вправе выражать свое мнение при решении в семье любого вопроса, затрагивающего его интересы, а также быть заслушанным в ходе любого судебного или административного разбирательства. Учет мнения ребенка, достигшего возраста десяти лет, обязателен, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (статьи 59, 72, 132, 134, 136, 143, 145), органы опеки и попечительства или суд могут принять решение только с согласия ребенка, достигшего возраста десяти лет. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) Статья 58.
   — ч. 2 ст. 56 СК РФ

1. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей
   — ч. 2 ст. 64 СК РФ

Из процитированных норм следует порядок действий. Вы вправе самостоятельно (независимо от возраста — в опеку, а с 14 лет — и в суд) заявить о нарушении ваших прав вселением квартирантов вопреки вашим интересам. Если мать действует против ваших интересов (например, сдаёт жильё, где зарегистрировано ваше место жительства, в ущерб вам), орган опеки обязан назначить представителя для защиты ваших прав; такой же представитель не допустит столкновения интересов при судебном разбирательстве.

1. Права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также граждан, ограниченных в дееспособности, защищают в процессе их законные представители. Однако суд обязан привлекать к участию в таких делах самих несовершеннолетних
   — ч. 3 ст. 37 ГПК РФ

В суде процессуальные права несовершеннолетнего от 14 до 18 лет защищает законный представитель, и суд обязательно привлекает к участию самого подростка. При конфликте с матерью законным представителем может быть назначен опекай представитель или в процесс должны быть привлечены отец/опекун/попечитель, не заинтересованные против вас. Обратитесь также в прокуратуру и орган опеки и попечительства по месту жительства — они обязаны реагировать на обращения ребёнка о злоупотреблении родительскими правами.

Вывод: ваша ключевая задача — (1) выяснить по ЕГРН, есть ли у вас доля в квартире или принадлежит ли она вам; (2) если да — обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением о противоречии интересов матери вашим и о назначении вам представителя и в прокуратуру; (3) с 14 лет — вправе самим через суд (с привлечением назначенного представителя) добиваться восстановления вашего права пользования и устранения препятствий (ст. 304 ГК) либо оспаривать сдачу. Если же квартира — единоличная собственность матери и вашего права пользования/доли нет, законной возможности «выселить» квартирантов против воли матери у вас нет — правовой эффект достигается лишь через опеку/прокуратуру или договорённость с матерью.

Риски и смежные гарантии прав несовершеннолетнего

Помимо вопроса о праве собственности есть самостоятельная линия защиты именно ваших интересов как ребёнка — вне зависимости от того, чья квартира.

Ребенок вправе выражать свое мнение при решении в семье любого вопроса, затрагивающего его интересы, а также быть заслушанным в ходе любого судебного или административного разбирательства. Учет мнения ребенка, достигшего возраста десяти лет, обязателен
— ст. 57 СК РФ, п. 3

Мать, вселяя квартирантов в жильё, где решается ваш жилищный вопрос, решает вопрос, затрагивающий ваши интересы, а ваше мнение (после 10 лет) подлежит обязательному учёту. Это дополнительный аргумент для привлечения органа опеки: сдача квартиры родителем в ущерб жилищным интересам ребёнка, зарегистрированного или имеющего право пользования ею, может рассматриваться как ненадлежащее исполнение родительских обязанностей по защите прав ребёнка.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение родителями или иными законными представителями несовершеннолетних обязанностей по содержанию, воспитанию, обучению, защите прав и интересов несовершеннолетних
— ст. 5.35 КоАП РФ, п. 1

При подтверждении, что интересы ребёнка нарушены, сведения направляются в орган опеки и попечительства, который вправе назначить представителя и принять меры; возможно и административное реагирование в отношении матери. Однако важно реалистично оценивать риски: обращение против матери может обострить семейный конфликт, а без подтверждения вашей доли или права пользования квартирой суд вправе отказать в иске за недоказанностью нарушения именно вашего права. Поэтому обязательный первый шаг — выписка из ЕГРН и подтверждение регистрации по месту жительства в этой квартире.

Вывод: смежные гарантии (ст. 57, 56 СК РФ; ст. 5.35 КоАП РФ) дают несовершеннолетнему возможность влиять на ситуацию через опеку/прокуратуру и обязательный учёт его мнения, а также потенциал административного воздействия на мать, но не заменяют собой необходимость доказать ваше материально-правовое основание (доля в собственности или сохранённое право пользования квартирой). Органы — орган опеки и попечительства и прокуратура по месту жительства; суд — районный (городской) суд общей юрисдикции. Эти инстанции едины для всех блоков ответа.

Куда обращаться при бездействии или отказе органа опеки

Если после вашего заявления орган опеки и попечительства бездействует либо отказывает, а права ребёнка нарушаются, закон возлагает на этот орган императивную обязанность реагировать на сообщения о нарушении прав ребёнка.

Должностные лица организаций и иные граждане, которым станет известно об угрозе жизни или здоровью ребенка, о нарушении его прав и законных интересов, обязаны сообщить об этом в орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения ребенка. При получении таких сведений орган опеки и попечительства обязан принять необходимые меры по защите прав и законных интересов ребенка
— ч. 3 ст. 56 СК РФ

Из нормы следует: любое ваше заявление о том, что мать вселила квартирантов в ущерб вашим интересам, порождает у органа опеки безусловную обязанность принять меры. При бездействии вы вправе обжаловать его вышестоящему органу, а также в прокуратуру (которая осуществляет надзор за соблюдением прав несовершеннолетних и законностью действий органов опеки) и в суд — в порядке административного судопроизводства (обжалование незаконного бездействия/решения органа, КАС РФ). Дополнительно вы как ребёнок имеете право самостоятельно обращаться в орган опеки и (с 14 лет) в суд (см. блок 3, ч. 2 ст. 56 СК РФ).

Вывод: при отказе/бездействии опеки следует обращаться, во-первых, в прокуратуру с жалобой на бездействие органа опеки и с просьбой о принятии мер прокурорского реагирования, во-вторых — в суд (соответствующий районный/городской суд общей юрисдикции по месту жительства), обжалуя бездействие органа опеки либо заявляя требование о защите вашего права пользования/спора о распоряжении жильём. Инстанции едины во всех блоках ответа.